Alquileres: cae la oferta de unidades chicas, ¿quiénes son los inquilinos que agravan el panorama?

Las pocas opciones de alquileres en el mercado son una constante que genera preocupación entre los inquilinos. El desencuentro entre la oferta y la demanda es total: a medida que cae la cantidad de departamentos disponibles en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) aumentan las búsquedas, hoy principalmente impulsadas por el retorno a la presencialidad de las universidades y de algunas oficinas.

Según el índice de oferta que elabora Maure Inmobiliaria, febrero fue el mes que mostró la menor cantidad de departamentos en alquiler en CABA desde 2012. La caída interanual se ubicó en torno al 35%, según precisa Soledad Balayan, titular de la firma. Esto es un problema porque, por otro lado, la demanda se encuentra cada vez más activa: desde Mercado Libre sostienen que los alquileres registraron un alto nivel de consultas durante todo el año pasado, el más alto desde 2017. Así, la oferta no alcanza para satisfacer la demanda.

Si se observa la evolución de la oferta de departamentos en alquiler por cantidad de ambientes, que sigue Maure Inmobiliaria, todas las tipologías registraron una caída. Sin embargo, el descenso fue mayor en el caso de las unidades chicas, de uno y dos ambientes. Según precisa Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, que toma como base los datos de ZonaProp hoy hay más unidades de tres y cuatro ambientes en alquiler (1451 y 1107 respectivamente) que monoambientes (988). Los departamentos de dos ambientes aún lideran el ranking de oferta, con 1745 inmuebles disponibles, aunque la disminución que evidenciaron también fue importante.

“Si hay pocos monoambientes es porque muchos no llegan ni a publicarse, ya que son los típicos departamentos de estudiantes. Estos últimos dos meses ellos arrasaron con todo”, explica Bryn. Hace hincapié en que, en los últimos cinco meses, las unidades más chicas se alquilaron más rápido por el retorno de la presencialidad en las universidades, pero remarca que, por la escasez de la oferta, hoy todo se alquila rápido y fácilmente.

Juan Bautista Arnaude, director de la inmobiliaria Arnaude Brokers que se especializa en la zona de Palermo, confirma la tendencia. “Tengo muchos pedidos de alquileres de estudiantes del interior y no encuentro nada para ofrecerles. Lo que hay tiene el precio en dólares billete y muchos se alquilan por Airbnb”, explica. Ante la falta de soluciones, muchos optan por volcarse al segmento de temporarios, con la esperanza de que en algunos meses la situación mejore.

Para Balayan, la caída de la oferta de unidades chicas podría deberse a la falta de inversores que compren esas tipologías para destinarlas al alquiler. De acuerdo al Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI), realizado en conjunto por Fabián Achával Propiedades, Maure Inmobiliaria, Bresson, Soldati, Interwin, Covello, Izrastzoff, Braulio, Altgelt y Evoluer, el porcentaje de estos compradores cayó fuertemente en los últimos años. En concreto, pasó de representar el 22% del total de operaciones en 2019 al 7% en 2020.

La rentabilidad es uno de los factores clave para los inversores. Aunque el indicador se recupera lentamente, en CABA, aún se encuentra en mínimos históricos. Según las últimas cifras de Reporte Inmobiliario, la renta bruta anual promedio para un departamento usado estándar en la Ciudad se ubica en 2,63%. Esto representa menos de la mitad del 5,4% que se obtenía en 2017 y 2018.

“Las unidades de uno y dos ambientes siempre fueron las más demandadas en alquiler. Con la caída en la oferta por el desincentivo generado con la ley de alquileres, se hace más difícil que antes conseguir un departamento”, analiza Balayan. Agrega que parte de la oferta se volcó a la venta, lo que explica el sobrestock, mientras que otra se encuentra vacía y una proporción “se inclinó por el alquiler informal de familiares y conocidos”.

En el mismo sentido, Germán Gómez Picasso indica que, en los últimos años, la construcción de unidades chicas se mantuvo en niveles altos. “No bajó la cantidad de producto en el mercado, pero no todo se vuelca al alquiler. En muchos casos, la inversión se hace por revalorización del capital”, explica. También opina que la baja oferta se debe, principalmente, a la ley de alquileres y asegura que la situación va a empeorar: “Seguirá cayendo en todos los segmentos hasta que no haya disponibilidad”.