Radiografía sobre la inversión en tierras: precios, retornos y limitantes actuales

La Argentina, con sus vastas 278 millones de hectáreas de territorio continental, es el octavo país más extenso del planeta y, a su vez, tiene una de las densidades poblacionales (16,2 hab/km2) más bajas del mundo. Paradójicamente, el 93% de la población nacional está urbanizada. ¡Mucha tierra rural despoblada y con altísimo potencial productivo! Vaya si hay cosas para hacer en el interior del país. En fin, un poco de contexto para el tema de esta nota.

La tierra agrícola como una clase de activo de inversión contribuye positivamente a una cartera diversificada al ofrecer un perfil competitivo de riesgo/rendimiento y la evidencia empírica demuestra su efectividad como cobertura contra la inflación (del dólar EE.UU.).

En la Argentina existen múltiples actividades agrícolas (agricultura extensiva, agricultura intensiva, ganadería, forestación, horticultura, entre otras) y su presencia territorial está ligada básicamente a los requerimientos ecosistémicos de cada producción. Por ejemplo: yerba mate y forestación en Corrientes/Misiones, limón y arándanos en Tucumán, maní en Córdoba, peras y manzanas en el Alto Valle, o soja y maíz en la pradera pampeana.

La matriz productiva es muy rica y variada. El tema da para varios artículos, en el presente nos limitaremos a analizar la inversión en tierra agrícola en la pradera pampeana (Buenos Aires, sudeste de Córdoba, sur de Santa Fe, oeste de La Pampa).

En general, la inversión en tierra agrícola tiene dos fuentes de ganancias: el flujo anual generado por el alquiler (corto plazo) y la valorización del activo en el tiempo (largo plazo). Generalmente, se suele obtener un retorno de +/- 3% sobre el valor del activo en concepto de alquiler (renta anual que genera caja). Para analizar la inversión en tierra agrícola desde la ganancia de capital (valorización), se puede analizar la tasa compuesta de crecimiento anual del precio de la tierra agrícola.

La tabla precedente exhibe la tasa a lo largo de distintos períodos de tiempo y de acuerdo con distintas zonas productivas. La cartera mixta es un portafolio sintético con peso igualmente ponderado entre las cuatro zonas productivas (maicera, triguera, invernada, cría) elaborado de forma abstracta para representar la estadística descriptiva de la tierra agrícola en la pradera pampeana de la Argentina.

Para su interpretación, se debe considerar la referencia de Márgenes Agropecuarios para cada zona: maicera (Pergamino, Rojas, Colón), triguera (Tres Arroyos, Necochea, Lobería), invernada (Trenque Lauquen, Rivadavia, Villegas), y cría (Ayacucho, Rauch, Las Flores).

En efecto, podríamos decir que el valor del activo ha aumentado a una tasa del 5% anual durante los últimos 40 años. Esto no significa que todos lo años han arrojado variaciones interanuales positivas.

Desde 1979 hasta 2018, las variaciones interanuales positivas ocurrieron en un 59% mientras que en el restante 41% existieron variaciones interanuales negativas o no existieron variaciones interanuales. Esto se desprende de la presencia de volatilidad en el valor de la tierra agrícola. El desvío estándar justamente mide esta dispersión del conjunto de datos en relación con su media y se utiliza para cuantificar la volatilidad (tanto positiva/ascendente como negativa/descendente) de un activo determinado. La siguiente tabla presenta el desvío estándar de las variaciones interanuales de los precios de la tierra agrícola.

Como se observa, el desvío estándar de la cartera mixta fue de 20,5% para los últimos 40 años. Esta variable debe ser considera en el diseño de la estrategia de inversión. Como queda demostrado, la tierra agrícola no está exenta de volatilidad y esto puede complicar necesidades de desinversión (exit).

La liquidez (o iliquidez en este caso) es otra variable clave de la inversión en tierra agrícola. Sería prudente entonces invertir en unidades (campos) con suficiente tamaño para obtener escala productiva, pero tampoco estar descompensado con un "elefante blanco" que luego es difícil realizar si se decide salir de la inversión.

El grafico anterior presenta la evolución de los precios de la cartera mixta en los últimos 40 años. Las flechas rojas indican períodos de variaciones interanuales negativas y la línea de puntos naranjas es la media móvil (5 años) de la cartera mixta e indica la curva de tendencia más suavizada de la evolución de los precios.

Entre los principales factores que impactan en los precios de la tierra agrícola en la Argentina se podrían mencionar: el riesgo país (hoy arriba de 800 bps), la evolución macroeconómica (ej: PBI), aspectos regulatorios (ej: ley de Tierras), impuestos (ej: retenciones), productividad de la tierra agrícola y los precios de los commodities.

Los precios de los commodities son en mi opinión el factor clave en la determinación del precio de la tierra agrícola ya que impactan directamente en el flujo de fondos del activo. Consecuentemente, la observación de las tendencias de los precios de la soja y el maíz puede ser un indicador correcto para pronosticar la evolución de los precios de la tierra agrícola y tomar las decisiones correspondientes para invertir o desinvertir durante diferentes períodos de tiempo (timing de inversión).

Por ejemplo, durante el periodo 2000-2018, la evolución del precio promedio anual de la soja (FAS Rosario) y la evolución de los precios de la tierra agrícola en la Zona Maicera presentan 0.90 de coeficiente de correlación. Cifras similares se obtienen para las otras zonas de referencia. Asimismo, la productividad agrícola es otro factor importante que impacta en los precios de la tierra agrícola.

Un documento de investigación del USDA desarrollado por Keith Fuglie muestra que la Productividad del Factor Total Agrícola (TFP Ag) en la Argentina ha experimentado una tasa de crecimiento anual compuesta de 1.2% desde 1961 hasta 2015.

Cuanto mayor sea la productividad de la tierra agrícola, mayor será el ingreso potencial de renta que, en última instancia, se traduce en un mayor precio de la tierra agrícola. Esto se ve claramente en la transformación de campos ganaderos a agrícolas. Cambia la productividad de la tierra y esto se traduce en un mayor flujo de fondos del activo.

Como resultado, aumenta el valor de esa tierra agrícola. Finalmente, la tributación sobre la agricultura tiene un fuerte impacto en los precios de la tierra agrícola debido a la influencia directa que tiene sobre los ingresos del agricultor y, al final, sobre los ingresos de renta para el propietario de las tierra agrícola.

En Argentina, los derechos de exportación de la producción agrícola deprimen los precios de la tierra agrícola al reducir el flujo de ingresos del activo. La eliminación de las retenciones a las exportaciones agrícolas tendrá un efecto beneficioso sobre los precios de la tierra agrícola.

Para terminar, resalto que el actual escenario de incertidumbre política, fielmente reflejado en el riesgo país, es una clara limitante al flujo de inversiones en la tierra agrícola. De todas maneras, el mercado presente de bastante más oferta que demanda es una buena oportunidad para aquellos inversores con estómago y visión de largo plazo.

El autor es socio de Agrifex (www.agrifex.com)