1
Ley de alquileres: crónica de un fracaso anunciado
La innecesaria reforma introducida al capítulo de la locación del Código Civil y Comercial por la ley 27.551, que entró en vigencia el 01/07/2021, vino a reformar las relaciones entre locadores y locatarios, que hasta el momento transcurrían sin grandes conflictos. El antecedente más importante de esta ley fue el proyecto elaborado por el entonces diputado nacional Lipovesky en plena campaña electoral de 2019, que posiblemente tendría como destino captar los votos de parte de los inquilinos. No llegó a convertirse en ley, pero quedó latente y en el 2020, con el apoyo de los proyectos de los diputados Felipe Solá y Sergio Massa, logró convertirse en ley.
El trámite legislativo no tuvo suficiente tratamiento y fue teñido de una evidente finalidad populista, porque impulsó la repetida estrategia intervencionista en materia de alquileres, que siempre produjo resultados inversos a los esperados, perjudicando a los inquilinos, porque espantaron del mercado las ofertas de inmuebles destinados a la locación habitacional.
En el mensaje de apertura de sesiones ordinarias del Congreso el 01/03/2022, el presidente de la Nación pidió, sin dar mayores aclaraciones, cambios en la legislación locativa, para mejorar la situación de los inquilinos y su acceso a la vivienda, mencionando que hay problemas con el valor de los alquileres y también sostuvo que la construcción es el gran motor de la recuperación económica de la mano de la obra pública y privada. Esperamos que esta vez los legisladores procedan correctamente, derogando la inconveniente ley vigente desde el 01/07/2020.
Nuestros legisladores ignoran la historia. Churchill decía, en sus memorables discursos en el Parlamento, “read history”. Sin embargo, nuestros legisladores parece que ignoran los desastres que provocaron las diversas legislaciones sobre alquileres que intervinieron el mercado locativo desde 1943 (Dec. 1580/43) hasta 1976 (ley 21.342), generando el crónico déficit habitacional, que ningún gobierno pudo solucionar hasta el momento. Privilegian la demagogia populista, que no es más que “pan para hoy y hambre para mañana”. El intervencionismo del Estado en las relaciones entre inquilinos y propietarios provoca la desinversión en la construcción de viviendas destinadas a la locación, con el consiguiente desabastecimiento del mercado.
La mezquindad populista impulsada por esta legislación de alquileres ha perjudicado a propietarios e inquilinos y también a los corredores inmobiliarios. Actualmente, hasta los impulsores de esta norma han reconocido su fracaso y proponen modificaciones mediante una nueva ley. Eso es más de lo mismo. La única solución es derogarla y volver al régimen del Código Civil y Comercial vigente desde el 1° de agosto de 2015.
Fundamentos de la necesidad de derogación total de la ley. Por elementales razones de técnica legislativa –que muchos legisladores aparentan desconocer- esta norma debe ser derogada en su totalidad y seguir los siguientes pasos: sancionar una ley que derogue totalmente a la ley 27.551 y una nueva que restablezca la vigencia de los artículos del Código Civil y Comercial derogados por la aquella, con lo cual se volvería al sano régimen de libertad contractual donde las partes puedan fijar libremente los valores de los alquileres y restablecer el plazo mínimo locativo en dos años.
Derogar la prohibición de indexar contenida en los arts. 7 y 10 de la ley 23.928 de Convertibilidad y Desindexación vigente desde 1991, para todas las relaciones contractuales, ya que es un anacronismo que actualmente no puedan reflejarse en los contratos los indicies inflacionarios y la depreciación monetaria, a contramano de lo que sucede en el resto del mundo civilizado. Por último, sancionar una norma sobre incentivos fiscales de desgravación impositiva (Impuesto a las Ganancias, Impuesto a los Bienes Personales, IVA en los materiales de construcción y a nivel provincial el Impuesto a los Ingresos Brutos), por diez años para las inversiones en construcción o refacción de inmuebles destinados a la locación habitacional, con la obligación de volcarlos al mercado locativo por un plazo también de diez años. Esto atraerá la inversión más segura y confiable, que es el “ladrillo” y motorizará la industria de la construcción, siendo esta la que mayor número de actividades conexas genera, redundando en un necesario desarrollo económico para salir del lamentable estancamiento de la economía, que tan mal dirigida está en estos momentos, ya que no existe un plan económico serio y la desorbitada inflación carcome las esperanzas de quienes procuran acceder a una vivienda digna, porque no existe crédito hipotecario a su alcance.
Lamentablemente, la autoridad económica evidencia no entender la imperiosa necesidad de disminuir el desenfrenado gasto público, la descontrolada emisión monetaria sin respaldo que impulsa la brutal inflación y, parece desconocer lo que establece la curva de Laffer (a mayor presión tributaria, mayor evasión y por ende, menor recaudación) y lo único que vislumbra como solución es el aumento de las alícuotas y la creación de nuevos impuestos, desalentando la inversión, generando altísimos niveles de inseguridad jurídica y aumentando el vergonzoso riesgo país. Esta sería una propuesta superadora de los actores del mercado inmobiliario (inversores, desarrolladores, corredores inmobiliarios, profesionales asesores, etc.) para solucionar de una vez por todas el crónico déficit habitacional que nos aqueja y volcar al mercado locativo nuevas viviendas, cumpliendo el Estado con su indelegable obligación de garantizar el acceso a la vivienda digna (art. 14 bis Constitución Nacional) y no pretendiendo demagógicamente que ello recaiga en los castigados hombros de los propietarios. No olvidemos que para la teoría del derrame, la riqueza genera riqueza y la pobreza provoca más pobreza.
Abogado, Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina
