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La caída de los bienes raíces amenaza el crecimiento chino
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BEIJING—Una caída en los precios inmobiliarios en China se empieza a acelerar, lo que sugiere que el gobierno ha tenido cierto éxito para moderar los costos de las viviendas, pero intensifica la preocupación de que los precios desciendan demasiado y en forma muy abrupta en momentos en que el resto del mundo confía en China como un motor de crecimiento.
Un informe semanal difundido el lunes muestra que los precios de las viviendas se mantuvieron estables o descendieron en la mayoría de las principales ciudades de China, en un año en que habían aumentado de manera constante. Los datos semanales, aunque volátiles, son parte de la creciente evidencia de que tras años de alzas de dos dígitos, los precios de las viviendas se encaminan a la baja.
En un esfuerzo por abaratar los precios de las viviendas y desactivar un posible catalizador del descontento social, Beijing ha intentado moderar los valores de las propiedades durante dos años. Los reguladores han restringido el crédito inmobiliario e impuestos condiciones más severas sobre las compras de hogares.
Una pregunta sin respuesta es si China puede desinflar suavemente su burbuja inmobiliaria, o si estallará de manera abrupta, socavando el crecimiento económico. En momentos en que la Unión Europea y Estados Unidos luchan por echar a andar sus economías, el crecimiento global depende cada vez más de la robustez de China, la segunda economía del mundo.
Las principales autoridades aseguran que mantendrán el rumbo. "No habrá la más mínima vacilación en las medidas de ajuste del mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es que los precios vuelvan a niveles más razonables", expresó el primer ministro Wen Jiabao en un discurso el domingo pasado en Rusia.
Los bienes raíces son un motor de crecimiento en China y una gran fuente de demanda de acero y cemento, al igual que de demanda interna de bienes manufacturados como muebles. Es posible que hasta 25% de la economía china esté vinculada al sector inmobiliario, según los analistas. Los chinos comunes y corrientes invierten en bienes raíces, de modo que una recesión podría mermar sus ahorros.
Los precios en las principales ciudades como Shanghai y Guangzhou han descendido desde sus niveles de comienzos del año, según datos publicados por el Sistema Indexado de Bienes Raíces en China.
Los datos mensuales del mismo índice, publicados la semana pasada, mostraban una caída de los precios de 0,23% a nivel nacional en octubre en comparación con septiembre, más rápida que la caída de 0,03% registrada en septiembre respecto de agosto.
En Shanghai, la capital de negocios de China, los precios promedio para los nuevos inmuebles en muchas partes de la ciudad se hallan por debajo de los de viviendas existentes, según la consultora Urban Real State Surveyors-Appraisal Co.
Podrían haber caídas más pronunciadas. J.P. Morgan proyecta un declive de entre 5% y 10% en los próximos 12 a 18 meses a nivel nacional, y de hasta 20% en algunas ciudades importantes. "La corrección no ha terminado; apenas comienza" indicó un reciente informe del banco de inversión estadounidense. "No obstante, la probabilidad de un colapso a nivel nacional es muy pequeña".
Entretanto, los urbanizadores tienen problemas para encontrar financiación para iniciar proyectos o completar los que están en marcha. Los vehículos de fondos de inversión en bienes raíces —que desempeña un papel clave en el sistema de préstamos en las sombras— se han transformado en una importante fuente de financiación para los desarrolladores, luego de que los préstamos bancarios prácticamente se agotaran este año.
Sin embargo, la nueva financiación proporcionada por instituciones fiduciarias chinas a urbanizadores cayó 17% en el tercer trimestre frente al período anterior, luego de que los reguladores intervinieran para reducir esta clase de fondos, según información publicada el viernes.
A pesar de que las quejas del público siguen girando en torno a la asequibilidad de las viviendas, la caída de los precios también ha motivado algunas protestas.
A fines de octubre, en la sala de exposiciones de Greenland Group, una constructora en Shangai, más de 40 personas concentradas en medio de fuertes medidas de seguridad buscaban manifestar su frustración luego de que el precio de las propiedades fueron rebajados después de que las compraron. Un agente inmobiliario de la empresa presente en la protesta dijo que había descuentos de hasta 28%.
"Compré un departamento aquí en septiembre y ahora perdí más de US$63.000", afirmaba una empresaria. "Ese dinero lo gané con esfuerzo, ¿cómo puede ser el constructor alguien tan despiadado?", se preguntaba.
Greenland Group, una filial de China Overseas Holdings Ltd., dijo el lunes que las manifestaciones se habían desvanecido, pero no ofreció mayores detalles.
Desde hace mucho tiempo, los promotores inmobiliarios se habían resistido a rebajar los precios de las nuevas viviendas, con la esperanza de que el gobierno relajara las restricciones. Beijing, en cambio, ha incrementado la presión.
La ciudad de Zhuhai, en el sur del país, estableció la semana pasada un tope a los precios que los desarrolladores inmobiliarios pueden cobrar por una vivienda nueva, una medida temporal que subraya las presiones que las autoridades enfrentan para enfriar el mercado de bienes raíces.
El lunes, Greentown China Holdings Ltd., reveló que considera deshacerse de algunos de sus proyectos inmobiliarios para apuntalar su flujo de caja, en lugar de bajar los precios. "La venta de proyectos es una mejor opción que ofrecer grandes descuentos, lo que empañaría nuestra imagen con nuestros clientes finales", afirma Simon Fung, director financiero de la empresa. Añadió que la venta de los proyectos "es también una opción más rápida en comparación con la venta de unidades individuales a un precio reducido".
El regulador bancario de China solicitó en septiembre a las instituciones fiduciarias que informen su exposición a Greentown, lo que aumentó las preocupaciones acerca de cómo algunos urbanizadores han financiado sus proyectos. Los ejecutivos de Greentown sostienen que la empresa sigue siendo sólida.
Los fondos de inversión en bienes raíces no asumen el riesgo de una inversión por sí mismos, sino que canalizan fondos de empresas e individuos acaudalados hacia una amplia gama de inversiones, incluyendo capital privado, préstamos, participaciones directas en el desarrollo de propiedades e incluso bonos y acciones.
Según los datos del sitio web de China Trustee Association, las instituciones fiduciarias de China otorgaron US$18.000 millones de financiación a empresas inmobiliarias en el trimestre finalizado en septiembre, frente a US$21.500 millones del trimestre anterior. En tanto, en el primer trimestre del año habían proporcionado US$11.200 millones en financiación.
Dinny McMahon, Esther Fung y James T. Areddy
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