Alquileres: por qué los precios aumentan más en los barrios modestos que en los más caros de la ciudad
La baja oferta se acentúa aún más en esas zonas de la ciudad que, en algunos casos, registraron subas interanuales mayores al 90%
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Para LA NACION
Alquilar un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires ya cuesta más de $40.000 por mes. Si bien desde la sanción de la ley de alquileres hasta ahora todas las zonas registraron un incremento en los precios mayor al 50%, no necesariamente los barrios más caros tuvieron las subas más altas, sino todo lo contrario: los inquilinos de los lugares periféricos fueron los que sintieron más el impacto en los bolsillos.
Según el index de julio de ZonaProp, en los últimos doce meses, los avisos de alquiler acumulan un incremento del 64,4%. La cifra supera a la de la inflación interanual (51,7%) y también se encuentra por encima de la que arroja el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica diariamente el Banco Central (45%), que rige los aumentos de los contratos desde la sanción de la ley de alquileres.
Los precios varían en los distintos barrios de la ciudad de Buenos Aires, donde Puerto Madero es el más costoso y Liniers el más económico. Sin embargo, las mayores variaciones interanuales no se dieron en las zonas más caras o “densas”, como Palermo y Recoleta: Villa Ortúzar (93,2%), Villa del Parque (91,8%) y Boedo (91,5%) fueron los que registraron las subas más altas. En el ranking, los siguen Coghlan (76,6%), Villa Urquiza (72,9%), Liniers (68%) y San Cristóbal (64,9%).
Para los brokers, hay un dato que podría llegar a explicar el panorama: la brecha entre la cantidad de departamentos en alquiler y venta que hay por barrio. Según datos brindados por ZonaProp a LA NACION, la proporción de avisos está desequilibrada. La diferencia se acentúa aún más en barrios “periféricos” del Noroeste y Corredor Noroeste, como Saavedra, Villa del Parque y Coghlan y disminuye en las zonas más caras de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como Puerto Madero, Recoleta y Barrio Norte.
La brecha y los precios barrio por barrio
De acuerdo a los datos del primer semestre, en Villa Ortúzar, que sufrió el mayor incremento interanual en el valor de los contratos, el precio promedio de un alquiler se ubicaba en torno a los $24.808 en julio del año pasado. Actualmente, un inquilino debe pagar $47.928 por el mismo inmueble. En esa zona, la proporción de avisos de alquiler sobre los de venta solo alcanza el 2%.
En Villa del Parque, segundo en el ranking de aumentos interanuales, un departamento pasó de costar $20.995 mensuales en julio de 2020 a $40.269 el mes pasado. Allí, solo el 3% de los avisos corresponden a ofertas de alquiler. El 97% restante, son publicaciones de unidades en venta. La misma proporción se observa en Boedo, donde una unidad se pagaba $19.438 hace un año. Esa cifra ascendió en julio a $37.230.
En Coghlan, solo el 2% de los avisos son de alquiler y, en Villa Urquiza, el 4%. En el primer barrio, el precio promedio mensual de un departamento era $24.997 en julio de 2020 y ahora asciende a $44.141. En el segundo, en tanto, un alquiler costaba $25.356 hace un año y $43.843 ahora.
Los mismos porcentajes se replican en Liniers (2%) y San Cristóbal (4%), donde un alquiler pasó de costar en un año $18.877 a $31.721 en el primer caso y $21.386 a $35.261 en el segundo. El barrio que desencaja en el análisis es Puerto Madero: registró una de las subas interanuales más altas (58,2%), pero al observar la proporción de avisos, es el mejor posicionado en el ranking, con el 36% de oferta de alquileres.
Al respecto, Soledad Balayan, titular de Maure Propiedades, afirma: “Lo que queda claro en todo tipo de análisis del mercado inmobiliario de CABA es que a Puerto Madero hay que estudiarlo en detalle y separado del resto de los barrios”.
Cada vez menos opciones para alquilar
La brecha que se genera al observar la proporción de avisos de alquiler y venta podría explicar que, ante la alta demanda, los valores se disparen. “Hay un doble efecto: cayó la oferta de alquileres y se incrementaron los avisos de venta”, analiza Balayan. “La baja en la cantidad de operaciones de venta y le ley de alquileres fueron los grandes drivers de este efecto. Se acumulan los avisos de departamentos en venta a lo largo del tiempo y no se han generado buenos incentivos para volcar propiedades en alquiler, con lo cual es posible que, además, mucha de esa oferta se haya volcado a la venta”, agrega.
Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, remarca un dato importante: en CABA, históricamente hubo alrededor de 15.000 departamentos en alquiler cada mes, mientras que actualmente la cifra total se acerca a los 10.000. En tanto, el total de unidades en venta giraba alrededor de las 50.000. Ese número, ahora ascendió a 115.000.
En el mismo sentido, precisa que, en los últimos 12 meses, el stock de viviendas en alquiler bajó considerablemente: hace un año, de cada 100 inmuebles publicados, 80 estaban en venta y 20 en alquiler. Ahora, 93 son para venta y solo siete para alquiler, por lo tanto, la cantidad se redujo a más de la mitad de la que había en 2020.
Además, analiza: “Por un lado, Puerto Madero, Recoleta, Barrio Norte, Palermo y Las Cañitas son zonas en las que hay muchos inversores que compran departamentos para renta”. A su vez, se trata de áreas con una gran cantidad de edificios, a diferencia de lo que ocurre en otras zonas más residenciales en donde predomina “un espíritu de barrio y familiar”, según Bryn. “En cambio, en Saavedra, Flores, Almagro y Caballito, por ejemplo, hay menor cantidad de oferta”, indica. ¿A qué se debe? A que, en su mayoría, los propietarios son “personas que compran para habitar el espacio y no para poner la vivienda en alquiler”.
“En estos barrios periféricos es más difícil encontrar un alquiler porque es baja la oferta y porque hay muchos menos edificios que en otras zonas más densas”, remarca Bryn. “Lo que sucede es que los inquilinos terminan pagando los valores mucho más caros en la renovación del contrato porque no tienen otra opción o se mudan de barrio, es decir, migran a zona más baratas”, concluye en referencia a una tendencia de estos tiempos.
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