Propiedades: caen las ventas y bajan los precios en el sector inmobiliario

El primer paquete económico anunciado por el Gobierno profundizará el enfriamiento de un mercado totalmente dolarizado como el inmobiliario. Un sector que cierra un promedio de 3000 escrituras al mes en la Capital Federal y en el que las ventas caen desde hace 17 meses. Por las medidas anunciadas, los agentes inmobiliarios ya anticipan renegociaciones e incluso marcha atrás en algunas de las que están en curso. "Vienen meses estacionalmente bajos, y con este escenario, es poco probable que la actividad se regenere antes de marzo o abril", adelanta Carlos Allende, presidente del Colegio de Escribanos porteño.

La ratificación del ministro de Economía, Martín Guzmán, de que será un 30% más caro acceder al dólar para atesoramiento tendrá un impacto directo en el dólar blue. Este es clave en las operaciones porque, cuando se cierra una, los vendedores exigen dólares en la escritura. "Los compradores que hasta ahora acudían al contado con liqui o al blue tendrán que destinar más pesos porque lo que se anunció es una devaluación del 23%", afirmó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Los empresarios coinciden en que, desde la macro, el Gobierno no está tomando ninguna medida que incentive la inversión en un bien ilíquido como son los ladrillos. El que tiene pesos va al blue y el que tiene los dólares ahorrados prefiere guardarlos que destinarlos a un departamento, mucho más en un contexto en el que se habla de un mercado de alquileres más regulado con un proyecto de ley que aguarda tratamiento en el Senado. A esto se suma una rentabilidad anual neta, en dólares, del negocio de alquiler por debajo del 2%. "Los alquileres cayeron más de 40% en dólares, desde 2017. Esto implica que recuperar la inversión en un inmueble insume unos 40 años, cuando hace tres años requería 20 años", explica Juan Carretero, gerente de clasificados de Mercado Libre Inmuebles. A esto se suma el aumento del impuesto a los bienes personales y de los costos de mantenimiento, que suben con la inflación y que podrían llevar a los propietarios a desprenderse de las unidades generando oportunidades aunque no "gangas".

En 2019, los valores de publicación cayeron cerca del 10%, según los datos de Reporte Inmobiliario. A ese porcentaje hay que sumarle los ajustes de cada negociación particular que, en algunos casos, alcanzaron al 25% y que depende de la necesidad que tenga el vendedor de deshacerse de la propiedad. "Los precios se ajustarán. Cuando en usados publicás una unidad de gama media en valores atractivos la demanda aparece", reconoce Marcelo Di Mitrio, titular de Di Mitrio Inmobiliaria.

Uno de los problemas del mercado inmobiliario es la demanda: en la Argentina solo compra inmuebles la clase media y media alta. Un segmento que apuesta al ladrillo como refugio de valor y que es la más afectada por las medidas anunciadas. "Mientras que no haya crédito hipotecario y hasta que doña Rosa no destine sus ahorros a un inmueble, el sector no arrancará", explica Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU), quien reconoce que el sector atraviesa un momento de incertidumbre y que hasta que no se restablezca la confianza, la gente esperará para tomar decisiones de mediano y largo plazo. "El Gobierno está apagando incendios. Recién cuando se atraviese el umbral de confianza se comenzarán a convertir los pesos y dólares en metros cuadrados", agrega.

En la misma línea, Santiago Magnin, titular de la inmobiliaria homónima, afirma que "con esta medida acumulamos un aumento del tipo de cambio del 350% en dos años. Con salarios bajos en dólares, la clase media no tiene poder de compra. Hasta que no se recomponga el salario en esa moneda no habrá recuperación".

Martín Boquete, director de Toribio Achával Propiedades, agrega la pérdida de poder de compra por parte del campo, un perfil que históricamente invierte en ladrillos: "En el corto plazo, las retenciones desvían ganancias del campo hacia la política y eso no ayuda al mercado inmobiliario", afirma. Igual aclara que no puede tomarse la decisión de compra de una propiedad con la información de una semana. "Un inmueble vive 100 años, es decir, 25 gobiernos diferentes", afirma.

En relación con los créditos UVA, actualmente 70.000 familias tienen congeladas las cuotas desde agosto pasado y, al no haber aumentado, se generó una brecha entre lo que se pagó y lo que se debería haber abonado. Es decir que, en enero, si se mantuviera igual el régimen vigente, la cuota daría un salto de aproximadamente 20%. Para que no suceda esto, el Gobierno saliente propuso una metodología de convergencia, que haría que la actualización comience a ser por salarios y un porcentaje menor más por inflación. Mientras tanto el Gobierno aún no da pistas de lo que hará, aunque si le pidió al Banco Central que intervenga. Prometen estudiar mecanismos para mitigar sus efectos negativos atendiendo al criterio del esfuerzo compartido entre acreedor y deudor. En el mercado se sabe que la ministra de Vivienda y Hábitat, María Eugenia Bielsa, no cree que los UVA hayan sido un buen instrumento de acceso a la vivienda. De hecho, en el documento del Partido Justicialista elaborado antes de las elecciones y que fue presentado a Alberto Fernández durante la campaña presidencial, se planteaba la posibilidad de mantener el congelamiento de las cuotas.