Los inversionistas globales van tras las gangas inmobiliarias en Brasil

Inversionistas globales de bienes raíces como Blackstone Group LP, Brookfield Property Partners LP y Global Logistic Properties están aprovechando la agitación política y el mal momento económico de Brasil para encontrar ofertas en el país.

Ante la caída de los alquileres y los niveles de ocupación, la mayoría de los inversionistas se han corrido al costado. En medio del menor crecimiento y el alza de las protestas, el volumen de ventas de propiedades de oficina cayó el año pasado a US$584 millones, frente a US$698,6 millones en 2013 y US$1.920 millones en 2012, según Real Capital Analytics Inc.

En los últimos meses, sin embargo, el grupo inmobiliario del gigante de private equity Blackstoneha realizado dos ad-quisiciones: una participación en una constructora local de viviendas y una cartera de cuatro edificios de oficinas en Río de Janeiro. Blackstone también está abriendo por primera vez su propia oficina en el país, que será dirigida por Marcelo Fedak, ex jefe de propiedades inmobiliarias de la firma brasileña de servicios financieros BTG Pactual.

Mientras tanto, la firma de Singapur Global Logistic compró el año pasado en Brasil una cartera de 34 propiedades industriales por US$1.360 millones y este año está adquiriendo sitios de desarrollo a pequeños propietarios "que están encontrando dificultades para obtener capital", según Mauro Dias, presidente de negocios de la compañía en Brasil.

Brookfield, por su parte, ha acordado comprar siete edificios de oficinas como parte de un plan de BTG Pactual para completar la adquisición de la inmobiliaria brasileña BR Properties SA.

"En nuestra opinión, [este es] un buen momento para comprar", dijo Ric Clark, presidente ejecutivo de negocios de Brookfield.

Sin embargo, hay muchos inversionistas que lamentan sus recientes desembolsos en el sector inmobiliario brasileño. Las acciones de empresas de bienes raíces que cotizan en bolsa como General Shopping Brasil, JHSF Participações SA and Sonae Sierra Brasil SA han caído drásticamente. Muchas de las nuevas tiendas, apartamentos y edificios de oficinas que están saliendo al mercado encuentran una débil demanda.

No obstante, los inversionistas que siguen teniendo una postura alcista respecto de Brasil dicen que los ciclos de auge y caída son normales en mercados emergentes como éste. Agregan que tienen confianza en la fuerza de los motores que habían impulsado hasta hace poco al país, como su creciente clase media y los abundantes recursos naturales.

"El país tiene algunas fortalezas fundamentales que a pesar de los desafíos actuales no han cambiado", dijo Rob Speyer, copresidente ejecutivo de Tishman Speyer Properties, una constructora de edificios de oficinas y departamentos con dos décadas de operaciones en el país sudamericano.

Speyer dijo que Tishman Speyer redobló su apuesta por Brasil en 2002, cuando el país atravesaba una mala racha de incertidumbre política y económica. La apuesta ayudó a la empresa a convertirse en un jugador dominante en el país. Ahora, Tishman Speyer está siguiendo una estrategia similar: recientemente compró su primer sitio para desarrollar un edificio de oficinas en Belo Horizonte, una zona minera importante

Tishman Speyer también acaba de comprar un sitio en Porto Maravilha, una sección de Rio de Janeiro, donde planea desarrollar 1.000 unidades de viviendas.

"Estamos votando con nuestro capital", dijo Speyer.

Los inversionistas a la caza de gangas incluyen algunos nuevos jugadores y varias caras conocidas. Sam Zell, quien ayudó a dirigir una ola de inversiones internacionales en el sector inmobiliario brasileño que comenzó una década atrás, está también en busca de ofertas, al igual que su ex socio Gary Garrabrant, cofundador de Jaguar Growth Partners.

Los inversionistas extranjeros han aprovechado la reciente depreciación del real, que hoy vale 32 centavos de dólar frente a más de 60 centavos en 2011. Pero las grandes empresas de inversión nacional, como BTG Pactual, también están buscando oportunidades entre propietarios en apuros.

BTG acaba de establecer un fondo de US$500 millones para comprar proyectos residenciales muy endeudados, según personas familiarizadas con el asunto.

Desde hace varios años, Blackstoneha estado evaluando a Brasil, especialmente después de que en 2010 la firma estableciera una cabecera de playa en el país con la compra de una participación de 40% en Patria, una firma local de inversión. El grupo decidió actuar y establecerse por cuenta propia en parte debido a la reciente disminución de los valores, señala Kenneth Caplan, director de inversiones de la firma.

El grupo hizo sus recientes adquisiciones en alianzas 50-50 con Patria, y probablemente continuará invirtiendo con la firma en el futuro, añadió Caplan.

"Realmente se siente que este es un momento interesante", dijo. "Estamos empezando a divisar algunas oportunidades que no veíamos hace seis meses".

Los inversionistas más optimistas reconocen que actuar demasiado pronto acarrea sus riesgos. Las altas tasas de inflación y de interés podrían durar más de lo esperado, y no hay garantías de que la agitación política amaine o que las reformas financieras funcionen.

Sin embargo, esperar demasiado tiempo también puede ser problemático. "Una vez que todo está claro, a veces se siente como que es un poco tarde", manifestó Caplan.