El Senado quedó a un paso de sancionar la ley de alquileres: cómo será el nuevo régimen

La Comisión de Legislación General del Senado le dio luz verde ayer al proyecto que modifica el Código Civil para establecer nuevas reglas de juego en los alquileres de viviendas familiares. La iniciativa fue aprobada el año pasado por la Cámara de Diputados y quedó así a un paso de convertirse en ley.

El amplio consenso que reunió el proyecto, a pesar de que se plantearon algunas dudas en el debate en comisión, permite anticipar que el proyecto podría ser sancionado por la Cámara alta en la sesión de mañana.

El texto, que regirá para los nuevos contratos, establece un índice para la actualización anualizada de los contratos, amplía a tres años el vínculo mínimo entre inquilino y locatario y reconoce mecanismos alternativos de garantía, además de la inmobiliaria.

El propuesta es cuestionada por las asociaciones de propietarios, las cámaras inmobiliarias y por el Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires, que en un comunicado calificó de "reprochable" el proyecto, que fue aprobado por la Cámara de Diputados el 20 de noviembre del año pasado.

A partir de la sanción de esta nueva norma, los alquileres deberán ajustarse en base una fórmula conformado en partes iguales por las variaciones del índice de precios al consumidor (IPC), que publica el Indec, y por el de variación salarial, conocido como Ripte.

El plazo mínimo del vínculo contractual entre las partes pasará a ser de tres años, cuando en la actualidad es de dos. El texto también fija nuevos plazos para los desalojos, más beneficiosos para los inquilinos, y deja asentado de manera explícita que las expensas extraordinarias, aquellas relacionadas con arreglos estructurales de la vivienda o el edificio, deberán ser pagadas por el propietario del inmueble.

Además, amplía el abanico de posibilidades que tendrán los inquilinos para ofrecer como garantía del cumplimiento pago del alquiler. De esta manera, al respaldo inmobiliario, es decir con otra propiedad de un tercero, se sumarán otras posibilidades, como las fianzas bancarias.

El depósito del contrato se fija en la suma equivalente a un mes de alquiler y se establece que locatario e inquilino deberán abonar una comisión al agente inmobiliario que participe en la operación.

El debate

En el debate en la Comisión de Legislación General surgieron algunas dudas con relación al texto que aprobó la Cámara baja, pero prevaleció la intención de convertir en ley el proyecto en beneficio de los inquilinos antes que demorarlo introduciéndole modificaciones que hubiesen obligado a su regreso a Diputados en segunda revisión.

Así, el peronista Mario Pais llamó la atención sobre la redacción del artículo 14 de la iniciativa y aseguró que podría dar abrir la puerta a la indexación de los contratos.

"El proyecto habla de valor único por períodos mensuales y me pueden establecer en el contrato una variación por mes que después me lo pueden indexar anualmente", explicó.

En la misma sintonía se manifestó el opositor Ernesto Martínez (Juntos por el Cambio), quien coincidió en señalar que el texto podría dar lugar a segundas interpretaciones favorables a una indexación, pero apoyó avanzar sin modificar el proyecto al afirmar que "lo mejor suele ser enemigo de lo bueno".

El proyecto fue discutido por videoconferencia y sin escuchar a las partes interesadas en la cuestión. Eso no impidió que el Colegio de Abogados porteño emitiera un comunicado cuestionando la iniciativa.

En su pronunciamiento, la entidad sostiene que el proyecto "introduce un régimen de excepciones que vulnera los principios generales del Código Civil y Comercial, tal como la autonomía de la voluntad de las partes; el concepto de garantía, la circulación y ejecución de títulos de crédito, las reglas sobre consignación y compensación, el concepto de expensas ordinarias en la propiedad horizontal".