Mercado inmobiliario 2019: las claves para aprovechar las oportunidades

El sector inmobiliario atraviesa un ciclo en baja marcado por la devaluación y por la incertidumbre típica que generan los años de elecciones presidenciales. En marzo se cerraron solo 2738 operaciones de compraventa en la ciudad de Buenos Aires -según datos del Colegio de Escribanos-, que representa una baja de más del 55%, comparado con el mismo mes del año anterior y son números similares a los de marzo de 2013, en tiempos del cepo cambiario. Además, fue el décimo mes de caída consecutiva. "Si no hubiera elecciones, el nivel de operaciones podría haber sido mejor", analiza José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

En este escenario de dudas, los inversores están en "modo espera". Es decir, solo reaccionan ante verdaderas oportunidades de precio. Además, la evolución de la renta anual que deja el negocio de alquiler tampoco los motiva: ronda el 3,4% en dólares. "Se necesitan 29,8 años para recuperar la inversión", afirma Federico Barni, director ejecutivo de Navent, el grupo propietario de ZonaProp.

Los inversores son los que históricamente movieron el mercado, incluso a mediados del año pasado, cuando el comprador del segmento medio que adquiría una propiedad con crédito dejó de ser el motor. "Sí apareció el inversor de sangre, el que busca fuertes descuentos y que había desaparecido. Y es bueno que esté mirando al ladrillo", reflexiona Gonzalo Monarca, presidente del grupo desarrollador homónimo.

Hoy, el mercado solo se mueve por el consumidor final que no puede o no quiere postergar la operación. "Es el que tiene alto poder adquisitivo", agrega Monarca, quien desarrolla Azzurra, un barrio cerrado de US$50 millones de inversión ubicado en Tortugas y en el que los lotes se venden desde los US$150.000. El desarrollador tiene una mirada optimista sobre lo que viene. En menos de un año vendió los 150 lotes de la primera etapa a un promedio de US$120.000.

Un negocio distinto es al que apuntan los desarrolladores que se stockearon de terrenos en barrios como Almagro, Boedo, Constitución y La Boca. Son zonas con tierra accesible y que permiten construir proyectos con tickets de unidades que calificaban para los créditos. Los empresarios ya digirieron que este segmento, por ahora, no arrancará y dilatan los lanzamientos. "Este es un buen momento para trabajar puertas adentro y generar stocks de buena tierra para construir. Y, por otro lado, vale la pena acelerar los proyectos para aprovechar la diferencia que genera un escenario de precios en dólares que están sólidos y un costo que cayó por la devaluación", analiza Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU). El costo de construcción hoy ronda los US$780 por metro cuadrado. "La devaluación generó una disminución de ese valor en dólares. Está 29% por debajo de lo que estaba en diciembre de 2017. Es el menor nivel desde 2012", analiza Barni.

Es un beneficio que algunos desarrolladores están aprovechando. "En el proyecto que construimos en Caballito aceleramos la obra y mantuvimos la UVA como moneda. Pudimos hacerlo porque tenemos cobertura de la inversión y por eso también trasladamos un mejor precio a los compradores, que hizo que se amortigüe la caída de ventas por la escasez de crédito, ya que los valores son atractivos tanto para usuarios finales como para inversores", dice Sebastián Sommer, presidente de Tayron Capital, un fondo que administra inversiones inmobiliarias. La obra en Caballito demandará US$50 millones de inversión y las unidades arrancan en los 130.000 UVA (unos US$90.000).

La ventaja que generó la devaluación en los proyectos que se están iniciando se convirtió en una oportunidad. "Los precios de preventa bajaron hasta un 20% en dólares en comparación con los valores de hace un año y medio, en pleno boom de las UVA", cuantifica Tabakman. Estas situaciones son usuales dentro de los ciclos económicos, pero no duran mucho tiempo. Históricamente, el peso termina por alcanzar al dólar. Otro beneficio del pozo es el financiamiento propio de los desarrolladores: se ingresa con el 20% del valor total de la unidad y el resto se paga durante el transcurso de la obra.

También hay oportunidades en los proyectos que están a punto de entregarse. Los desarrolladores con poco remanente de unidades acceden a descuentos, porque tienen calzado el negocio y, por la devaluación, la venta en dólares les sirve. Si la compra de la unidad se realiza en los inicios de la obra, en cambio, el ajuste estará atado al porcentaje de rentabilidad que podrá resignar el empresario. Sin embargo, Carlos Spina, director Comercial de Argencons, no cree que sea una buena opción "enamorarse" de la foto de la baja del costo de construcción. El ejecutivo estima que, en dólares, aumentó 17% desde agosto del año pasado. "Se recuperó parte de esa diferencia, porque la inflación subió por encima del dólar. Es muy difícil estimar la baja, porque hay una parte de ese costo que no se puede stockear", afirma.

A la hora de analizar los precios, no hay expectativas de fuertes bajas. En marzo del año pasado, un departamento de dos ambientes en la Capital Federal promediaba los US$129.000 y uno de tres, los US$180.000, según datos de ZonaProp. "Estos valores continuaron en alza hasta noviembre, cuando se produjo una desaceleración. Esto marcó el inicio de una relativa estabilidad, que continúa", relata Barni, y dice que una propiedad de dos ambientes ronda los US$134.400, mientras que una de tres, los US$188.100.

Según Rozados las unidades se siguen publicando al mismo valor que el año pasado y eso dilata la reactivación del sector. Sin embargo, aclara que, en el cierre de las operaciones, las negociaciones pueden oscilar entre un 10% y 20%.

El mercado de unidades destinadas a los compradores de alto poder adquisitivo es el más activo. Es chico y se concentra en propiedades muy bien ubicadas y de alta calidad. "Son un buen negocio, porque permiten convertir los excedentes de capital a dólares. Además son unidades que, cuando el mercado se derrumba, conservan su valor, y, cuando se recupera, aumentan de precio rápidamente", afirma Marcos Juejati, socio fundador de NorthBaires, la desarrolladora con foco en emprendimientos premium y, que construye Om Recoleta, un desarrollo mixto en el que el valor del metro cuadrado promedia los US$5200.

Los créditos hipotecarios son parte de la ilusión perdida del sector. En marzo, las operaciones financiadas cayeron 91% en un año. "Mientras en 2018 las escrituras con crédito hipotecario marcaban un récord (más de 5500 en los primeros tres meses), este año sumaron 588 operaciones. Las comparaciones interanuales siguen siendo fuertes en lo negativo, pero desde mayo se empezarán a suavizar", analiza el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Claudio Caputo.

La inflación y las tasas por encima del 10% -hace un año estaban por debajo del 6%- generaron un fuerte descalce entre los ingresos mensuales que tiene una familia y las cuotas. Hoy, con un dólar cerca de los $46, quien quiera sacar un crédito para comprar una propiedad de US$95.000 ($4.379.500) necesita un ingreso mensual de casi $123.000. Hace dos años era de $26.000. La cuota inicial también se disparó: hace dos años era de $6540; hoy, $31.000. La estimación, realizada por Reporte Inmobiliario, fue sobre la base de un crédito del Banco Nación por el 80% del valor de la propiedad. "Aun considerando un valor 10% más bajo de la propiedad en dólares -en el estimativo bajó de US$105.000 a US$95.000-, para calificar habría que ganar casi cuatro veces más que en mayo de 2017", analiza Rozados. Sin embargo, aclara que, quien sacó un crédito en UVA en mayo de 2017, pese a que la cuota le aumentó casi 90%, sigue pagando casi un 5% menos que un alquiler.

Más allá del panorama actual, en un escenario enrarecido, el mundo empieza a mirar al ladrillo argentino. "Los precios están firmes. Por el momento, el ajuste se dio por cantidad: bajan las escrituras, el volumen de construcción y la proyección de delivery de unidades. Pero surgen situaciones especiales y, cuando escasea el capital, se generan negocios", explica Sommer, tras levantar una nueva serie de inversión asociada con un reconocido fondo inmobiliario global que desembarcará en el país con foco en proyectos corporativos, logística y residenciales. "Son situaciones en las que algunos encuentran el espacio para hacer. Tenemos más demanda de licitaciones de obras privadas que antes", coincide Santiago Tarasido, presidente de la constructora Criba.

Un fondo que ya desembarcó en el país fue Seed Global Investment, que administra los capitales y jubilaciones de retirados de las Fuerzas Armadas de Singapur, y su estrategia es buscar oportunidades en real estate en mercados en crisis (en Inglaterra apostó en medio del Brexit). En la Argentina se asoció al Grupo LP, la desarrolladora de La Providencia, un emprendimiento ubicado en Canning.

Por su parte, Martín Boquete, director de Toribio Achával, afirma que el problema del sector es que en un país cíclico como la Argentina, se está definiendo la compra de una propiedad, que es un bien que dura 100 años, con la noticia de la última semana. "La gente de afuera mira los próximos 20 años, por eso hace inversiones que otros no hacen", dice. Spina no descarta una ventana de ventas antes de fin de año. "Hay US$116.000 millones del blanqueo que los inversores destinaron al mercado financiero y no les fue bien. Es un dinero que en algún momento entrará", argumenta. La mirada optimista tiene sus razones: cerró un fideicomiso de US$44 millones para Distrito Quartier, una obra de US$270 millones de inversión que construye en Retiro.

El futuro de la industria está atado a la macro. Una inflación controlada, tasas en baja y un dólar estable serán las variables que determinarán la vuelta del crédito. Un punto fundamental para revertir un déficit habitacional que alcanza a 3,5 millones de hogares.

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