El ascenso y la fuerte caída de Dubai: ¿qué alimentó la burbuja inmobiliaria?

DUBAI—Cuando en octubre de 2008 la crisis financiera sacudía a gran parte del mundo, el director de la mayor firma urbanizadora estatal de Dubai presentó su nuevo megaproyecto: un edificio de US$ 38.000 millones que incluiría una torre de más de un kilómetro de alto.

"Estoy seguro de que la mayoría de ustedes se pregunta por qué lanzamos esto, y estarían locos si no lo cuestionaran", señaló el ejecutivo, Chris O’Donnell, durante una conferencia de prensa. Aunque habría altibajos económicos en los años necesarios para construir la torre, le dijo a la audiencia, la demanda seguiría superando a la oferta. "Los cimientos del mercado son demasiado fuertes", aseguró. "No habrá una crisis".

Desde entonces, los precios de las viviendas en Dubai se han hundido casi 50%. Los urbanizadores eliminaron empleos y abandonaron proyectos. El de la torre se detuvo hace mucho tiempo. El año de recortes desembocó en el anuncio sorpresa de hace unos días de que Dubai buscaría reestructurar US$ 26.000 millones de deuda contraída por Dubai World, el holding de muchos de los negocios portuarios, de infraestructura y de bienes raíces del gobierno.

Detrás de esta sacudida estaba una de las burbujas inmobiliarias más concentradas del mundo. Proyectos de construcción por unos US$ 430.000 millones fueron abandonados en los Emiratos Árabes Unidos (E.A.U.), un país desértico con sólo 4,5 millones de habitantes y una superficie pequeña. La mayoría de los proyectos estaba planeada para el emirato de Dubai, según estimados del Compendio Económico de Medio Oriente, que rastrea proyectos regionales.

El auge fue alimentado por el crédito fácil, un mercado mal regulado plagado de especuladores, y la presión de funcionarios de Dubai, incluido el gobernante heredero, Jeque Mohammed bin Rashid Al Maktoum.

Su visión para la ciudad —una metrópolis tolerante y moderna, abierta al mundo, con sus múltiples religiones y algunos de sus excesos— irrita desde hace tiempo a sus vecinos conservadores, incluidos algunos funcionarios en Abu Dhabi, la capital tradicionalista de los E.A.U. Pero para otros, Dubai se convirtió en un símbolo de lo que podía conseguir un Estado árabe moderno si se acoplaba a Occidente y su sistema financiero. El presidente de Estados Unidos, Barack Obama, durante un discurso de junio dirigido al mundo árabe en El Cairo, señaló a Dubai como un lugar donde el desarrollo económico funcionaba.

Los rascacielos de Dubai son un símbolo de orgullo aquí. Durante un desfile la semana pasada para conmemorar el Día Nacional, hombres vestidos con trajes tradicionales árabes empujaron carrozas que consistían en modelos a escala de los edificios emblemáticos de la ciudad. Había modelos del Burj Dubai —el rascacielos más alto del mundo, que se inaugurará el mes próximo— así como del hotel Burj Al Arab, con forma de vela, y el Mall of the Emirates, un centro comercial que incluye una pista de esquí.

"Nuestros líderes han podido lograr todo esto", afirmó Ahmed Al Hammadi, mientras miraba el desfile. Sobre la actual crisis de deuda, afirmó: "Saldremos de ella más fuertes".

Al justificar el ritmo vertiginoso al que se construyeron los proyectos, funcionarios y urbanizadores resaltaron la cercanía de Dubai con Asia y Europa, su estilo de vida tolerante y libre de impuestos, y su posición como el centro empresarial de la región. Ejecutivos, arquitectos y agentes de bienes raíces extranjeros se congregaron aquí por las posibilidades aparentemente ilimitadas de grandes proyectos. La deuda internacional y los inversionistas de bienes raíces también se sumaron al sueño, hasta que los mercados financieros globales entraron en crisis y gran parte del mundo cayó en una recesión. Luego, los compradores empezaron a restringuir sus gastos, los empleadores eliminaron personal y las empresas detuvieron su expansión.

El resultado es un excedente impresionante de bienes raíces. Los carteles de "Se alquila" adornan las fachadas de decenas de edificios terminados hace poco a lo largo de la calle Sheik Zayed, la superautopista que atraviesa el desfile de rascacielos de la ciudad. Las oficinas desocupadas en edificios nuevos ascienden al 41%, según la agencia de internacional propiedades Colliers International.

Tras tomar por sorpresa a los mercados hace dos semanas con un pedido de retrasar por seis meses o más pagos de deuda de Dubai World, el gobierno afirmó el primero de diciembre que comenzaría un esfuerzo de reestructuración de varias fases que apunta a la deuda de la empresa, incluidos US$ 6000 millones relacionados a préstamos hechos por la firma urbanizadora estatal, Nakheel. Afirmó que la reestructuración incluiría la contemplación de "opciones de desapalancamiento", incluidas las ventas de activos. Dubai World afirmó que inició negociaciones con sus bancos y que éstas avanzaban de "forma constructiva".

Los mercados de valores internacionales recuperaron el aplomo tras el susto, pero los efectos no son sólo financieros. El anuncio sobre la deuda pareció abrir una nueva división entre Dubai y la capital de los E.A.U., Abu Dhabi. Funcionarios allí estaban furiosos por no haber sido informados, señalan personas al tanto de la situación. La división podría perturbar a un importante aliado de EE.UU. en el Golfo Pérsico, porque Dubai, un centro de reexportación y núcleo financiero off-shore para empresas iraníes, es considerado como clave para los esfuerzos de EE.UU. por aislar a Irán.

Funcionarios de Dubai y Abu Dhabi hicieron hincapié en la unidad. Pero aunque el gobierno federal de los E.A.U. orquestó un rescate de US$ 10.000 millones este año para empresas de Dubai, no ofreció ayuda para Dubai World.

El crecimiento de Dubai se inició a comienzos de la década de los años 80, cuando Mohammed y su padre buscaron diversificar la economía a la luz del declive del petróleo. Dubai construyó hoteles de lujo junto a la playa para atraer a visitantes adinerados de India, Asia y Medio Oriente, más paquetes turísticos de Europa y Rusia. En 2002, Mohammed permitió que los extranjeros tuvieran propiedades en ciertos proyectos. Con poco más que un folleto y un plano, los compradores empezaron a pagar cuotas iniciales para casas, apartamentos y grandes inmuebles que no estarían listos hasta dentro de varios años.

Un proyecto que atrajo a inversionistas extranjeros fue Palm Jebel Ali, de Nakheel. Debía ser el segundo edificio de un espectacular complejo que se asomaría al mar en forma de palmera. Incluiría casas que formarían una cadena de 12 kilómetros, que escribirían un poema en árabe escrito por Mohammed.

En 2006, Mohammed consolidó un puñado de empresas estatales en el holding Dubai World. Nakheel se preparaba para abrir el primero de los proyectos de la palmera, el Palm Jumeirah, y planeaba los próximos dos. En septiembre de 2006, en una comunidad residencial aparte llamada Jumeirah Park, de 370 hectáreas, las casas con precios desde US$ 654.000 se vendieron en un día. Bancos internacionales y prestamistas locales ofrecieron crédito por hasta el 97% del precio de venta.

Los inversionistas se apresuraron a comprar los bonos islámicos de Nakheel­. Debido a la fuerte demanda, la emisión de bonos creció a US$ 3500 millones. Ese año, el sector inmobiliario de Dubai recaudó US$ 4900 millones a través de bonos y préstamos sindicados, según datos de Thomson Reuters. Los préstamos para bienes raíces se dispararon en 2008 a US$ 30.400 millones.

Para entonces, ya se formaban grietas en el mercado de bienes raíces. A comienzos de 2008, las autoridades iniciaron una serie de investigaciones de corrupción de alto perfil en importantes firmas firnancieras y de bienes raíces que, resultaron en varios arrestos. Pero la falta de transparencia en las investigaciones ahuyentó a los inversionistas.

En medio de la incertidumbre por los arrestos, la crisis llegó a Dubai. Cuando los mercados de crédito internacionales se congelaron a fines de 2008, los inversionistas internacionales dejaron de comprar propiedades en Dubai. Algunos que ya habían comprado, dejaron de hacer sus pagos. En febrero, Nakheel­ detuvo el trabajo en Palm Jebel Ali. Poco se había construido.

—Andrew Harrison y Maria Abi Habib contribuyeron a este artículo.