Cómo impactará el traslado de la cárcel de Devoto en el valor de los inmuebles

Las obras comenzarán en agosto. El traslado de la cárcel de Devoto al complejo penitenciario de Marcos Paz despertó el interés de los desarrolladores por una zona que tenían en el olvido. Si bien los trabajos del nuevo establecimiento que albergará a los 1811 detenidos demandarán dos años, promete el desarrollo de una zona de ese barrio en el que aún queda mucho por recuperar. Hay casas tomadas, lo que genera que las propiedades aledañas hoy se vendan al 50 por ciento de su valor de mercado.

El proyecto del Gobierno de la Ciudad es sumar más espacios públicos. Por eso, el 65% de esa tierra se utilizará para la creación de ambientes verdes, mientras que el 35% restante será utilizado para la construcción de viviendas.

El área de influencia es la menos valorizada de Villa Devoto. "En un radio de cinco cuadras de la prisión, el precio de los departamentos es de US$2600/m2, y en el caso de las casas, US$ 2079/m2, mientras que en las mejores áreas de ese barrio el precio promedio de las unidades es de US$3037/m2 y en el caso de las casas US$2152/m2" , detalla Cynthia Edenburg, gerente de Ventas de Properati .

Algunos ejemplos concretos; un dos ambientes contrafrente apto crédito ubicado en Nogoya al 4700 se publica a US$ 95.500, mientras que una unidad de un ambiente a estrenar en Yugoslavia al 3000 se vende en US$ 89.000. Edenburg agrega que "Devoto fue el tercer barrio más construido en 2017, con 22.000 metros cuadrados".

Con este nuevo contexto, los empresarios del sector comienzan a mirar oportunidades en un área de la ciudad en la que la incidencia de la tierra –el impacto del terreno en el valor de metro cuadrado- parte desde los US$700/m2 versus los US$2000/m2 que piden los dueños de las pocas tierras que quedan en Palermo.

"El impacto es positivo, de hecho los frentistas dejarán de convivir con un paredón y tendrán un parque. La clave es que no pase lo mismo que con la cárcel de Caseros, que aún no terminaron de demolerla. En 2007 se presentó el proyecto de un parque lineal y aún está en veremos. Quien invirtió, diez años después está esperando. Además, la desocupación por largo tiempo se convierte en un foco de insalubridad", alerta José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, quien estima que las propiedades usadas aledañas al penal cotizan US$1800/m2 y los valores de incidencia de las tierras oscilan entre US$300 y US$400/m2.

"Aunque hay casos en los que llegan a pedir US$500/m2, por la influencia de la formación del Distrito Tecnológico que otorga beneficios impositivos a las compañías que se instalan en esa área de la ciudad", agrega el especialista, quien pone sobre el tape otro tema: "la sobrevaluación por expectativas". Son contextos en los que es moneda corriente que los propietarios de las tierras y las propiedades suban los valores retrasando el desarrollo del área. "Es negativo comenzar a crear expectativas de revalorización. Son procesos largos. Quien compre en Devoto tendrá que atravesar la obra de demolición y también la construcción de los nuevos proyectos. Es decir, si todo marcha bien será un proceso de por lo menos seis años", explica Rozados.

Otro tema es el estigma de la cárcel. No es fácil vender proyectos construidos en donde funcionó un penal. Pasa algo similar en Chacarita con las propiedades en las inmediaciones o con vistas al cementerio en el que el valor de los pisos cae casi 25%, con respecto a las propiedades ubicadas en las zonas mejor cotizadas de ese barrio. Rozados aclara que con el tiempo este efecto se olvida. "Quien acaso se acuerdo de la cárcel que funcionó donde actualmente está el Parque Las Heras, una de las zonas más cotizadas de Buenos Aires", advierte.

Está claro que el reposicionamiento de una zona de la ciudad no es un proceso fácil y requiere mucho más que de el interés y trabajo público. Un caso es la puesta en valor del corredor Donado-Holmberg. Esa zona de la ciudad fue víctima de la expropiación de inmuebles que realizó el gobierno militar para construir una autopista que uniera Pompeya con el corredor norte, pero que nunca se concretó y gran parte de esos lotes fueron ocupados ilegalmente.

Tras varias décadas de apatía, se parquizaron los terrenos cercanos a la avenida General Paz y en diciembre de 2009 -a partir de la sanción de la ley 3396- se aprobaron las normativas urbanísticas para el barrio y se determinaron las soluciones habitacionales para reubicar a las familias.

En 2010 se inició el proceso de subasta de esos terrenos que estaban en manos del gobierno porteño. Un dato curioso es que en la primera subasta no hubo interesados y se declaró desierta; al mes se abrió una nueva convocatoria en la que se colocaron cinco lotes. Más de 40 lotes fueron subastados por el Banco de la Ciudad, con una normativa novedosa por completamiento por volumen y generación de un parque a costo de los privados. Un área de 13 manzanas que atraviesan los barrios de Villa Urquiza, Coghlan y Saavedra, en el límite con Belgrano R, en la que las incidencias pasaron de US$ 500 el metro cuadrado a US$ 750 en tres años. La iniciativa logró cambiar al barrio y se multiplican los emprendimientos con piscina, salones de usos múltiples, áreas de juegos para niños, gimnasio, laundry y jardines pensados para familias jóvenes. Hoy la zona tiene más seguridad, servicios y aumentó el valor de las propiedades de los vecinos cercanos. De hecho, el propio arquitecto Carlos Ott diseñó un edificio atípico en el que todos los departamentos tienen plantas distintas. También desembarcaron empresarios que tradicionalmente apostaban a zonas top como Puerto Madero. Un caso es Luis Perelmuter, el desarrollador que levantó proyectos como Madero Center "La Rosadita" en Puerto Madero. El dato clave es que aún quedan algunos inmuebles usurpados conviviendo con los emprendimientos de diseño que se levantaron en los últimos años.Otro caso es la revalorización que experimentó la avenida Caseros en el Sur de la ciudad de Buenos Aires en donde el valor del metro cuadrado oscila entre los US$ 2500 y 3000, números similares a los que se venden las propiedades en barrios como Barrio Norte y Palermo.

Un ejemplo concreto es que quien compró un departamento de 150 m2 en 1980 a un valor de US$ 26.000, hoy –bien conservado- puede venderlo a US$200.000. Una revalorización de casi 800 por ciento. Hoy esta zona de la ciudad convalida una incidencia de la tierra que promedia los US$ 600/m2 y si se compara con las zonas más caras de la ciudad que rondan los US$ 2000/m2, se explica por qué se esta convirtiendo en un imán para los inversores. A esta ventaja se suma su ubicación estratégica; el valor histórico de sus edificios, el desarrollo del polo gastronómico y el impulso que el área adquirió a partir de la relocalización de distintos ministerios del gobierno de la ciudad de Buenos Aires en el Palacio Lezama y de la profunda renovación del parque.

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