Primer round por los alquileres: los altos rindes obtenidos son claves en las negociaciones

Alejandro Garlisi, propietario de un establecimiento en Gancedo, en el límite de Chaco con Santiago del Estero, en una zona de buenos campos agrícolas, se da por satisfecho. Cerró el alquiler sin variaciones de precios respecto del año pasado. Garlisi tiene desde hace dos campañas un inquilino, de apellido Resconi, que le paga 5 quintales fijos y a partir de los 2200 kilos se lleva el 30%. Este año esperan 3000 kilos de soja.

Juan Pablo Goujón, que siembra de manera particular y con el fideicomiso VMV Siembras unas 2000 hectáreas en el centro este de Chaco, en Colonia Elisa, también está conforme. Como inquilino, mantiene las mismas condiciones en sus contratos. Él alquila con tres modalidades: a porcentaje al 17%; fijo en quintales a 4 quintales; fijo en dólares oficiales a 125 dólares por hectárea. Para él, esta campaña fue muy buena allí: obtuvo sojas de segunda de 27 quintales y maíces de segunda de 65 quintales.

Aunque no los une ninguna relación contractual, Garlisi y Goujón se encontraron el miércoles pasado en LA NACION Ganadera Norte, que finalizó ayer en Resistencia, y hablaron sobre los alquileres agrícolas de la campaña 2014/2015. Coincidieron en que se repiten precios y condiciones del ciclo pasado.

Esa postal de los alquileres en el Norte es la que también muestran diversos expertos del mercado inmobiliario para la pampa húmeda.

¿Por qué se mantienen si el escenario económico está lleno de incertidumbre? Es por el factor rinde, según los expertos. En los campos en que hubo buenos rendimientos esto ayudó a que se repitieran las condiciones. En tanto, en los casos con rindes más flojos o campos que aún permanecen bajo agua y con dificultades hacia adelante allí hay algunas bajas.

"Para las zonas agrícolas de primera, los valores son similares, mientras que las que han sufrido problemas en la recolección por las lluvias, con falta de piso, exceso de humedad, etcétera, están negociándose en algún quintal por hectárea menos", expresó Cristián Beláustegui, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) y de Compañía Argentina de Tierras (CAT).

Agustín De Elizalde, de la firma Elizalde, Garrahan & Cía., explicó sobre las modalidades de contratos: "En los campos de buena calidad se siguen manteniendo los quintales fijos. En las zonas marginales son casi la gran mayoría en porcentajes".

De Elizalde añadió: "Existe también la modalidad de quintales fijos más bajos y con una tablita que, a partir de determinado rinde, el dueño recibe un porcentaje de la cosecha".

Juan José Madero, director de la división campos de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios, apuntó que en las zonas agrícolas centrales varían las formas de pago en quintales fijos con distintas cantidades de cuotas y proporciones de las mismas. "Otra cuestión es qué precio de la soja se toma a la fecha del pago. En algunos casos es la pizarra Rosario del día y otra es el precio pesificado de la soja mayo 2015", ejemplificó.

Madero opinó que, dependiendo de las zonas, los valores "han evolucionado hacia una baja de no más del 5%, aunque es frecuente que los contratos se renueven en iguales condiciones a la campaña 2013

2014".

Diferencias

Federico Nordheimer, de la inmobiliaria que lleva su apellido, marcó diferencias entre los ambientes que obtuvieron rindes interesantes y los ambientes con resultados inferiores.

"En los ambientes buenos estos campos ya cerraron sus alquileres en las mismas condiciones que en años anteriores y algunos con algún quintal más", precisó.

"En los campos y ambientes inferiores los inquilinos no están tan dispuestos a alquilarlos a menos que minimicen los riesgos, tratando de lograr alquileres a porcentaje o con un fijo relativamente bajo y premio por rinde", agregó el operador.

En este contexto, Roberto Frenkel Santillán, vicepresidente de Bullrich Campos, advirtió que "no hay plata para abonar por adelantado" los arrendamientos, como sucedió en otras épocas.

"Lo sustancial del año, que ya se vio en la campaña pasada, es que no hay plata para abonar por adelantado. Entonces, se buscan pagar a porcentajes variables entre el 25 % y el 35 % de promedio, pudiendo ser algo mayor en el corazón maicero núcleo", contó Frenkel Santillán.

Marcos Lanusse, consultor, indicó que observa más situaciones mixtas en el cierre de contratos.

"Lo que más veo son situaciones mixtas en donde se pacta menor cantidad de quintales fijos y otra parte a porcentaje, generalmente con una escala de rinde sobre la cual se le paga al propietario. En estos casos de acuerdos de pagos mixtos el 70% del precio se mantiene en quintales fijos", graficó.

En tanto, Mariano Maurette, de la Álzaga Unzué & Cía. se refirió a la fuerza negociadora de quien tiene un establecimiento bueno. "Quien tiene un campo de muy buena aptitud agrícola, en una buena zona, puede negociar con muchas chances de éxito el precio y la forma de pago que desee. A medida que los campos bajan su potencial de producción o aumentan su riesgo, su fortaleza negociadora disminuye", ejemplificó.

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