Alquileres: cómo impacta el aumento de inflación de febrero en el bolsillo de los inquilinos

La suba mensual de la inflación registrada en febrero en la Argentina ya es la más alta de la región. El dato que dio a conocer este martes el Indec representa un golpe a los bolsillos a nivel general y preocupa a los inquilinos, que en los últimos dos años enfrentaron importantes aumentos de precio en un contexto de baja oferta en la Ciudad de Buenos Aires. El primer efecto se verá pronto: el incremento de 4,7% de la inflación el mes pasado impactará de lleno en el ajuste de los contratos de locación ya firmados.

Para calcular cuánto deben aumentar los valores de los contratos anualmente, propietarios e inquilinos deben consultar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el Indec) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte), cuya obligatoriedad se introdujo en el mercado con la nueva ley de alquileres (27.551).

El economista especializado en vivienda Federico González Rouco explica a LA NACION que, si aumenta la inflación, el piso de incremento de los alquileres será mayor ya que el ICL es un indicador que contempla dos variables. “Si algún componente sube, más allá de lo que pase con el otro, sube el piso. Si ahora Ripte empieza a crecer poco, puede ser que compense el aumento de ICL, pero la brecha de ICL versus salarios igual aumenta”, explica y afirma que, en cualquier escenario, el dato dado a conocer esta semana por el Indec es una mala noticia para los inquilinos.

Un dato importante es cuándo se reflejará el dato de la inflación de febrero en el ajuste de los contratos. Por la composición del índice no ocurrirá de forma inmediata, ya que la variación promedio de salarios e inflación de un mes no se traslada de forma lineal a los 30 días de un mes específico al calcular el ICL, sino que el cálculo se divide en quincenas. Según calcula González Rouco, la cifra impactará en el indicador en la segunda quincena de abril y la primera de mayo.

En este escenario, una de las grandes preguntas es cuánto más aumentarán los valores iniciales de los alquileres. Según ZonaProp, en los primeros dos meses del año los precios subieron 8,5%. Así, un departamento de dos ambientes y 50 m² se paga en promedio $50.891 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $70.699 mensuales. En 2021, en un contexto de baja oferta, acumularon una suba de 52,8%, levemente por encima de la inflación.

Para Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, si bien puede haber una suba en los precios como parte del incremento de la inflación “lo que le pone freno al aumento son los salarios”. Sin embargo, aclara: “Es cierto que si la oferta de alquileres no repunta los precios seguirán subiendo, priorizando el valor por sobre la vacancia”.

Por su parte, González Rouco señala que si se pasa de una inflación estable en 50% a una estable en 60%, los alquileres aumentarán más, pero en parte lo harán porque la variación estructural será más alta. “Es difícil decir si los precios subirán más o menos. Creo que el shock fuerte ya pasó y ahora hay un límite en cuanto a lo que la gente puede pagar, por eso vemos que no sube más tanto por encima de la inflación”, opina.

En cuanto a la evolución de los salarios, otro componente que toma el ICL, el economista indica que, al momento, “aumentan por encima de la inflación (y esa es una de las razones por las que la inflación sigue alta)”, pero advierte que los hogares que alquilan suelen tener, proporcionalmente, mayor ingreso informal o inestable que los propietarios. “Lo complejo es que los alquileres están indexados al ICL, que es Ripte (salarios formales del segmento de trabajadores con estabilidad) e IPC. Entonces, no hay mucho margen para que los ingresos de los inquilinos crezcan considerablemente por encima del ICL. Deberían crecer por encima de Ripte e IPC”, explica. El índice de salarios total alcanzó un aumento de 53,4%, superando la inflación de 2021

Por último, los brokers consideran que hay otro factor que podría incidir en el precio de los alquileres. “Es probable que los propietarios, al ver que aumenta la inflación en un contexto de inestabilidad macroeconómica, decidan retirar su inmueble de la oferta”, sostiene Fabián Achával, CEO de la inmobiliaria homónima. En el mismo sentido, Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, indica que los dueños de las unidades en alquiler observan con preocupación que la inflación se acelere.

“La persona que en estos días firme un contrato, recién va a tener una actualización en un plazo de 12 meses. La sensación de ese propietario es que está perdiendo plata, porque su ingreso se actualizará en un año”, explica. ¿El efecto? Para el broker, además de la caída de la oferta, se generará una suba en los valores iniciales de los alquileres, como una forma a la que apelan los dueños para cubrirse de la inflación.