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Consorcios y conflictos vecinales
Con grandes urbes superpobladas, como la Capital Federal, los conflictos en la convivencia pueden ser parte de la vida diaria. Cómo prevenirlos, a quién recurrir para resolverlos y cuáles son las normativas que marca el derecho para que todo sea, además de ético, legal
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De los 2.768.772 argentinos que viven en la Capital Federal, 2.719.252 habitan en hogares particulares, según datos del Indec. De aquellos, más del 80% de los porteños viven distribuidos en unos 70.000 edificios de departamentos y son gerenciados por alguno de los 6000 administradores de consorcios existentes, de acuerdo con estimaciones del Gobierno de la Ciudad. "El mundo tiende a concentrarse más y más en las grandes urbes", profetiza un especialista en administración de consorcios. "En veinte o treinta años, cerca del 90% de la población mundial vivirá exclusivamente en ocho ciudades del mundo, y Buenos Aires es una de ellas", alerta.
En medio de esta amenaza de futuro hacinamiento no es difícil comprender, y a esta altura de experimentar, los problemas que conlleva. Dueños, inquilinos, porteros, administradores y, por supuesto, vecinos, son roles inevitables en la convivencia ciudadana, que plantean también inevitables asuntos por resolver.
Estimados vecinos
Problemas en las medianeras (paredes divisorias), humedades y filtraciones, ruidos y olores molestos o la tenencia de animales en un edificio marcan el ritmo de las pulsaciones vecinales.
"La mayoría de los problemas de convivencia son, en realidad, problemas de comunicación, de falta de diálogo. Por eso no nos entendemos ni nos ponemos de acuerdo." Quien habla es Alicia Caruso, psicóloga y coordinadora del Programa de Mediación Comunitario que el gobierno porteño puso en marcha hace dos años.
"Nosotros recomendamos, en primera instancia, la negociación colaborativa; es decir, que los vecinos dialoguen y lleguen a un acuerdo de intereses, entendiéndose por su cuenta. Si así no fuera suficiente, entonces sí que se acerquen a un mediador."
La figura del mediador es la de un tercero neutral que promueve la comunicación entre las partes involucradas para llegar a una solución equitativa. Los beneficios son varios: se evita que aumente el conflicto, o que llegue a una instancia judicial; se cambia la convivencia resentida por una más armoniosa, y los involucrados, al participar activamente en la solución, se comprometen con lo acordado.
El sistema es gratuito, voluntario y confidencial, y se brinda a través de los Centros de Gestión y Participación (16 en Capital), donde hay uno o dos mediadores para atender a la gente. Entre enero y mayo de este año, de las 1475 mediaciones iniciadas, un 41,6% correspondieron a conflictos de consorcio, donde los problemas de convivencia entre vecinos y las filtraciones y humedades encabezaron los motivos, con un 16% y un 14,1%, respectivamente. Este tipo de conflicto motiva más del 50% de las mediaciones del CGP Nº 1, que abarca barrios tan disímiles como Retiro o San Telmo. En zonas como Devoto o Belgrano, CGP Nº 10 y Nº 13 respectivamente, los conflictos de consorcio alcanzan su pico con un 45% de las mediaciones. En la zona sur de la Ciudad se registra un porcentaje más elevado en torno de problemas de convivencia: La Boca y Barracas superan el 30%. Palermo lleva la cabecera de los llamados ruidos molestos con un 30,4% de las mediaciones, seguido por Barrio Norte con un 29,2%. Según el informe del programa, en un 95% del total de las mediaciones se llegó a un acuerdo entre las partes.
El trámite por realizar es sencillo: el vecino sólo debe completar al momento de acercarse a un CGP la solicitud de mediación, se acuerda una fecha para la audiencia de conciliación y se cita a ambas partes en un plazo no mayor a los veinte días.
Define Caruso: "Nuestra misión es mejorar la calidad de vida de los vecinos".
Sin duda, la consigna es aprender a convivir. Pero no sólo de vecinos vive la vecindad, sino también de los administradores de consorcios. De aquel 41,6% de conflictos por motivos vecinales, un 7,4% corresponde a los enfrentados con la administración del consorcio, y un 1,9% al cobro de las expensas.
Bolsa de consorcios
"Existen unos 6000 administradores de consorcios en la Capital y unos 15000 en todo el país. En total manejan alrededor de 10.000 millones de pesos anuales de expensas comunes." Hace 37 años que Jorge Hernández es administrador y unos diez que preside la Fundación Reunión de Administradores, organización con unas cinco mil administradoras adheridas y sedes en distintas provincias. "La profesión ha crecido anárquicamente en estos últimos años. Invadida por ex trabajadores comerciales o bancarios, y como el quiosco y el taxi ya estaban saturados, la administración resultó una nueva salida", opina Hernández, también el profeta de la megaurbanidad.
"El 90% de los conflictos de propiedad horizontal son de nivel técnico y no jurídico. Es decir, desde una filtración hasta un ruido molesto son males técnicos, más que legales, tal vez por el simple hecho del estado de viejas cañerías o de la mala o barata construcción de las paredes divisorias."
Desde esta fundación se brindan cursos y talleres de capacitación para administradores, como también servicios pagos de consultoría y auditoría, y gratuitos de asesoramiento a consorcistas una vez al mes. Por otro lado, ofrecen ayuda gratuita a jubilados y pensionados todos los miércoles, de 10 a 12, sector que representa el 30% de la población de edificios. Según Hernández, "la mayoría de sus problemas pasa por las escaleras en los halles de entrada, o porque se retrasan en el pago de expensas porque cobran cerca del 21 de cada mes".
"Nosotros ayudamos a solucionar problemas encontrando medidas prácticas y no judiciales. Uno de los más frecuentes es el retraso en el pago de las expensas. Esto origina problemas de gastos en la administración. Pero a la vez hay que entender que la gente tiene mayores problemas económicos y cobrarles a los morosos intereses punitorios y que se vayan acumulando no es encontrar una solución. Nos manejamos, en primera instancia, con la figura de amigable componedor (una suerte de mediador). Tratamos de infundir paciencia y comprensión, y de proponer un plan de pagos para que el deudor se ponga al día", explica.
Para Hernández no cualquiera puede ser un buen administrador. "Debe estar capacitado en conocimientos de derecho, contabilidad, arquitectura, medio ambiente, psicología y sociología y, por supuesto, urbanidad. Debe ser una síntesis de esas disciplinas con poder de comunicación y conducción de grupos humanos", agrega este ferviente promotor, integrante de la corriente interna que busca la colegiación de la actividad, con matrícula para aptos, código de ética, normas de procedimiento, currícula de estudios y un consejo profesional. "Y al que no cumpla con esas exigencias se lo saca", resume con voz firme y sin titubear, y arremete: "Así, en treinta años ya no habrá idóneos para esto, sino sólo profesionales." Jorge Hernández conduce un programa de radio especializado, Reunión de Administradores, los sábados de 10 a 12 por Radio del Pueblo (AM 750). Además es candidato a la jefatura de la Ciudad por el Partido Renovación Política. Su lema: Un administrador para la Ciudad.
Una ciudad transparente
"Los actuales administradores de consorcios deben inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal dentro de los 90 días, contados a partir de la reglamentación de la presente ley", reza la primera cláusula transitoria de la ley Nº 941 que la Legislatura porteña sancionó en diciembre, y a mediados de este mes, mediante un decreto reglamentario, puso en marcha su implementación. La Dirección General de Defensa del Consumidor será la que lleve el registro, controle y haga aplicar obligaciones y sanciones a las administradoras.
"No se legislaba en la materia desde que en 1948 se sancionó la ley 13.512 de Propiedad Horizontal. La ley local no modifica la norma de fondo, pero aborda la problemática desde el presente -explica el director general, el arquitecto Miguel Fortuna-. Se busca dar transparencia a la actividad. Para inscribirse deberán contar no sólo con el número de CUIT, sino que se les exigirá ser intachables para poder ser habilitados: no podrán tener antecedentes penales, ni ser fallidos o estar inhabilitados para ejercer el comercio."
Ahora, al momento de contratar proveedores para el consorcio, como gasistas o plomeros, "éstos deberán tener título o matrícula, según cada caso, y contar con seguros de riesgo de trabajo de todo el personal del servicio, algo que hoy no sucede por improvisación, descuido o amiguismo, e implica un terrible riesgo para todos", agrega.
Asimismo, los administradores deberán presentar anualmente una declaración jurada que contenga los pagos de aportes y contribuciones previsionales, los de la seguridad social, los aportes convencionales de carácter obligatorio y la cuota sindical si correspondiere; póliza de seguro contra incendios, los pagos de servicios, impuestos, tasas y contribuciones para las partes comunes, más la adopción de medidas de seguridad del edificio (conservación de ascensores, matafuegos, etcétera).
"El registro será de acceso público -destaca Norberto Dorensztein, coordinador legal de la dirección a cargo-. Entonces, cualquiera podrá informarse sobre las personas, datos y antecedentes de los administradores." Así como con la mediación, asegura Dorensztein, "se promoverá la descentralización del servicio del registro a través de los CGP", y la difusión en el sitio de Internet del Gobierno de la Ciudad ( www.buenosaires.gov.ar ).
"Tiene que ver con el derecho a la información, uno de los elementos esenciales que componen el derecho del consumidor. Esto va a permitir que los propietarios cuenten con datos objetivos para decidir a quién confiarán las cuestiones patrimoniales del edificio, y de cómo lo hace una vez contratado. En definitiva, concluirá en un mayor control sobre los administradores y aumentará la calidad de vida", acota Fortuna.
En diez días, Defensa del Consumidor deberá comenzar la inscripción de los administradores de la Ciudad. "A efectos de una mejor fiscalización del servicio -aclaran desde la dirección-, se firmarán convenios con la AFIP, el Suther y la dirección de Rentas".
Consejos
Expensas: exija que el administrador sea claro y puntualice los gastos de cada rubro con el nombre del proveedor y el número de factura. También debe estar la lista de copropietarios, los morosos y la suma adeudada, más los datos del administrador, sus honorarios, su teléfono y número de CUIT.
Gastos: estar atento a los abonos de los servicios en común y los aportes previsionales del encargado. Controle los costos de mantenimiento, de los ascensores, de los arreglos de espacios comunes. Estos gastos deben hacerse conforme la voluntad de la mayoría.
Ruidos y olores: no hay una reglamentación estandarizada, sino que cada edificio estipula su norma según los usos y costumbres que fija el reglamento interno. Sentido común: respete para poder ser respetado.
Higiene: cada consorcio se organiza según su reglamento interno.
Datos útiles
Dirección de Defensa y Protección del Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Consultas urgentes: 0-800-555-6776; 5382-6200/08. Internet: www.buenosaires.gov.ar / E-mail: defensa@buenosaires.gov.ar o consumidores340@buenosaires.gov.ar
Mediación Comunitaria del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ; 4371-9790 (para averiguar el CGP que le corresponde) o 4323-8000 Int. 5310
Información gratis: 0800-999-2727. E-mail: mediación@buenosaires.gov.ar
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal ; 4816-5111 o 4811-9836. Internet: www.ligadelconsorcista.org E-mail: info@ligadelconsorcista.org
Fundación Reunión de Administradores ; 4327-5995. Internet: www.reunion-adm.com.ar E-mail: secretaria@fra.org.ar
Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias ; 4342-5128/2232. Internet: www.caphai.com.ar . E-mail: camara@caphai.com.ar
Otros
Unión Administradores de Inmuebles (UADI) ; 4962-3492
Asociación Civil de Bienes y Servicios de la Propiedad Horizontal (Adeproh) ; 4982-4066.
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