Un ícono de Nueva York: por qué el Empire State puede nunca volver a ser el mismo

NUEVA YORK.- El edificio Empire State, al igual que la ciudad donde habita, depende de la afluencia constante de turistas, de la prosperidad del comercio minorista y de las ganas de las empresas de alquilar su vasto espacio de oficinas. Pero la pandemia vació durante meses las atracciones, los negocios y las oficinas, tanto del Empire State como del resto de Nueva York.

Y ahora que la tan prometida vuelta a la normalidad está otra vez en suspenso, los planes a futuro de los ocupantes del edificio revelan un profundo cambio cultural.

Las entrevistas a decenas de inquilinos del edificio y el análisis de los registros públicos revelan que en Estados Unidos el rol del edificio de oficinas ha cambiado, quizá definitivamente, y que las microeconomías locales que hasta ahora dependían de la jornada laboral tradicional de 9 a 18 horas enfrentan un futuro más que incierto.

Observatorio

Como otras atracciones turísticas de Nueva York, los famosos observatorios de los pisos 86 y 102 del edificio Empire State estuvieron prácticamente vacíos durante meses.

En comparación, durante el segundo trimestre de 2019, el observatorio del Empire State recibió casi un millón de visitantes, mientras que en el mismo periodo de este año fue visitado por 162.000 personas, una mejora respecto del primer trimestre, pero de todos modos un 83% por debajo de la cifra de 2019.

Las dificultades que atraviesa el concesionario del observatorio es reflejo del colapso del turismo en la ciudad de Nueva York, que en 2020 recibió 45 millones de visitantes menos que el año anterior a raíz de la pandemia y privó a la economía de la ciudad de más de 30.000 millones de dólares.

Locales comerciales

Hasta hace no mucho, los locales en alquiler de la planta baja del Empire State eran muy buscados, ya que se benefician del alto tránsito de oficinistas y turistas que deambulan por el centro neoyorquino. Pero la pandemia redujo al mínimo la circulación peatonal por la zona. Según la consultora inmobiliaria CBRE, el alquiler promedio de un local comercial en Nueva York -que ya estaba en baja antes de la pandemia-, se ubica actualmente en su valor más bajo en casi una década.

Además del espacio comercial que ya estaba vacante antes de 2020, al menos tres locales con vidriera cerraron temporalmente durante la pandemia. Uno era el restaurante de sushi sobre la calle 33, y los otros eran dos Starbucks, uno sobre la calle 33 y el otro sobre la 34.

El Starbucks de la calle 33 es un pequeño local que vende “solo para llevar” y que en abril de 2020 estuvo cerrado durante más de dos meses. Su clientela principal eran los oficinistas, dice Ricardo Aspilaire, empleado de Starbucks. “Sin los oficinistas se complicó mucho”, dice Aspilaire, y agrega que desde la reapertura, las ventas diarias han ido mejorando, pero que siguen muy lejos de los niveles prepandémicos. “Hay mucha más gente que viene a trabajar, esperemos que eso ayude”, añade.

El espacio comercial más grande del edificio lo ocupa Walgreens, con su local de dos pisos de la estima sudeste del Empire State. Antes de la pandemia, ese Walgreens estaba abierto las 24 horas, pero actualmente abre a las 8 y cierra a las 22. Tamia Acker, que empezó a trabajar hace poco, dice que durante meses el local funcionó con una mínima dotación de personal. Según Acker, ahora el flujo de clientes ha empezado a aumentar.

No es la primera vez que Nueva York tiene que adaptarse para sobrevivir a un gran golpe, pero las entrevistas a los inquilinos del edificio sobre sus planes y sobre el impacto económico de la pandemia revelan que quedan meses de incertidumbre y angustia por delante.

Los espacios de oficina

Los inquilinos dicen que se quedan, salvo que se les venza el contrato…

La mayor parte del Empire State está dedicado a espacios de oficina. Con su mezcla de pequeñas y grandes empresas, el edificio tal vez sea mucho mejor termómetro del mercado inmobiliario de oficinas y de la economía de Nueva York que las grandes torres de las corporaciones.

Ni la empresa propietaria del Empire State ni su CEO, Anthony Malkin, quisieron hacer comentarios para esta nota. Pero 48 inquilinos que ocupan casi la mitad del espacio de oficinas del edificio compartieron sus planes de regreso a la presencialidad laboral, o lo hicieron a través de un comunicado público.

Los inquilinos que representan el 41% del espacio de oficinas dicen que adoptarán un modelo de trabajo híbrido y que los empleados podrán optar por teletrabajar al menos parte del tiempo. Los inquilinos que planean volver totalmente a la presencialidad y los que todavía no han decidido nada al respecto representan apenas el 2% del espacio de oficinas.

Hay un 2% de inquilinos con contratos vigentes que han decidido abandonar el edificio y dicen que la pandemia influyó en su decisión. Otros inquilinos que han decidido irse y que representan alrededor del 3% del espacio de oficinas dicen que la pandemia no influyó en su decisión.

En total, la enorme mayoría de los inquilinos piensa quedarse en el edificio y solo una pequeña fracción ha decidido dejar su espacio. Pero lo cierto es que cada contrato en particular determina si el inquilino tiene derecho a irse.

Todos los inquilinos dejaron el edificio o planean hacerlo tenían contratos que vencieron durante la pandemia o que vencen dentro de poco.

Michael Feldschuh, director ejecutivo de Daxor, una empresa de equipos médicos que estaba en el edificio desde 1990, dice que sus empleados empezaron a teletrabajar en marzo de 2020 y que nunca volvieron a la oficina. Hace tres meses, cuando se venció su contrato de alquiler, Daxor decidió no renovarlo.

“Encontramos formas de trabajar que antes nos parecían imposibles”, dice Feldschuh. “Años convencidos de que para ser eficiente hacía falta una oficina, y no es verdad”.

Son muy pocos los inquilinos con contratos que vencieron durante la pandemia y que decidieron renovarlos. Pero uno de ellos es Allen C. Schneider & Co., el estudio contable que alquila oficinas en el piso 31. Ira Lippel, socio gerente del estudio, dijo que la administración del edificio les ofreció incentivos para que renovaran.

“Estaban muy, pero muy ansiosos por volver a cerrar trato con nosotros y nos ofrecieron el oro y el moro para que nos quedáramos”, dice Lippel. “La rebaja fue considerable”.

Se quedan, pero igual pasan un modelo de trabajo híbrido

Pero muchos de los inquilinos que planean quedarse en el edificio tienen años de contrato por delante y tienen que pagar el alquiler completo, ya sea que ocupa sus oficinas de forma parcial o total. La única forma que suelen tener para compensar el costo del espacio no utilizado es subalquilarlo a otra empresa.

Aunque los trabajadores vuelvan a las oficinas, muchos empleadores les permitirán teletrabajar al menos parte del tiempo. Según una encuesta reciente, en Manhattan el 70% de los empleadores planea adoptar ese modelo híbrido.

Y entre ellos se cuenta LinkedIn, el inquilino más grande del Empire State, que alquila 10 pisos enteros y parte de otro, por los que paga más de 26 millones de dólares al año. La compañía informó recientemente que había flexibilizado sus planes de regreso a la presencialidad laboral, para darles más libertad a los empleados para trabajar desde casa.

Pero por cada gran empresa como Lindedln -que prosperó durante la pandemia-, hay muchos otros inquilinos del Empire State que tienen graves dificultades para lidiar con la inestabilidad y los reveses económicos. Global Brands Group, por ejemplo, una empresa de calzado e indumentaria de Hong Kong y uno de los grandes inquilinos del Empire Sate, se presentó a quiebra hace dos meses y quedó debiendo varios meses de alquiler que el edificio probablemente nunca cobrará.

Según la empresa de servicios inmobiliarios Newmark, el 19% del espacio de oficinas en Manhattan está disponible para alquiler, una cifra que prácticamente duplica el promedio de la última década.

Alpert dice que el Empire State, un antiguo rascacielos cuyos inquilinos son mayormente pequeñas y medianas empresas, es más vulnerable a las crisis actuales que las inmensas torres de oficinas surgidas más recientemente en Manhattan. “Pero el Empire State es como las pirámides”, dice Alpert. “Porque siempre va a estar”.

The New York Times

Traducción de Jaime Arrambide