Administradores, pautas para una buena elección y control

Habitualmente, los consorcios atraviesan muchas y diversas situaciones. Y quizás una de las más difíciles es la elección del administrador.

Sucede que en el mercado, muchos ofrecen este servicios sin tener ni la capacidad, ni la infraestructura, ni la experiencia como para poder encararlo con efectividad y evitar conflictos y problemas tanto en el edificio como entre los copropietarios.

Si bien la tarea de administrar un consorcio no encuadra en la categoría de profesión, sino en la de actividad , para ejercerla es necesario tener un certificado de aprobación de un curso de, precisamente, Administración de consorcios , tal como lo estipula la ley 941 de 2002 y modificada por la 3254 de 2009, que entró en vigencia en 2010 en la ciudad de Buenos Aires.

Además de ordenar la actividad, la norma creó un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, donde los administradores deben estar inscriptos con nombre y apellido o razón social, constituir un domicilio especial en la ciudad y poseer número de CUIT, entre otros requerimientos.

Por eso, en el momento de tomar la decisión por un administrador conviene tener en cuenta ciertos parámetros. Por ejemplo, constatar que la persona elegida esté inscripta en este registro es lo primero para evaluar. También se le debe solicitar el currículum, si tiene una carpeta con sus antecedentes (datos personales, detalle de los consorcios que administra para utilizarlos como referencia), además de una copia de liquidaciones de expensas de otros consorcios, si tiene oficinas propias y verificar su buen trato y conocimientos en la entrevista personal.

"Algunos consorcistas deberán verificar los datos ofrecidos y visitar algunos de los consorcios citados para tomar referencias sobre el desempeño del administrador a contratar. También sugerimos pedir un Veraz para constatar los antecedentes bancarios del administrador, sobre todo el que ofrece el Banco Central de la República Argentina. Como último consejo recomendamos no contratarlo por más de seis meses en un primer período, tratando de que el vencimiento no opere a fin de año o en época de vacaciones. También es importante que quede constancia en el acta de designación del nuevo administrador que debe cumplir con la ley 941, modificada por la ley 3254 y su decreto reglamentario 551, para que no haya equívocos", aconsejó Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).

Otro tema para tener en cuenta es la cantidad de consorcios de los que se ocupa, ya que un administrador que tenga una estructura chica no podrá encarar una buena labor en numerosos edificios que presenten problemáticas importantes al mismo tiempo.

Fernando Staino, titular de Administración Staino SA y vicepresidente segundo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, explicó: "Si hablamos de las administraciones de tipo familiar en las que trabajan el titular, su esposa e hijos, éstas no podrán atender más de 20 edificios (siempre y cuando no surjan problemas importantes en varios edificios a la vez o cuando la familia está de vacaciones). Si se trata de una empresa no hay un número ya que el titular de la firma delega en empleados idóneos la atención de sus clientes, generalmente un supervisor o inspector puede atender aproximadamente 30 edificios, ya que dentro de la empresa cuenta con las distintas áreas que apoyan su trabajo, como servicio de computación, control de personal, relaciones públicas, pago a proveedores, cuentas corrientes, etcétera".

Por otro lado, cuando un administrador lleva tiempo en ejercicio resulta más fácil reconocer si es bueno o no en su tarea. Se evidencia, entre otras cosas, en su respuesta a las necesidades de los copropietarios, tanto mediante mails, llamadas telefónicas o notas en su oficina, el trato igualitario hacia los copropietarios evitando favoritismos, el cumplimiento debido de leyes y ordenanzas, si el edificio tiene multas, moratorias u obras mal efectuadas, y si la presentación de las liquidaciones mensuales es clara, así como la rendición de cuentas, y tal como lo dispone la ley 3254.

"En ocasiones, no se deja intervenir a ciertos copropietarios, considerados los culpables y responsables de querer cumplir con leyes y ordenanzas vigentes, de exigir rendición de cuentas, etcétera, siendo pasibles del rechazo unánime del resto del consorcio, con conocimiento pleno del administrador, que ven en los consorcistas que velan por el consorcio a un enemigo al que se debe aniquilar, si es necesario, iniciándole una causa judicial", dijo Giménez.

Un grupo que trabaja muy cercano al administrador es el consejo de administración. Ayuda a resolver los problemas que se presentan en el edificio, colabora con el administrador para que se aceleren los trabajos a realizar, revisa los presupuestos, su aprobación, trata de tener el edificio en orden y controla los gastos, entre otras tareas.

Sin embargo, muchas veces se confunden los roles y las responsabilidades. "Las quejas caen sobre los del consejo y realmente tienen que ir hacia el administrador, porque el administrador nos tiene que llamar y comunicar la problemática del edificio, no que el copropietario nos toque el timbre a cualquier hora o nos pare en la calle y nos presente sus quejas", cuenta Manuel Serrano, consultor inmobiliario e integrante desde hace seis años de un consejo de administración de la ciudad de Buenos Aires.

El tema de las liquidaciones mensuales es sensible a todo copropietario, ya que las expensas suelen ser un tema de conflicto entre ellos y los administradores, por falta de claridad en las liquidaciones o de comprensión por parte de los propietarios.

"Los enfrenta el concepto, la mayoría de las veces equivocado, de que el administrador fija arbitrariamente el valor de las expensas, pero el valor de éstas surge de las características del edificio, sus instalaciones, antigüedad, estado de mantenimiento, cantidad de personal empleado y demás", explicó Patricia Fernández, abogada, perteneciente al grupo de profesionales de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (Aierh).

Las mismas deben tener los datos completos del administrador, del consorcio, el recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, en el que se debe incluir su número de CUIT, de inscripción en el Registro de Administradores, la situación fiscal, el importe y período correspondiente. Además debe detallar los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total, los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas que incluyan todos los datos de la empresa, el trabajo realizado, los elementos provistos, el importe total y, de ser necesario, número y cantidad de cuotas que se abonan. En cuanto al personal del consorcio, en la liquidación se debe informar sus datos, sueldo básico y horas extras del período al que corresponde el pago, así como la categoría del edificio, los descuentos y aportes por cargas sociales, y los datos completos de los seguros contratados, vencimientos de pólizas y número de cuota que se está pagando. "Sabemos quiénes son los malos administradores, pero los intereses encontrados de los consorcistas no hace nada fácil removerlo en las asambleas. A pesar de que se conocen todas sus fallas, los siguen votando igual", concluyó, Giménez.

Juicios

Si existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se debe indicar todos sus datos y el capital reclamado. Además, incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior.

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