Qué debe tener un departamento para que se alquile rápido

El fenómeno es un secreto a voces entre los desarrolladores e inmobiliarios, pero poco a poco se va consolidando como tendencia en el mercado. En medio del parate que atraviesa la economía, en los últimos dos meses comenzó a crecer la venta de propiedades pequeñas, principalmente monoambientes y unidades de hasta dos ambientes, destinados a la renta temporaria a través de plataformas colaborativas. Es una verdadera ventana de oportunidad en la crisis que, según el mercado, responde a una combinación de factores. Por un lado, las altas rentas que pagan este tipo de alquileres versus el estancamiento de los márgenes de ganancia que deja el modelo tradicional. "Antes la diferencia de rentabilidad entre ambos alquileres no era mucha, porque el dólar estaba más barato. Los números arrojaban que ni con una buena ocupación había una diferencia considerable. Hoy, en cambio, es mucho más grande", analiza Darío Rizzo, director de Alternativa Propiedades. El alquiler temporario tuvo su época de oro entre 2004 y 2009. A partir del 2011, cayó con el cepo. Ahora, la actividad está floreciente. "Entre abril y mayo notamos un crecimiento sostenido y elocuente en la demanda de propiedades chicas, monoambientes y dos ambientes, en los complejos que están en desarrollo en los barrios residenciales", detalla Matías Botello, director comercial de la desarrolladora NorthBaires, que tiene complejos premium en construcción en las zonas más consolidadas de la ciudad como por ejemplo OM Botánico ubicado en Santa Fe y Araoz, en donde un monoambiente se vende desde los US$145.000. Los números de la desarrolladora sostienen el fenómeno. Según Botello, de un pool de 120 unidades en la cartera de la compañía que tienen esas características, entre abril y mayo se vendieron 40. "El 35 por ciento de los compradores son argentinos que ven la oportunidad, pues la renta temporaria por medio de plataformas como Airbnb se consolida y rinde muy bien, saben que llega cada vez más turismo extranjero y además la operatoria de esos alquileres se ha vuelto muy simple y ha consolidado el encuentro entre oferta y demanda", sigue la charla con la nacion, Botello.

Los inmobiliarios tienen una visión similar a la de los desarrolladores. "Como toda crisis, este es un momento de oportunidades y reconfiguraciones en el mercado. Y, como siempre, hay desarrolladores y compradores que identificaron el fenómeno y están llegando primero", explica Alejandro Schuff, Director Comercial de Soldati Propiedades. El broker destaca que la renta temporaria funciona como una cobertura contra la devaluación de los rendimientos, ya que permite dolarizar los mismos. "La demanda de este tipo de propiedades no es algo nuevo, pero sí tiene flujos propios y detectables. Estamos en uno de esos momentos en que vemos que sube, por sus características y por los momentos que atraviesa la economía y el sector", sostiene Ana Bullrich, Gerente de Emprendimientos de la inmobiliaria Achával Cornejo.

Como sucede en toda tendencia de mercado, no todos los productos performan igual. Existe, explican los expertos, un factor determinante para que las propiedades chicas puedan funcionar efectivamente como unidades de renta temporaria: la buena ubicación en la ciudad y buena conectividad. "La clave para que estas propiedades sean exitosas al negocio de renta temporaria está en la ubicación y cercanía a medios de transporte y puntos de interés turísticos o de negocios. Las propiedades que nosotros hemos vendido se encuentran en los barrios más consolidados de la ciudad: Palermo y Recoleta, principalmente", explica Botello, de NorthBaires que construye Om Botánica a pocas cuadras de Alto Palermo shopping.

Pero preparar un inmueble para alquilarlo de manera temporal no es tan sencillo. Hay algunos detalles de equipamiento y confort, que no pueden faltar. Lady Siebenhaar titular de Nativa Soluciones inmobiliarias, plantea que "existe escasa oferta de departamentos de tres o cuatro ambientes para este mercado. Además deben estar equipados con todo lo necesario para ser funcionales a estudiantes. No debe faltar WiFi, cable, heladeras con freezer y equipamiento práctico y confortable", detalla. En otras palabras, cuanto mejor equipado y mejor mantenido, más valor tiene la unidad. En definitiva, son clave los servicios públicos completos, el personal de limpieza como opcional e Internet.

Desde el proyecto, Juan Ignacio Mel, Gerente Comercial de Mel Propiedades, plantea que el desafío de los desarrolladores está en incorporar servicios en la materialización de estos nuevos edificios que sean bien percibidos por los clientes. Puede ser tecnologías aplicadas a la seguridad del edificio como cerraduras inteligentes, servicios adicionales como laundry, y equipamiento que te permita aprovechar al máximo cada metro cuadrado como por ejemplo camas rebatibles.

Otra cuestión determinante son las terminaciones y características del complejo edilicio. Quienes alquilan a través de plataformas como Airbnb buscan siempre confort, calidad y terminaciones premium, además de la mencionada ubicación en la ciudad. "Alguien que alquila por noche, busca equiparar las prestaciones y confort que le ofrece una habitación de hotel con las que le proporciona una unidad temporaria, por lo tanto, para que funcione, el producto que se ofrece debe ser de excelente factura y el edificio debe poder brindarle servicios similares a los de un hotel, como gimnasio, recepción o seguridad", sostiene Botello.

Siebenhaar agrega que "si el inversor ya cuenta con el departamento, para el equipamiento no es necesaria una gran inversión pero el buen gusto es la clave. No se trata de cargar la propiedad de muebles y artefactos que no serán valorados en el precio, lo esencial es saber qué requiere este tipo de público".

A la hora de hablar de inversiones, hay que tener en cuenta que el costo del metro cuadrado en barrios como Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano en unidades de terminaciones premium no baja de los US$3500, y puede llegar hasta los US$6000 por metro cuadrado. Pero la renta anual que devuelven esas inversiones de alquiler temporario están muy por encima del promedio que proporcionan las propiedades destinadas a alquileres tradicionales.

De todas formas, como todo negocio, es necesario evaluar los riesgos. La mayor dificultad es el período de vacancia. Para poder obtener una buena ganancia es importante que el departamento este alquilado la mayor parte del tiempo, por ejemplo, tres semanas al mes.

Por otro lado, son los propietarios quienes se hacen cargo de las expensas y los gastos de los servicios. Para evitar sorpresas, los brokers aconsejan leer en los sitios web las calificaciones de los futuros inquilinos o pedirles un depósito. "No es riesgoso el negocio temporario si se contemplan algunas mínimas previsiones, como la averiguación de antecedentes de los interesados, entre otros recaudos", aclara Siebenhaar.

En cuanto al alquiler temporario como negocio formal, la Ley de Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico, que rige en la ciudad de Buenos Aires, implica que estén inscriptos quienes posean cuatro o más propiedades utilizadas para este fin. Según explicaron desde el ministerio de Turismo de la Ciudad, hoy hay sólo 280 inscriptos. Un número bajo, considerando la cantidad de departamentos en alquiler temporario que hay en el mercado.

La estimación es que en todo el país hoy se ofrecen por Airbnb y Booking.com 71.700 alojamientos no tradicionales, que incluyen casas y departamentos. Y las Ganancias que pueden llegar a generar son interesantes si se mantiene el inmueble lo más ocupado posible y la logística, aceitada. Según un relevamiento de Airbnb, un anfitrión típico en la Argentina obtuvo ingresos por $59.000 durante 2018.

De acuerdo con el sitio AirDNA –que recopila información de 10 millones de lugares publicados en las plataformas Airbnb y HomeAway–, en la ciudad de Buenos Aires hay 14.127 lugares disponibles –lejos de los 280 que inscriptos-, de los cuales el 74 por ciento corresponde a departamentos o casas enteras, seguido de habitaciones privadas (23%) y habitaciones compartidas (3%). Y la facturación promedio para alguien que alquila su propiedad a través de estas vías es de US$677 mensuales. Y no hay que tener una gran propiedad para facturar estos números. Por caso una pareja de empresarios con negocios en el barrio porteño de Once que alquilaba vía Airbnb un monoambiente de 37 metros cuadrados sobre avenida Córdoba, en el barrio de Balvanera, cobraba unos US$750 promedio al mes, lo que daba una renta bruta de US$9000 al año (más de 396.000), el triple de lo que producía ese mismo departamento si se lo destinaba al negocio tradicional de alquiler con un contrato de dos años de duración. Hay que destacar que en este caso, se trata de dueños que se dedicaban a esto de forma comprometida, tenían el departamento en condiciones y un sistema de limpieza y entrega de llaves eficiente. Más allá de esta experiencia, la fórmula unidad premium en barrio top siempre defiende las rentas más altas.

Un dato que prueba el éxito del negocio es el aumento de los interesados: según un informe realizado por Mercado Libre, la demanda para esta categoría creció un 21,3 por ciento en mayo respecto al mismo período del año anterior. El mismo relevamiento ratificó el análisis de los brokers, los mayores crecimientos de visitas se observaron en las viviendas más pequeñas, es decir de uno o dos ambientes. En este sentido, este tipo de propiedades registraron crecimientos del 25 y 28 por ciento, respectivamente.

Por otra parte si bien la ciudad de Buenos Aires tiene su propio publico, en el interior el negocio de la renta también se mueve y crece.

Las mayores alzas de la demanda se registraron en la Costa Atlántica, principalmente en Cariló y Costa Esmeralda. También en San Carlos de Bariloche y San Martín de los Andes con incrementos de entre el 40 y el 50 por ciento. Aunque en el caso de San Martín de los Andes la suba fue de 180 por ciento, es decir, casi triplicó las visitas en 12 meses. En cuanto al tipo de propiedad, a diferencia de lo que pasa en la ciudad de Buenos Aires, las casas representan el 60 por ciento de toda la demanda y los departamentos un 39 ciento.