Alquileres: aumento récord de la oferta en apenas diez días, los precios y claves para cerrar un buen contrato

El DNU de Javier Milei marcó un punto de inflexión en uno de los mayores dramas de los últimos años: la dificultad de alquilar un departamento a un precio “accesible” o en línea con los ingresos en un mercado que durante los últimos tres años angustió a quienes tenían que salir en busca de una casa para vivir.

Hoy ante un marco de mayor libertad, el mercado reacciona. “Es impresionante, todos los días tenemos cinco llamados para consultar valor y condiciones nuevas para poner en alquiler”, asegura Soledad Balayan, directora de Maure Inmobiliaria.

De hecho, este resurgir de la oferta ya se ve reflejado en los números. “Hay un importante aumento interanual en la oferta de departamentos en alquileres en CABA. Si se compara los primeros diez días de enero de este año con el mismo periodo del 2023, Zonaprop registra un 20% más de propiedades en alquiler, mientras que en Argenprop ese aumento es del 47% ”, afirma Balayan. En cifras concretas, en Zonaprop los avisos pasaron de 5700 a 6500 en una semana, detalla y aclara que esa cantidad supera a la del año pasado. Pero los datos toman más relevancia si se tiene en cuenta la estacionalidad: enero suele ser un mes de “parate” para los alquileres.

Ese aumento en la oferta podría estar respaldado por la posibilidad que tienen las partes de aplicar cualquier índice y plazo de ajuste, y elegir también el plazo de contrato que uno desee.

Federico González Rouco, economista del equipo de Empiria, la consultora de Hernán Lacunza, pone sobre la mesa otro tema: “la accesibilidad de la oferta de alquileres de vivienda”. Se refiere a que ahora los dueños de los departamentos van a dejar de acudir al sistema de alquilarle su departamento a familiares y conocidos. “Esa oferta posiblemente vuelva a las inmobiliarias”, aclara. Sin embargo, opina que el DNU minimiza o disminuye cualquier posibilidad de riesgo para los propietarios, pero no para los inquilinos que se sentirán más amparados con una buena regulación.

Los especialistas hablan de la oportunidad de aprovechar el momento. En este sentido, Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina anticipa que el mayor aumento de la oferta recién “se verá en aproximadamente 6 o 7 meses”. Es por esto que el propietario ahora puede conseguir un mejor precio que dentro de un tiempo, donde habrá más competencia, y donde el inquilino estará en una posición de exigir más condiciones.

Los precios de los alquileres

El cambio se da en un contexto donde los aumentos de precios no encontraban límite en los últimos tres años y con una oferta casi nula, durante el último mes del 2023 los precios de alquiler experimentaron un incremento mensual del 18,6%, según un relevamiento realizado en base a los avisos publicados en el portal inmobiliario Zonaprop. Para tener una referencia la misma unidad de dos ambientes que en julio del 2021 se alquilaba por casi $40.000, hoy se ofrece a casi $335.000 por mes.

En cuanto al aumento anual, los alquileres acumularon una suba del 260%, superando en 2,65 veces la registrada en 2022 cuando el aumento fue del 98% casi en línea con la inflación del año que fue del 95%. Este aumento se ubica significativamente por encima de la tasa de inflación (190,9%) y del ajuste del Índice de Contratos Locativos o ICL (135,5%) utilizado para los contratos firmados entre julio de 2020 y el 18 de octubre de 2023 con el fin de adecuar el precio del alquiler, según el Index de Zona Prop.

En números, un monoambiente de 40 m² en CABA ya se alquila por suma de $280.260 mensuales, mientras que un departamento de dos ambientes y 50 m² alcanza los $334.888. En tanto, un inmueble de tres ambientes y 70 m² presenta un precio mensual de $463.301.

Los barrios con aumentos récord se destaca Palermo, considerado el más costoso para alquilar, con un valor mensual de $491.737: casi medio millón de pesos. “Hay una alta demanda en general, aunque, naturalmente, varía entre los diferentes subsectores del barrio”, comenta José Rozados, cofundador de Reporte Inmobiliario.

El ranking de las zonas más caras se completa con Belgrano, apenas por debajo de Palermo: un dos ambiente cuesta $487.654 y Núñez con valores que rondan los $477.163.

Un dato no menor que refleja el mismo informe es que hay diez barrios de la ciudad de Buenos Aires en los que alquilar un dos ambientes no baja de los $400.000:

• Chacarita ($475.151)
• Retiro ($458.284)
• Recoleta ($450.766)
• Colegiales ($446.072)
• Saavedra ($436.812)
• Coghlan ($425.754)
• Villa Urquiza ($420.953)

En contraste, Liniers se presenta como el barrio más accesible, con un alquiler mensual de $273.253, seguido por Monte Castro y Floresta, con costos de $284.809 y $288.139, respectivamente. Por otra parte, Saavedra y Núñez se posicionan como los barrios con mayor incremento interanual con registros que promedian los 347%.

¿Qué recomiendan los expertos para hacer un buen contrato de alquiler?

Frente a este panorama, muchos se preguntan qué conviene a la hora de firmar un buen contrato de alquileres y aprovechar el viento de cola que sopla para este mercado.

1-¿Qué indexación hacer y con qué periodicidad de ajuste?

Mientras rige el DNU, en lugar de utilizar el Índice de Contratos de Locación (ICL) que usaban los contratos firmados después de julio del 2020 o el índice Casa Propia, establecido con las modificaciones de la ley en octubre del año pasado, inquilino y propietario podrán acordar libremente a qué índice atar el valor del contrato. Además, las partes podrán ponerse de acuerdo acerca de cada cuánto tiempo actualizar el valor del alquiler.

En este contexto, Abatti sugiere utilizar el índice de precios al consumidor (IPC) del INDEC y, si el inmueble está ubicado en Capital Federal puede utilizarse el IPC de la Ciudad. En cuando a la periodicidad del ajuste, aseguró: “Lo que conviene es la indexación trimestral, dada la enorme inflación que tenemos. En épocas normales la indexación sería cuatrimestral o semestral, como mucho, pero hoy deber ser como mínimo trimestral”.

Mariano Esper, abogado especializado en cuestiones inmobiliarias, asegura que, si el contrato es en pesos, al propietario le convendrá que se mantenga actualizado: “Le conviene ajustar el valor todos los meses, según la inflación, ya que estamos en un contexto en el que la inflación mensual varía entre el 20 y el 30%. Al inquilino le vendrá mejor algo más escalonado, como el ajuste por salario cada 3 meses”.

De todas formas, asegura que es necesario llegar a un acuerdo que se ajuste a la realidad, ya que el sueldo del inquilino no se actualiza todos los meses. Agrega que, si la economía se normaliza, los ajustes podrían hacerse cada más tiempo: “Hacer ajustes hoy cada 3 meses parece normal, pero si la economía se estabilizara, esos ajustes serían cada 6 meses o más”.

En cuanto a la moneda, los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, según lo acuerden las partes. Esper asegura que al propietario le convendrá hacerlo en dólares, pero cree que en la mayoría de los casos se harán en pesos, ya que “la gente que alquila cobra en pesos”.

2-¿Cuánto debe durar el contrato?

Los últimos años, los contratos duraban 3 años, pero con el DNU vigente el plazo de los contratos de alquiler será el que las partes hayan establecido y, en caso de que no lo aclaren, durará dos años.

En este sentido, Esper asegura que la duración depende de varias circunstancias: “Al propietario le puede convenir un contrato de dos o tres años, si el locatario es bueno, pero sino, le convienen plazos más cortos”. En el caso de los inquilinos, los contratos largos pueden ser una buena opción, que les brindan seguridad y estabilidad, pero hay circunstancias que los pueden llevar a buscar algo más transitorio.

“Hoy, los contratos de vivienda, como no tienen plazo mínimo legal, pueden hacerse de un año, año y medio, y hasta dos años, pero no conviene más de ese plazo, para conocer cómo es el inquilino y cómo cuida el inmueble”, aconsejó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.

3-¿Conviene negociar el pago adelantado?

Esta figura estaba prohibida antes del DNU, sólo se podía si el inquilino lo ofrecía de buena voluntad, pero hoy los propietarios pueden solicitarlo. Enrique Abatti mira con buenos ojos esta posibilidad, como algo ventajoso tanto para el propietario como para el inquilino: “Le conviene a ambas partes, porque el inquilino puede negociar el precio, pagando por adelantado, y el propietario podrá hacerse de ese dinero, en un contexto de inflación brutal, para destinarlo a algún negocio o para guardarlo en moneda extranjera”, analiza.

El abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, cree que esto será más frecuente cuando comience a haber una mayor oferta: “Los propietarios, con esta nueva legislación, van a tener más confianza, ya que habrá más seguridad jurídica y, por lo tanto, mayor oferta. Y el inquilino lo podrá elegir e incluso, pedir rebajas, si paga por adelantado”.

4-¿Qué garantías conviene aceptar?

La Ley de Alquileres establecía que el inquilino debía proponerle al propietario dos opciones de garantía y que el locador debía elegir una sola. Por ejemplo, estas podían ser una garantía propietaria, un recibo de sueldo, finanzas de terceras personas y un seguro de caución. Ahora esto queda sujeto al libre acuerdo entre las partes.

En este sentido, Esper expresa que las garantías más fuertes, las que más cubren, son las garantías propietarias: que el garante sea una persona que tenga una propiedad, un inmueble, libre de todo gravamen, y que la pueda ofrecer como garantía. “Eso es lo que va a querer el propietario, pero el inquilino no siempre se lo podrá ofrecer”, agregó Mariano Esper.

5-¿Cómo estipular quien debe hacerse cargo de los arreglos y mantenimiento?

Hasta la existencia de la ley, todos los arreglos corrían por cuenta del propietario, a menos que lo que se rompiera fuese por mal uso del inquilino. Esper explica que las modificaciones hicieron que estas reglas dejasen de ser leyes de orden público (obligatorias) y que queden “por default” en caso de que no se aclare en el contrato.

“Es importante que se establezca de forma clara el régimen de gastos, de expensas, de servicios; quién paga las expensas ordinarias, los impuestos, las tasas y quién se hace cargo y paga las roturas y deterioros del inmueble (cocina, calefacción, lavarropa)”, señala el especialista.

Sugiere hacer un acuerdo balanceado, para que el inquilino no sienta que tiene que hacerse cargo de todos los gastos: “Si desbalanceamos mucho el mercado a favor del propietario, volveremos a las regulaciones legales nuevamente”, finaliza.