HB 1389 en Florida: la ley firmada por DeSantis que impone reglas sobre la vivienda asequible para miles de familias

Una nueva ley de Florida firmada por Ron DeSantis modifica las reglas con las que se planifican y autorizan determinados proyectos residenciales. La HB 1389 establece condiciones para impulsar viviendas asequibles, limita restricciones de altura y contempla cambios en materia tributaria y de discriminación.

La HB 1389, denominada oficialmente Affordable Housing, fue promulgada por el gobernador DeSantis el 26 de junio y entró en vigor el 1° de julio.

El eje central de la norma está en las modificaciones introducidas a las leyes de Florida que regulan el desarrollo de viviendas asequibles en los condados y municipios.

Entre sus principales disposiciones, obliga a determinados gobiernos locales a autorizar usos residenciales multifamiliares y mixtos en terrenos que anteriormente podían estar destinados a actividades comerciales o industriales, siempre que se cumplan las condiciones fijadas por la legislación.

De manera general, estas son algunas de las obligaciones que impone la HB 1389 en Florida:

• Los proyectos multifamiliares alcanzados deben reservar al menos el 40% de sus unidades para alquiler asequible durante 30 años.
• En los proyectos de uso mixto, al menos el 65% de la superficie debe tener destino residencial.
• La superficie destinada a usos no residenciales no puede superar el 10% cuando se aplica esta disposición.
• Los gobiernos locales no pueden exigir determinados cambios de zonificación o procedimientos adicionales para los desarrollos comprendidos por la ley.

La ley también incorpora una disposición que evita que determinados proyectos excluyan agrupaciones de parcelas que se encuentren bajo propiedad o control común cuando los terrenos estén separados por no más de 15 pies (4,57 metros) y exista únicamente acceso peatonal público entre ellos. Esta disposición en específico tiene vigencia hasta el 1° de julio de 2030.

La norma firmada por DeSantis limita la capacidad de los condados y municipios para reducir la altura de los proyectos mediante regulaciones urbanísticas adicionales.

En términos generales, un condado no puede establecer para un proyecto alcanzado por la disposición una altura máxima inferior a la mayor actualmente permitida para un edificio comercial o residencial ubicado dentro de una milla (1,61 kilómetros) del desarrollo.

La norma, sin embargo, contempla situaciones particulares en las que sí pueden aplicarse restricciones específicas. Una de ellas corresponde a los proyectos que se encuentren junto a parcelas de uso residencial unifamiliar en determinados desarrollos que tengan al menos 25 viviendas contiguas.

Aunque la HB 1389 implica nuevas condiciones para desarrollos inmobiliarios, la legislación también enumera zonas que quedan afuera de estas disposiciones.

Entre ellas se encuentran:

• Propiedades consideradas zonas costeras de trabajo recreativo y comercial cuando se encuentran en áreas con zonificación industrial.
• El área de estudio de Wekiva.
• El Área de Protección de los Everglades.
• Determinadas zonas sujetas a regulaciones anteriores al 1° de julio de 2026 destinadas a conservar el carácter abierto del terreno.
• Áreas declaradas de especial preocupación estatal.
• Porciones de propiedades afectadas por servidumbres de conservación registradas.

Las reglas también establecen excepciones específicas vinculadas con aeropuertos. Determinados desarrollos cercanos a pistas, dentro de zonas de ruido o que superen restricciones máximas de altura establecidas por las regulaciones, quedan fuera de la aplicación automática de estas disposiciones.