Es casi nulo el desarrollo del crédito hipotecario en el país
Representa apenas el 0,7% del PBI, el nivel más bajo en la región; muy poca gente puede acceder
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LA NACIONOliver Galak
No en todos los países el crédito hipotecario es una especie tan exótica como aquí. Sin ir demasiado lejos, en relación con su producto bruto interno (PBI), este tipo de préstamos representan en Brasil 5 veces más que lo que pesan en la Argentina. Con Chile, la relación es 10 a 1. Y la comparación con países desarrollados es directamente escandalosa.
El peso del mercado de préstamos hipotecarios en el PBI de la Argentina ha ido descendiendo en los últimos años hasta ubicarse en 0,7 por ciento, el porcentaje más bajo de las últimas décadas. En Brasil la misma comparación es de 3,6 por ciento; en Chile, 7 por ciento; en España, 7,6 por ciento, y en Estados Unidos, 25,6 por ciento, a pesar de que bajó luego de la crisis subprime que estalló en 2008.
Los datos surgen de un estudio de la consultora abeceb.com, que recordó que hasta mediados de la década de 2000 el financiamiento para la compra de viviendas en la Argentina y en Brasil se movía en un nivel parecido, entre el 1 y el 1,5 por ciento del PBI.
"Sin embargo, en los últimos tiempos Brasil logró apartarse del estancamiento para expandir su mercado financiero, llevándolo a niveles superiores al 3 por ciento del PBI", advirtió la consultora que dirige Dante Sica.
"Las razones principales del bajo desarrollo del mercado de créditos de largo plazo en la Argentina obedecen a la alta inflación y el cortoplacismo de los depósitos", explica el estudio de la consultora.
Hasta pocos meses antes de la crisis de diciembre de 2001 el peso del crédito hipotecario en la Argentina era de 4,1 por ciento del PBI. Desde entonces, no paró de descender. En una serie que abeceb.com elaboró desde enero de 1994, nunca el índice había caído tan bajo como ocurre en lo que va de 2010, cuando ese indicador no se mueve del 0,7 por ciento del producto.
"La configuración macroeconómica de antes de 2001, con tipo de cambio fijo y economía dolarizada, hacía que el sector privado bancario pudiera financiar a largo plazo. Después de la crisis, la economía se recuperó, pero no se pudo recuperar el crédito de largo plazo en la Argentina", explicó Ramiro Lucas, autor del informe mencionado.
Requisitos altos
Según el analista, no es que haya un sector bancario reticente a prestar, sino que el contexto macroeconómico lo torna casi inviable. "Lo que está pasando hoy es que los bancos ofrecen créditos atractivos, pero la clase media no los puede captar porque los requisitos son muy elevados para ese nivel de ingresos", sostuvo.
En ese sentido, el dólar planchado, la suba de salarios en el sector formal y hasta alguna leve mejora en la oferta bancaria no alcanzan aún a conformar un cuadro en el que la compra de una vivienda se torne accesible para esa enorme porción de la población que no dispone de suficiente capacidad de ahorro.
Para comprar hoy un departamento usado de tres ambientes en un barrio promedio de la Capital Federal mediante un crédito hipotecario es necesario demostrar ingresos por más de 12.000 pesos y al menos 70.000 pesos de ahorro, cifras que dejan fuera de esa posibilidad a más del 90% de la población.
Si la propiedad por adquirir es de menores dimensiones o está ubicada en otra ciudad, las exigencias se flexibilizan, aunque no lo suficiente como para tornar masiva esta opción. Hoy sólo una de cada 20 operaciones de compraventa se realizan mediante financiación bancaria.
Según un estudio de la consultora especializada Reporte Inmobiliario, un departamento usado de 60 metros cuadrados en la ciudad de Buenos Aires puede costar en promedio 87.500 dólares. Para poder financiar el 80 por ciento de ese monto (lo máximo que permite la línea vigente en el Banco Nación, por ejemplo), el solicitante deberá pagar cuotas de 3619 pesos por mes y demostrar ingresos por 12.064 pesos.
Este último indicador desciende en otras ciudades relevadas, en relación con el precio que tiene allí una propiedad similar. Por ejemplo, en Catamarca aquel departamento se cotiza a US$ 50.000 y, por lo tanto, el ingreso mínimo por demostrar es de 6894 pesos.
Si se hace la misma comparación con los requisitos que plantean otros bancos, las cifras cambian. En el Banco Hipotecario (con tasa fija a 20 años), por ejemplo, la cuota para un préstamo por aquel departamento en la Capital ascendería a $ 4534 y el ingreso mínimo a demostrar, 12.954 pesos. Con las condiciones del Banco Ciudad (sólo para Capital Federal), el comprador de esa propiedad pagaría cuotas de $ 4160, si es que primero puede demostrar ingresos por 11.885 pesos.
Propuesta
"Sigue siendo difícil calificar y sigue estando lejos de la proporción que debería tener la tasa de interés con la que debería tener para alinear la cuota de manera que pueda acceder la clase media", explicó José Rozados, director de la consultora que realizó el estudio.
En la ciudad de Buenos Aires, advirtió Rozados, las hipotecas representan cerca del 6 por ciento de las escrituras totales que se realizan. "Eso es nada; en el período 1998-2001, cuando ya había caído mucho la actividad, esa proporción era del orden del 25 al 30 por ciento", recordó Rozados.
Ante esta situación, la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV) ha presentado a autoridades nacionales y dirigentes de entidades bancarias un proyecto para poder ajustar las cuotas de los créditos mediante la variación del coeficiente salarial. "Si se hiciera así, una cuota que hoy está en el orden de los 4200 pesos por mes, pasaría a estar entre 1400 y 1500 pesos", se entusiasmó el presidente de la AEV, Fernando Esquerro.
"La realidad es que hoy las cuotas que resultan son muy altas y sólo puede calificar gente de muy altos ingresos", afirmó el directivo de la AEV.
Y advirtió que a la larga esta situación termina "afectando la orientación del mercado", porque los constructores y desarrolladores (que integran esa cámara) "no pueden construir para la gente que necesita la vivienda" y se vuelcan mayoritariamente a las edificaciones de nivel premium .
