Acciones coordinadas mejoran el acceso a la vivienda

La ley de asociaciones público-privadas (APP) que se está discutiendo en el Congreso puede contribuir con la política urbana y de vivienda como lo hizo en otras experiencias de la región y el mundo, apalancando la inversión pública y estableciendo criterios de participación y responsabilidades para cada una de las partes involucradas.

El proyecto de ley llena un vacío legal para los contratos en general, pero aún es necesario crear una normativa específica para la construcción y prestación de servicios de vivienda. En el contexto actual de déficit habitacional -cuantitativo y cualitativo- que todavía persiste pese a la larga tradición de políticas de vivienda en la Argentina, es importante identificar correctamente el menú de programas para la aplicación de este tipo de instrumentos.

Las APP pueden potenciar la expansión de la oferta de vivienda (en propiedad o alquiler) para los hogares de ingresos medios que hoy no son atendidos por el mercado y, al mismo tiempo, complementar la inversión pública en programas de vivienda social por medio de una política del tipo ABC (ahorro, bono y crédito). Este tipo de contratos pueden mejorar la localización de la vivienda asequible a través de proyectos que favorezcan mayor inclusión en los barrios, contribuyan a renovar áreas vacantes o subutilizadas en zonas centrales y asistan en la producción de suelo urbanizado.

¿Cómo puede implementarse?

Con una organización transparente, las APP permiten balancear la flexibilidad que requiere el sector privado y la distribución de riesgos entre el sector público y el privado mientras se maximiza el ahorro de fondos públicos, evitando además los habituales ciclos de inversión pública debido a limitaciones presupuestarias. La experiencia de otros países evidencia un aumento de eficiencia en los tiempos y costos de construcción.

El nuevo Código Civil brinda instrumentos, como el derecho de superficie, que pueden beneficiar el desarrollo de la vivienda social a un costo inferior al actual. Como ocurre en ciudades del Reino Unido u Holanda, se puede adquirir una propiedad y tomarla en derecho de superficie por una cantidad de años a un valor muy inferior al de mercado, porque sólo incluye una renta por el alquiler del suelo y no su propiedad, permitiendo vender ese derecho por un equivalente al que se pagó al cabo del período de duración del contrato, que puede extenderse hasta 70 años.

La forma en que se dimensionen los contratos también puede permitir una activa participación de las pymes. Los riesgos de organizar este tipo de contratos se refieren a la transparencia en los procesos licitatorios y de adjudicación, la adecuada distribución de riesgos entre el sector público y los privados y, en especial, la distribución de las obligaciones para la financiación del proyecto y las potenciales incumbencias de los distintos niveles de gobierno.

Uno de los mayores desafíos en el país será promover una acción coordinada entre las diferentes instancias gubernamentales. Asimismo, una política bien formulada requerirá profundizar la evaluación económica y fiscal de los diferentes tipos de incentivos (fiscales, normativos y subsidios/crédito a la demanda de vivienda) que podrían usarse en la implementación y gestión de los proyectos de vivienda social.

Cuando faltan pocos días para la cumbre de Hábitat III, que se realizará entre el 17 y el 20 del actual en Quito, resulta hoy más que recomendable definir la nueva agenda urbana para las ciudades y países de todo el mundo y, además, repensar los mecanismos que permitirán mejorar la oferta de vivienda y la inclusión urbana para contribuir a la construcción de una Argentina que supere su déficit de vivienda en la próxima década.

Directora de la Maestría en Economía Urbana y del Centro de Investigaciones de Políticas Urbanas y de Vivienda de la UTDT

Cynthia Goytia