Opinión. La tierra como refugio de valor: perspectivas ante la baja de las retenciones
Si la reducción de los derechos de exportación se percibe como el inicio de un cambio estructural y no como una medida temporal, se podría presenciar un punto de inflexión en el mercado inmobiliario rural argentino
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El mercado inmobiliario rural argentino atraviesa un momento expectante ante la potencial eliminación gradual de las retenciones. Este cambio estructural, sumado al contexto internacional, presenta un escenario propicio para el revalúo de los activos rurales en el país.
En los últimos años, la Argentina ha mantenido valores de tierra significativamente por debajo de países comparables en la región como Uruguay, Paraguay, salvando las distancias también con Brasil, principalmente por el impacto de las retenciones, restricciones cambiarias y políticas de gobierno. La eliminación progresiva de estas cargas fiscales podría hacer evolucionar positivamente la valoración de los campos.
El contexto global actual suma elementos adicionales a esta ecuación. Con una inflación internacional en alza y la depreciación de las principales monedas, los inversores buscan refugio en activos reales. La tierra productiva emerge como una alternativa sólida, especialmente en un país con el potencial agrícola ganadero de la Argentina.
La reducción temporal de las retenciones, aunque inicialmente limitada, tiene el potencial de cambiar el panorama de las operaciones inmobiliarias rurales en la Argentina. Durante los últimos años, las retenciones y las restricciones cambiarias habían sido un factor que restringía el margen de rentabilidad de los productores agropecuarios, lo que en muchos casos resultaba en una menor capacidad de inversión y de adquisición de activos rurales.
El valor de las tierras agrícolas en la Argentina ha mostrado variaciones significativas en las últimas décadas. En ciertas regiones, como el NOA, los valores de los campos se han incrementado entre un 70% y un 80% en los últimos dos años, mientras que en otras zonas del centro del país el aumento no ha superado el 15 al 20%.
Respecto al área ganadera, no encontramos variaciones, en cuanto a su valor, a pesar de que el precio de la hacienda en pie se encuentra en buenos valores y la relación kilo vivo de animal contra una hectárea ganadera está en un muy buen momento histórico: se necesitan menos kilos para comprar una hectárea. Estas cifras reflejan una clara disparidad en las dinámicas del mercado inmobiliario rural argentino, pero también subrayan una potencial oportunidad de apreciación de la tierra en función de la estabilización de las políticas fiscales y de gobierno.
Sin embargo, existen variables que requieren atención. El comportamiento de las commodities y las condiciones climáticas introducen signos de interrogación en el corto plazo. La temporalidad de la reducción de retenciones también genera incertidumbre sobre la sustentabilidad de estas medidas en el tiempo. La experiencia regional demuestra que la ausencia de retenciones tiene un impacto directo en la rentabilidad y, por consecuencia, en el valor de la tierra.
Perspectivas futuras
El mercado inmobiliario rural evoluciona hacia un modelo de mayor escala, donde la eficiencia operativa y la capacidad de gestión son fundamentales. Esta tendencia, combinada con un marco fiscal más favorable, podría continuar el proceso de revalorización de los activos, visto en los últimos dos años.
Se debería lograr la quita definitiva de retenciones, reducción fiscal y el levantamiento definitivo de las restricciones cambiarias. Lo que posibilitaría créditos más competitivos para inversión de activos rurales y/o productivas, además, de potenciar actividades de más largo plazo como la ganadería.
La clave está en las expectativas. Si la reducción de retenciones se percibe como el inicio de un cambio estructural y no como una medida temporal, podríamos presenciar un punto de inflexión en el mercado inmobiliario rural argentino. El desafío está en mantener políticas consistentes que permitan al sector alcanzar su verdadero potencial.
El momento actual requiere un análisis profundo tanto de las variables macroeconómicas como de las especificidades de cada región. La tierra productiva argentina podría estar en el umbral de continuar la revalorización, ofreciendo oportunidades muy buenas para inversores que entiendan esta dinámica, así como a futuro en toda la región, una gran herramienta de refugio de valor.
El autor es socio de Conte Bienes Raíces, empresa de comercialización de campos y activos rurales en la Argentina, Paraguay y Uruguay
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