Cómo evolucionó el precio de los departamentos en la Ciudad
Actualmente, el precio de un departamento nuevo de 50 m2 cuesta en la zona norte (buena) de la Ciudad de Buenos Aires 3600 dólares por metro cuadrado, aun cuando estamos sufriendo una alta recesión de la economía y de las ventas inmobiliarias.
Es cierto que desde que se inicia la serie (1977) hasta ahora, el sistema de real estate ha sufrido muchas fluctuaciones en lo que a precios se refiere. Para ello vamos a definir cómo medir dichas fluctuaciones y su realidad actual.
En primer lugar tenemos que considerar el precio por m2 y este está en pesos nominales. Para que sea comparable en el tiempo lo ajustaremos por el tipo de cambio y luego a estos resultados los traduciremos a un precio constante en dólares de 2015, último año de C. Kirchner, para ver también qué pasó con la gestión de Mauricio Macri, que se inició entonces. Tomaremos los precios de un departamento nuevo de 50 m2 en la zona norte de la Capital Federal y, como hemos dicho, lo haremos siempre en dólares constantes de 2015.
En 1977 el precio de un departamento nuevo de 50 m2 era de 1100 dólares de 2015 por m2 y a partir de ahora solo nos referiremos a estos dólares comparables. En la época militar, el precio del departamento llegó al extremo de algo más de 2750 dls/m2 como fue el del año 1980, un valor excepcional, aunque no pudo mantenerse. Los valores de 1980 se vieron rebalsados por la realidad y dicho precio había caído a 600 dls/m2 poco después.
Estos precios se mantuvieron con algunas fluctuaciones, pero siempre alrededor de 750 dls/m2 en esos años, hasta 1990, cuando fueron creciendo hasta alrededor de 1500 dls/m2, lo que fue un buen negocio para aquellos que se habían animado a comprar a precios bajos.
Este nivel se hizo difícil de mantener en esos años y con la crisis de 2002 se desplomó el precio hasta alrededor de los 750 dls/m2. Sin embargo, con el mandato del kirchnerismo, como se fue viendo en la práctica, el precio por metro cuadrado fue creciendo de una manera progresiva y llegó casi a los máximos de la época militar, cercanos a los 2500 dls/m2, lo que significaba un desorden bastante grande.
En los años de Macri el precio no se detuvo y ahora, 2019, llega a los 3600 dls/m2 nuevo, que es un máximo de la serie que estamos siguiendo. Recordemos que nuestras fuentes básicas son dos, la Universidad Argentina de la Empresa y Reporte Inmobiliario, pero si tomáramos otras fuentes los resultados serían similares.
La cuestión está en cómo ordenar estas cifras en dólares constantes de 2015. Consideramos que otorgándole a dichos precios un margen de 20 % hacia arriba y hacia abajo del promedio tendríamos unos buenos parámetros para observar las fluctuaciones de vender o comprar este tipo de departamentos. Sin embargo, no fue así: los precios de los departamentos nuevos han seguido subiendo, por encima de los márgenes lógicos de venta o compra.
En este momento estamos influenciados por los resultados de las elecciones de octubre de 2019 (o noviembre de este año, para el caso de la doble vuelta eleccionaria). Una vez definido el riesgo político, el movimiento inmobiliario se tornará más normal.
