Colchón de expensas: qué es, cómo funciona y por qué cada vez más consorcios lo exigen

El término “colchón de expensas”, hasta hace poco desconocido para muchos propietarios, comenzó a resonar entre las administraciones de los edificios. Pero, aunque es una metodología cada vez más difundida, todavía existen dudas sobre qué significa, cómo funciona y en qué casos se utiliza.

Enrique Abatti (h), abogado especialista en Derecho de la Empresa y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), lo describe como “una reserva de dinero que se va acumulando en la cuenta del consorcio y que es manejado por la administración para responder a gastos futuros previsibles”. Algunos de los ejemplos que menciona son el cambio de los ascensores o la redecoración del palier de entrada del edificio.

A esto, Diego Espada, cofundador de Octavo Piso, plataforma de administración de expensas, suma otra característica: “Su función es principalmente financiera y operativa: dar liquidez frente a atrasos en los pagos y aumentos de servicios”.

Sin embargo, los profesionales hacen una distinción fundamental: no debe ser confundido con el fondo de reservas. “El colchón de expensas es una figura informal; el fondo de reserva, una entidad jurídica formal en la legislación vigente y está contemplado en la mayoría de los Reglamentos de Propiedad Horizontal”, señala Abatti.

En este sentido, el fondo de reserva cumple la función de solventar gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, previa autorización de la administración por el consejo de propietarios, y suele contemplarse para contingencias imprevistas y urgentes. Mientras que el colchón de expensas está destinado a la recaudación de fondos para una determinada obra futura o garantizar liquidez frente a dificultades operativas. Es decir, puede utilizarse para afrontar situaciones previsibles y no necesariamente urgentes.

Más allá de las diferencias, ambas figuras comparten un requisito. “En los dos casos, debe contar con la decisión de la Asamblea para autorizar a la administración a recaudarlos mediante expensas extraordinarias, con una finalidad determinada”, iguala Abatti y advierte que el administrador no está facultado para incorporar por su propia decisión en las expensas como rubro “fondo operativo” o “previsión”.

En la misma línea, Espada resalta un punto fundamental: ese dinero debe estar correctamente identificado, contabilizado y reflejado en la información que reciben los propietarios. Por lo tanto, no debería confundirse con fondos de libre disponibilidad.

Los profesionales coinciden: no tener un respaldo económico puede ser un drama.

“El principal riesgo es que cualquier desvío relativamente pequeño se transforme rápidamente en una emergencia financiera”, señala Espada, quien reflexiona que una filtración menor, un problema en una bomba o una falla de mantenimiento pueden convertirse en un gasto considerable si el consorcio no dispone del dinero para actuar a tiempo. Cuando eso ocurre, explica, aparecen dos alternativas: postergar los pagos o trasladar inmediatamente el faltante a los propietarios mediante una expensa adicional. “Ninguna de las dos opciones es ideal”, sostiene.

Abatti coincide y resalta una temática crucial: si no se paga, se pueden acumular deudas que generarían juicios contra el consorcio. Esto puede suceder, por ejemplo, ante la falta de pago a proveedores o a la empresa encargada del mantenimiento de los ascensores, una situación que incluso podría provocar su clausura por parte de la autoridad pública.

El abogado considera “especialmente grave” la falta de pago de los salarios y las cargas sociales de los encargados. “Es muy perjudicial para la comunidad consorcial no contar con un fondo de reserva o, al menos, con el informalmente denominado ‘colchón de expensas’”, concluye.

En este contexto, uno de los motivos principales por los que los edificios buscan tener este respaldo es la morosidad en las expensas. “Las obligaciones del consorcio no se detienen porque uno o varios propietarios se atrasen”, indica Espada.

La creación de este respaldo es una decisión de la asamblea. “El administrador, por su sola decisión, no puede constituir el colchón ni el fondo de reserva”, remarca Abatti y explica que si se prevén gastos y no se cuenta con los fondos necesarios para afrontarlos, debe convocar una asamblea extraordinaria para tratar el tema.

“El principio general establece que es el propietario de cada unidad funcional el obligado a depositar tanto las contribuciones extraordinarias como las ordinarias”, remarca Abatti.

Esto significa que, frente al consorcio, el responsable del pago es el propietario y no el inquilino. Luego, la distribución de los gastos entre ambos dependerá de lo establecido en el contrato de alquiler y de la normativa aplicable.

Si la constitución del fondo fue válidamente aprobada conforme al Reglamento de Propiedad Horizontal y las reglas aplicables a la asamblea, el aporte pasa a integrar las obligaciones económicas de las unidades según corresponda, explica Espada. “Es fundamental que la decisión quede correctamente documentada y que en las liquidaciones se identifique con claridad qué importe corresponde a los gastos habituales y qué parte se destina a constituir ese respaldo”, resume.

A su vez, Abatti coincide: “La asamblea establece las contribuciones extraordinarias obligatorias por los propietarios porque así lo determina la legislación vigente”.

No hay una norma general de cuánto dinero debería acumularse. “Lo recomendable es determinar el monto a partir de información concreta: gastos promedio, nivel de morosidad, compromisos próximos, estado general del edificio y antecedentes de mantenimiento”, aconseja Espada, quien comenta que como criterio orientativo de administración, puede resultar razonable pensar en un respaldo equivalente a una parte de los gastos mensuales o incluso a uno o dos meses.

En relación con este punto, si el dinero no se utiliza, permanece como un recurso disponible hasta que corresponda utilizarlo de acuerdo con la finalidad para la cual fue constituido. Es por eso que, según el especialista, la transparencia se vuelve fundamental: “Los propietarios deberían poder conocer cuánto dinero se recaudó, cuánto se utilizó, cuánto queda disponible y qué movimientos se realizaron”.

Actualmente, alrededor del 25% de los edificios analizados por Octavo Piso cuenta con un fondo de reserva. En números, en julio 2026 de 3454 edificios registrados, 864 lo tenían. Si se lo compara con 2025, el porcentaje se encontraba levemente por encima del nivel actual, en torno al 26% y 27%. “No estamos frente a un crecimiento sostenido en términos porcentuales, sino ante una práctica que se mantiene relativamente estable y que hoy está presente en aproximadamente uno de cada cuatro consorcios”, destaca Espada, quien comenta que antes era más habitual que muchos edificios funcionaran prácticamente “mes a mes”, mientras que hoy existe una mayor preocupación por anticiparse a posibles problemas de caja.

“Hay que asumir que esta nueva figura informal ya tiene amplia difusión y se la emplea en muchos casos en sustitución del fondo de reserva”, remarca Abatti y comenta que el principio general establece que el propietario de cada unidad funcional está obligado a depositar tanto las contribuciones extraordinarias como las ordinarias, independientemente de lo que establezca el contrato de locación.

Por Manuela Viñales

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