Alquileres: una informe reveló cuáles son las condiciones preferidas en las negociaciaciones entre los propietarios e inquilinos

Tras el DNU de Javier Milei que derogó la ley de alquileres, se abren nuevas libertades en el mundo inmobiliario. Ya no existe regulación para el plazo que durarán los acuerdos de alquiler, además el índice de actualización, cada cuanto y los meses de depósito son puntos que negocian las partes. En este contexto, donde surgen interrogantes tanto para los inquilinos como para los propietarios sobre qué les conviene “ceder” se dio a conocer un informe realizado por Alianza Urbana, una asociación civil de la que participa la comunidad de profesionales del desarrollo inmobiliario, que refleja las condiciones preferidas.

“El DNU trae condiciones nunca vistas en el mercado de alquileres. Siempre hubo un marco con plazos mínimos y ajustes de una determinada manera para los contratos”, asegura Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana y detalla que para sacar conclusiones realizaron algunas preguntas para poder generar patrones.

Del relevamiento del que participaron casi 600 participantes del sector, la asociación realizó un estudio que consultó a propietarios que tienen viviendas y alquilan, sobre cuáles son los plazos de vigencia del contrato, los índices, la periodicidad de ajuste, y los meses de depósito que pedirán en sus futuros contratos. Un punto a tener en cuenta que respondieron desde quienes comercializan alquileres propios (unidades que son de posesión de ellos o de familiares) y de terceros (por ejemplo, una inmobiliaria).

“Frente al temor de la opinión pública y de la gente respecto a la dolarización de los alquileres y la posibilidad de hacer contratos por tan corto tiempo, queríamos dar una respuesta a esta inquietud y encontrar qué es lo que harán los propietarios en sus contratos”, explica Levrio, las razones por las que avanzaron en la muestra.

1)Índice y período de ajuste: por inflación, cada tres meses

Mientras rige el DNU, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia, establecido con las modificaciones de la ley en octubre de este año, inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué referencia atar la actualización del contrato. Además, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler.

El estudio de Alianza Urbana reveló que un 57% de los encuestados eligió ajuste por inflación, un 16% por el valor dólar y el 13% restante por el ICL. Respecto al período de ajuste, un 45% lo hará trimestral, un 18% mensual y el 13% cuatrimestral. “Tenemos conocimiento propio que la mayoría de los ingresos de contratos por alquiler, la gente lo destina a reforzar su sueldo. El uso habitual es pagar tarjetas de crédito, colegios, prepagas, apoyar ingresos de las personas. Por lo que, contar con un índice que vaya en el mismo andarivel que la inflación, ayuda a que no se descalce”, expresa el director institucional de Alianza Urbana.

Si bien para el locador siempre es mejor un instrumento que se ajuste lo más posible, se ve desde el lado de la oferta “una cierta razonabilidad”, expresa Levrio y agrega: “Se pide un ajuste por inflación que es duro, pero no se lo pido todos los meses. Creo que eso muestra cierta razonabilidad por parte del mercado, donde el locador busca previsibilidad en tiempo, que el ingreso le sirva para los gastos que usa, pero, por otro lado, que sea sostenible lo que pide al inquilino”.

2)Duración del contrato: se vuelve a los dos años

En los últimos años, los contratos duraban 3 años, pero con el DNU vigente el plazo será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, durará dos años.

En este caso la encuesta muestra que el 89% de los propietarios respondió que fijarían los contratos por más de un año. Dentro de eso, el 56% optará por contratos de 24 meses, mientras que un 30% irá por contratos de 1 año. “Nuestro temor a la desregulación que trajo el DNU fue que nos llevaría a un escenario donde los contratos serían muy cortos, sacándole toda previsibilidad al inquilino, pero los números muestran que 9 de cada 10 no piensa ofrecer por menos de un año”, asegura Levrio.

3)Depósito: 2 meses y el 30% de un mes

La ley de alquileres derogada establecía que el inquilino debía entregar un monto fijo de depósito equivalente a un mes de alquiler, pero ya no hay ninguna limitación para el monto del depósito de garantía.

El estudio revela que el 40% de los encuestados pedirá un depósito de 2 meses y el 30% de un mes. “Por una mínima diferencia, ganó dos meses sobre un mes. Si bien no hicimos la repregunta, lo más normal sería que se busque dolarizar el depósito, para que no pierda valor”, expresa el director institucional de Alianza Urbana.

Las nuevas reglas

El DNU de Javier Milei marcó un punto de inflexión en el mundo inmobiliario. Algunos expertos del sector afirman que, mientras rige el decreto de necesidad y urgencia, el mercado se sumerge en un tiempo de oportunidad, en el que se pueden firmar contratos de alquiler de locación de viviendas en un mercado donde se borraron las antiguas reglas de juego y se viven libertades más amplias.

“Se abre una ventana de tiempo interesante, para aquellos que siempre estuvieron dispuestos a poner en alquiler un inmueble con contrato de dos años y ajustes pactados por inflación”, asegura Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria, y reconoce: “Creo que hay que aprovechar la oportunidad mientras esté vigente el DNU”.

En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina expresa también que este es el momento para concertar alquileres: “Esos contratos seguirán vigentes durante todo el plazo convenido, aunque el DNU finalmente sea rechazado, porque la ley no es retroactiva”. Abatti asegura que estamos en un tiempo donde la oferta todavía no es mucha, por lo que este es el momento para concertar los acuerdos: “En lo que se refiere al contrato de vivienda, todavía el mercado no está inundado, eso pasará en aproximadamente 6 o 7 meses”. Es por esto que el propietario ahora puede conseguir un mejor precio que dentro de un tiempo, donde habrá más competencia, y donde el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones.

“Lo más atractivo o sustancial que podría reavivar la oferta es la posibilidad de usar cualquier índice y plazo de ajuste, y elegir también el plazo de contrato que uno desee”, agrega Balayan y da números: “Hay un importante aumento interanual en la oferta de departamentos en alquileres en CABA. Si se compara enero del 2023 con enero del 2024, Zonaprop registra un 20% más, mientras que Argenprop un 47% más”.