Ley de Alquileres. Diez razones por las que los precios aumentarán

La nueva ley de alquileres que modifica puntos claves en la relación entre los inquilinos y los propietarios. Quienes tienen un contrato en marcha, en cambio, se encuentran amparados por el decreto del Gobierno que, en el marco de la pandemia, congeló los valores de los alquileres en curso y autorizó la renovación automática de los contratos hasta el 31 de enero de 2021.

En otra situación se encuentran quienes hoy tienen que cerrar un contrato de alquiler de una unidad residencial porque la nueva ley ya impactó con una suba en los precios de publicación de los alquileres. De hecho, un relevamiento del portal Zona Prop registró un aumento acumulado del 19,8% en el primer semestre del 2020.

"Se trata de una cifra que supera a la inflación de ese período que fue de 13,3 por ciento", analiza Federico Barni, country manager de Navent, el grupo propietario de la plataforma de propiedades. El ejecutivo agrega que, en lo que va del 2020, el ascenso en los precios de los alquileres supera el de los créditos UVA que treparon un 18,4%. Otro dato del relevamiento es que, desde abril de 2016 hasta junio de 2020, los alquileres acumularon una suba de un 233%.

El aumento en los contratos de los alquileres residenciales preocupa sobre todo teniendo en cuenta la incidencia que tiene un alquiler en el sueldo de una persona. Desde la Defensoría del Inquilino de la Ciudad de Buenos Aires advierten que el precio de los alquileres es el más caro de la historia en relación a los ingresos: en el pasado representaron hasta un 25% y hoy es el 50% del promedio salarial.

A este dato se suma el de la asociación Inquilinos Agrupados, que estableció que el 49% de los inquilinos de todo el país tuvo problemas para pagar el alquiler de junio y que por la crisis económica, un 67% dijo estar endeudado o recibiendo ayuda de algún familiar.

Los brokers inmobiliarios explican que el aumento de los contratos tiene relación directa con la incertidumbre que genera la nueva ley en los propietarios de los departamentos, quienes buscan la forma de cubrirse exigiendo un monto de alquiler inicial superior. De todas formas, las posibles subas estarán atadas a las dinámicas que se generen en el mercado. En este contexto de crisis económica y alta inflación, no es un buen negocio para el locador tener un inmueble vacío y asumir sus gastos fijos. A continuación 10 razones por las que las modificaciones que impulsa la nueva ley podrían llevar a los propietarios a subir los precios de los contratos de los inmuebles residenciales.

1. Habrá un mercado con menor oferta de unidades y mayor demanda

Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios (CAPRA) habla de un incremento de por lo menos un 20% en el contrato inicial del alquiler pero advierte que incluso podría ser mayor. "Si hoy un dos ambientes se alquila por $20.000, arrancará en $24.000 o $26.000", ejemplifica. Sin embargo, en el mercado aseguran que con ese incremento se queda corto: "hay casos de alquileres de $20.000 que podrían llegar a $30.000. Un aumento que además impactará en el mes de depósito y en la comisión", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario.

Al aumento del contrato se suman las consecuencias de un mercado con menos oferta –muchos propietarios buscarán salir del negocio de alquiler- y más demanda. "Hoy ni siquiera quien puede calificar para un crédito hipotecario le conviene sacarlo", afirma Rozados. Un ejemplo, hoy la persona que compró una propiedad de dos ambientes de US$80.000 y recibió un crédito por US$64.000 debe pagar una cuota mensual de $60.000, es decir multiplica por dos el valor que pagaría por alquilar la misma unidad. Estos números muestran cómo se desvaneció una de las principales ventajas de los créditos UVA que era que los inquilinos terminaban pagando una cuota similar a la del alquiler.

Por otra parte, en un futuro inmediato, los brokers alertan sobre la posibilidad de que no haya mercado. Es que a la mayor regulación se suma la renta anual de los alquileres, en dólares, en su nivel más bajo de la historia: la bruta es menor al 2% al año. Por eso la conjugación de “mayor regulación y renta baja” podría generar que algunos inversores decidan sacar los inmuebles del mercado de alquiler para venderlos. Es decir, habrá poca oferta para mucha demanda. “Es una ley que perjudica al que tenés que estimular para poner el departamento en alquiler pero que a la larga perjudicará a quien busca alquilar”, afirma Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria.Si bien la nueva ley corre para los contratos nuevos, la tendencia de una disminución en la oferta arrancó hace unos meses.

En Mercado Libre Inmuebles, el 90,2% de la oferta de la ciudad y de la Provincia de Buenos Aires es de venta, mientras que solo 9,8% se destina a alquiler. Esta diferencia se profundizó en 2020: en el último trimestre de 2019, la relación era 85,43% en venta y 14,57% en alquiler. Desde la demanda se da el efecto contrario el 54% de las búsquedas son para unidades en alquiler contra el 46% que quiere comprar. Es decir, que hay mucha más demanda de alquiler que oferta, según se desprende del informe Real Estate en Cuarentena de Mercado Libre Inmuebles para el AMBA, que cubre el segundo trimestre de 2020.

Otro dato que muestra el incremento en el interés por alquilar es que los avisos en esa plataforma duran 26 días contra 200 días promedio para una publicación de venta."Para quedar en una proporción equitativa 106.695 publicaciones tendrían que dejar de venderse para alquilarse", cuantifica Juan Manuel Carretero, gerente de Mercado Libre Inmuebles y agrega que "el mercado de alquileres es más dinámico que las ventas que han caído fuertemente".

2. La actualización de los contratos de unidades residenciales es anual

Hasta la sanción de la nueva ley, los aumentos se acordaban entre las partes: en general se cerraban actualizaciones cada seis meses que variaban entre 15 y el 18 %. Esta forma le generaba al inquilino tener cierta previsibilidad de cuánto debía pagar durante la duración del contrato. Hoy, el propietario del inmueble tendrá durante el primer año, el alquiler congelado, por lo que buscará "ampararse" con un monto inicial más alto para no quedar desfasado a los 12 meses sobre todo en un país con una inflación anual que podría superar el 45%. De todas formas, en los últimos años, los valores de los alquileres aumentaron por debajo de la inflación. En 2018 crecieron un 35%, mientras que la inflación fue de 47,6% y el año pasado 33% frente a 54,5%, establece el índice elaborado por ZonaProp.

El abogado especializado en el sector, Mariano Esper aclara que la actualización de los contratos es anual solo cuando el destino es vivienda. "En los demás destinos (comercio, industria, profesional, actividades civiles, etc.) no hay restricciones. y se pueden hacer actualizaciones cuatrimestrales, semestrales, es decir como las partes lo deseen", agrega.

3. El índice de actualización de los alquileres residenciales lo realizará el Banco Central

Es una fórmula que no existía hasta ahora y que debutará con los nuevos contratos de alquiler. Se conformará en partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (Ripte), que deberá ser elaborado y publicado mensualmente por esa entidad.

Este es un punto que genera incertidumbre en los inversores y en los mismos inquilinos porque ninguno tiene la certeza de cuánto serán las dos actualizaciones que tendrán los contratos en los tres años que durarán. Además, los propietarios también temen que al ser el Banco Central el que produce el índice sea el Gobierno el que decida a "dedo", este porcentaje. "Hay incertidumbre porque ya tuvimos estas experiencias de manejo de los índices que no reflejaban la realidad de lo que estaba sucediendo y aparte una actualización anual hace perder el valor del alquiler real en perjuicio del propietario", agrega Rozados, de Reporte Inmobiliario.

Abatti afirma que este método no es el más justo, porque en ocasiones los cálculos inflacionarios a futuro pueden no ser exactos. Otra postura es la que tiene el economista especialista en vivienda, Federico González Rouco, quien señala que a los inquilinos no les conviene un índice de actualización en el contexto actual porque la paralización de la compraventa de inmuebles hará que los precios de los alquileres bajen en términos reales y un índice les pondría un piso.

Matias Celasco Correa, economista, Research Manager CBRE agrega que el ajuste semestral en períodos de alta exposición a la inflación ayuda al propietario a poder ajustar el alquiler de manera "más rápida", pudiendo comenzar con el contrato de alquiler en un precio más bajo protegiéndose de la depreciación de la moneda. "Además un ajuste fijo versus un aumento variable (el nuevo índice) en contextos de alta inflación supone un mayor riesgo al tomador (inquilino) de una deuda ajustada", agrega el especialista y reconoce que en un escenario de baja inflación es el único caso donde esta nueva ley de alquileres lo protege.

4. Los contratos se extendieron a tres años de duración

Hasta ahora eran de dos. La ampliación en el plazo podría perjudicar a los propietarios porque ante un "mal inquilino" se dilata en el tiempo la posibilidad de salir de esa relación contractual "conflictiva" sobre todo teniendo en cuenta que con la nueva norma para iniciar una demanda de desalojo, se impone la instancia de mediación. "Es una forma de restringir los derechos de los propietarios", alerta Abatti.

5-El depósito es de un mes de alquiler

Hasta la promulgación de la nueva ley, el inquilino debía pagar como garantía, un mes de alquiler por año- es decir, al ingresar a una propiedad pagaba dos alquileres como depósito-. Hoy el propietario no puede exigir más de un mes de alquiler y ese monto no puede ser mayor al valor del primer mes del contrato. Esto implica que el monto de ingreso al contrato (conformado por el alquiler adelantado, el mes de depósito, la comisión y los gastos) disminuya más de 30% para el inquilino.

Además, la nueva norma impide exigir pagarés, o cualquier documento fuera de contrato. "Este punto representa un problema para el propietario sobre todo para viviendas que se alquilan a $20.000 o $30.000 por mes. Qué posible rotura se puede pagar con ese monto", se pregunta Abatti quien cree que para evitar quedar desamparados, los propietarios pueden incluir en el contrato la figura de un fiador que es un tercero –que incluso puede ser un amigo del inquilino del departamento- que amplía el depósito con, por ejemplo, el monto equivalente a dos meses de alquiler que será devuelto actualizado, una vez terminado el contrato.

6-Las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario

En la práctica, este compromiso ya era asumido por el propietario antes de la nueva ley. Sin embargo, puede representar un punto conflictivo entre las partes. Abatti explica que hoy la ley de propiedad horizontal del Código Civil no establece la obligación de distinguir en la liquidación de las expensas entre las que son ordinarias y las extraordinarias. Por esa razón, en muchos casos, las liquidaciones no son claras. Es decir, hay espacio para interpretaciones subjetivas.

En este contexto, la pregunta es, por ejemplo, ¿pintar el edificio es extraordinaria? En este sentido se aconseja a los propietarios de unidades en alquiler en edificios que no tengan esa discriminación en las expensas, que el consorcio convoque a una asamblea extraordinaria para solicitar –a partir de la mayoría del voto de los vecinos- esa diferenciación en las liquidaciones de las expensas a la administración. Este es un punto clave para evitar confusiones acerca de qué expensas son ordinarias y cuáles extraordinarias.

7-Los arreglos corren por cuenta del propietario

Este es otro punto que quita el sueño a los propietarios. La nueva ley establece que el propietario debe hacerse cargo de cualquier arreglo del inmueble siempre que no haya sido responsabilidad del inquilino. Además, especifica que en caso de que el locador no responda o se niegue a realizar una reparación urgente, el locatario puede realizarlas por sí mismo y a cargo del locador transcurridas 24 horas de la notificación. Si las reparaciones no fuesen urgentes el locador tiene un plazo de 10 días para realizarlas. En ambos casos el locatario puede compensar el costo de las reparaciones que haya realizado con el pago los alquileres. Esper aclara que "en el texto legal anterior también ponía los arreglos a cargo del propietario. Pero la interpretación de la norma era uniforme: las partes podían regular un régimen distinto al previsto en la ley y establecer que los arreglos debían ser a cargo del locatario. Ahora, con el nuevo texto legal, esa posibilidad no está tan clara".

Abatti alerta sobre la posibilidad de que se generen situaciones de "abuso" por parte de los inquilinos. "Quien asegura que buscará el presupuesto más accesible", se pregunta y le recomienda a los propietarios establecer en el contrato que ante la eventualidad de un desperfecto, el monto del arreglo se pueda descontarse del alquiler en partes durante por lo menos tres meses. "Así el propietario no correrá el riesgo de no cobrar algún mes", explica.

8- Se flexibiliza la rescisión de los contratos a favor del inquilino

Con la nueva ley, el inquilino puede rescindir el contrato sin causa una vez que transcurrieron seis meses desde el inicio del contrato. También aclara que sí la rescisión es con causa, como por ejemplo, por algún problema en la vivienda que impide vivir en ella y el locador no se hizo cargo aún cuando fue notificado por el inquilino, este último no está obligado a esperar a que se cumplan seis meses desde el inicio del contrato, ni avisar con anticipación. Tampoco deberá pagar multa y hasta puede reclamar la restitución de su depósito e inclusive reclamar un descuento en el alquiler por el tiempo que vivió en la propiedad de forma inapropiada.

Por otra parte, la nueva norma también establece que, si avisa con tres meses de anticipación que dejará el inmueble, tampoco debe pagar una multa, mientras que si lo hace con un mes de anticipación, y está entre los seis meses y un año de contrato debe pagar un mes y medio de alquiler, pero si pasaron los 12 primeros meses, la multa es de sólo un mes. "La rescisión anticipada y renovación quita penalidades y multas en alquileres que ya hayan transcurrido más de seis meses y con avisos anticipados", sintetiza Celasco Correa.

9-Se ampliaron las posibilidades de garantías

Los propietarios se sienten inseguros porque la nueva norma permite una mayor variedad de garantías: la más usada es el título de una propiedad inmueble y ahora se suma los avales bancarios, seguros de caución, garantías de fianza y garantías personales del locatario, que se documentan con recibos de sueldo, certificados de ingresos o equivalentes. Además, el locador no puede exigir un inmueble de garantía que valga más que el equivalente a cinco alquileres. Por otra parte, el inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una.

El problema surge porque el texto dice que, si el locatario ofrece dos de estas opciones, el locador tiene la obligación de elegir una. En este punto, Abatti y Rozados, coinciden en que si un propietario puede elegir si pone o no en alquiler una propiedad debería poder elegir la garantía que más seguridad le ofrezca. "Que los propietarios tengan que aceptar alguna de las garantías es mentira, porque, aun cuando la ley diga eso, los dueños pueden decir que al final no van alquilar el departamento o que apareció otro interesado. Es imposible que sea vinculante por cómo funciona el mercado", aclara Gonzalez Rouco. Una recomendación que da Abatti para los propietarios es que no firmen la reserva ad referéndum de la presentación de la garantía. "Si lo hacen quedarán enganchados y deberán aceptar alguna de las garantías que se les ofrezcan", explica.

10-Se demorarán los juicios de desalojos y los contratos deben ser inscriptos en la AFIP

Esta iniciativa busca una mayor transparencia a la relación entre locadores y locatarios. Pero ¿qué pasa con los propietarios que no los registren? No podrán iniciar un juicio de desalojo porque este proceso exige la inscripción en la AFIP, dice Abatti. Esper tiene otra mirada: "sí se puede, solo que la infracción fiscal quedará expuesta porque el juez que intervenga debe informar a la AFIP sobre la existencia del contrato".

De hecho, el juez antes de notificar de la demanda al inquilino debe hacerlo a la AFIP. "A esta instancia también se suma una mediación que no existía antes. Es decir, los nuevos pasos previos podrían demorar hasta seis meses más un desalojo por falta de pago que hasta ahora podía resolverse en 12 meses", enumera Abatti.

“Esta ley nos expone a mayores tiempos de contratos, a garantías que poco sirven con un proceso judicial extremadamente lento, a la obligación de registrar el contrato ante AFIP (incluyendo este ingreso como renta de la tercera categoría alcanzada por impuestos), y por último más incertidumbre en cuanto a la ruptura del contrato por parte del inquilino”, sintetiza Celasco Correa de CBRE Argentina, las razones por las que los propietarios exigirán alquileres más altos e incluso habrá casos que decidirán vender la propiedad generando una disminución de la oferta de mercado.