Efecto derrame: el buen momento de las vacas empuja el valor de los campos ganaderos
En algunas de las principales zonas productivas del país los valores registraron subas de entre el 15% y el 30%
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LA NACIONPilar Vazquez
La mejora de los precios de la hacienda del último tiempo y el buen momento que atraviesa la ganadería comenzaron a derramarse sobre el mercado de tierras. Según operadores inmobiliarios rurales consultados por LA NACION, creció el interés por los campos ganaderos, aumentaron las consultas y las operaciones y, en algunas de las principales zonas productivas del país, como en la Cuenca del Salado, los valores registraron subas de entre el 15% y el 30%.
El movimiento se da en un contexto de actividad sostenida para el mercado inmobiliario rural. Los especialistas coincidieron en que la demanda continúa firme tanto para los campos agrícolas como para los ganaderos, aunque con una oferta limitada de establecimientos de calidad. Mientras los agrícolas siguen siendo el segmento más buscado, la ganadería ganó protagonismo durante los últimos meses y se convirtió en uno de los factores que hoy explican buena parte de la dinámica del mercado.
Mariano Maurette, de Álzaga Unzué y Cía., señaló que, además de los tradicionales campos agrícolas y mixtos, la mejora que mostró la ganadería durante los últimos meses también comenzó a reflejarse en el mercado de tierras. “Hoy también podemos incluir a los campos ganaderos”, afirmó. Según indicó, en zonas como la Cuenca del Salado, una región de cría, los valores registraron una importante recuperación y podrían ubicarse entre un 20% y un 30% por encima de los niveles de tiempo atrás.
Federico Nordheimer, director de Nordheimer Campos y Estancias, coincidió en que la ganadería ganó protagonismo dentro del mercado, aunque explicó que una parte importante de las operaciones estuvo impulsada por productores que aprovecharon la favorable relación entre el valor de la hacienda y el de la tierra para reinvertir en campos. “Se notaba que los compradores eran ganaderos que aprovecharon la relación carne-tierra que es muy favorable para vender animales y comprar tierra”, indicó. De acuerdo con su estimación, los campos ganaderos registraron aumentos cercanos al 15%, aunque aclaró que la mejora fue menor a la que mostró la hacienda durante el mismo período.
En la misma línea, Miguel Conte, titular de Conte Bienes Raíces, observó que actualmente existe una oportunidad favorable para transformar hacienda en tierra. “El comprador, aunque selectivo, tiene una oportunidad histórica en el cambio de activo de la ganadería por tierra”, afirmó. Remarcó que hoy se observan “valores récord en campos ganaderos y mixtos”.
Para Juan José Madero, de L.J. Ramos Brokers Inmobiliarios, el interés por los campos ganaderos también comenzó a extenderse hacia zonas donde hasta hace poco el movimiento era escaso. Según describió, además de las áreas ganaderas tradicionales, comenzaron a aparecer consultas en establecimientos que años atrás prácticamente no recibían interesados. “Esos campos más marginales que antes directamente no tenían consultas, hoy las están teniendo. Hay recorridas. Es más lento todo, pero por lo menos movimiento hay”, sostuvo.
Sin embargo, Madero advirtió que la mejora de la actividad también comenzó a generar tensiones en las negociaciones. Según explicó, muchos propietarios ajustaron sus expectativas de venta a partir de la fuerte valorización que registró la hacienda, mientras que los compradores consideran el costo adicional que implica poblar los establecimientos. “El inversor no solamente compra el campo, también tiene que comprar las vacas”, resumió.
Según detalló, en algunos casos los propietarios pretenden valores superiores a los US$3000 por hectárea, mientras que muchos compradores consideran más razonables niveles cercanos a los US$2500 o US$2600 por hectárea debido al costo adicional que implica adquirir la hacienda para poner el campo en producción.
Por otro lado, a nivel general, el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR), elaborado por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) a partir de las consultas, avisos y percepción de los operadores sobre el nivel de actividad del sector, alcanzó en abril los 43,49 puntos. El indicador mostró una mejora de 2,67 puntos respecto de marzo y revirtió parte de la desaceleración observada durante los meses de verano. Según la entidad, tras la habitual baja estacional de comienzos de año, el mercado comenzó a mostrar señales de recuperación. Sin embargo, advirtió que “la persistencia de alguna incertidumbre política y la reducción de la inflación, que no acompañó a lo esperado, fueron los factores que impidieron una mayor actividad”. En ese marco, destacó que la demanda por campos agrícolas de buena calidad continúa siendo uno de los segmentos más firmes del mercado.
Sin embargo, entre los operadores hubo distintas lecturas sobre ese diagnóstico. Madero sostuvo que existió “una especie de pequeño frío” durante el último mes y medio por los “ruidos políticos”, aunque aclaró que el mercado “ni cerca” estuvo de frenarse. “Hubo una especie de pequeño frío este últimos mes y medio, más que nada por ruidos políticos. Pero ni cerca de pararse el mercado”, afirmó.
Para Maurette, en cambio, la actividad se mantuvo estable. “Esa es una interpretación interna del resultado de las opiniones”, señaló. A su juicio, el mercado continuó activo y no registró cambios significativos a partir de esos episodios.
Nordheimer también reconoció que existen momentos de incertidumbre, pero sostuvo que hoy tienen una incidencia mucho más limitada que años atrás. “Aparece esa turbulencia y dura una semana o diez días. Después vuelve a aparecer el mercado”, afirmó.
Más allá de esas diferencias, los especialistas coincidieron en que los campos agrícolas continúan siendo el principal motor del mercado inmobiliario rural. El principal problema, según describen, es la falta de oferta. “La oferta falta, la demanda sobra”, resumió Madero.
Según indicó, los mejores campos agrícolas prácticamente no aparecen en venta y, cuando lo hacen, suelen encontrar interesados rápidamente. Incluso señaló que en algunas zonas núcleo ya se habla de valores cercanos a los US$20.000 por hectárea para tierras agrícolas de primera calidad.
Conte coincidió en que la escasez de oferta es uno de los rasgos más visibles del mercado actual. “Faltan campos a la venta”, sostuvo. Según explicó, esa situación permitió que los valores de cierre en la zona núcleo se ubiquen más de un 25% por encima de los registrados en los últimos tres años, mientras que en la zona centro también se observa una demanda muy elevada para los campos agrícolas. “Claramente es un gran momento para la venta de un activo rural”, afirmó.
Nordheimer coincidió en que la demanda sigue firme, aunque remarcó que el mercado se volvió mucho más selectivo. “Si hay algo que está en precio se vende rápido. Lo que está fuera de precio no se vende”, afirmó.
Mercado
A su entender, una de las principales diferencias respecto de otros años es que hoy existe una mayor previsibilidad económica. Eso permite que compradores y vendedores puedan analizar las oportunidades con más tranquilidad y proyectar inversiones con horizontes más largos.
Conte también destacó el creciente interés por los campos mixtos, una categoría que combina agricultura y ganadería. “Los campos mixtos aparecen hoy entre los más buscados”, afirmó. A su entender, este tipo de establecimientos permite diversificar el riesgo productivo y ofrece una mayor flexibilidad para adaptarse a distintos escenarios de negocio. El operador señaló, además, que el movimiento no se limita a la región pampeana. “El NEA muestra valores que todavía resultan competitivos y despiertan interés en compradores que buscan escala o activos con recorrido de valorización”, sostuvo.
En tanto, aclaró que las operaciones suelen concretarse cuando existe una adecuada correspondencia entre el precio pedido, la calidad del campo y las expectativas de rentabilidad del comprador. “Hay actividad, hay consultas y hay capital interesado en el sector”, resumió.
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