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La maniobra del Gobierno para que los bancos den más créditos hipotecarios, impulsar la compra de propiedades y acceder a la primera vivienda
La venta de propiedades se mantiene aunque los créditos hipotecarios disminuyen; el anuncio del Gobierno para fondear a los bancos podría impulsar el giro tan esperado en el sector
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LA NACIONCandela Contreras
El mercado inmobiliario atraviesa un 2026 a dos velocidades: por un lado, las compraventas se mantienen en niveles relativamente altos para el contexto actual y, en algunos lugares del país, incluso muestran subas; por otro lado, el crédito hipotecario perdió buena parte del impulso que había ganado durante 2025 y registra caídas mucho más profundas que las operaciones generales.
El último anuncio del Gobierno que impacta directamente en el sector podría modificar esta situación. El miércoles pasado, el ministro de Economía, Luis Caputo, comunicó en conferencia de prensa que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) destinará dos billones de pesos (unos US$150.000 millones) para fondear a los bancos y así ampliar la oferta de créditos hipotecarios para la compra de primera vivienda.
La medida llega en un contexto en que el crédito hipotecario todavía muestra niveles inferiores a los del año pasado. En los primeros siete meses de 2026 se otorgaron 14.715 préstamos, un 39% menos que los 24.271 registrados en el mismo período de 2025. En julio se desembolsaron US$202 millones en créditos UVA, el mejor registro desde diciembre, aunque todavía 28% abajo del promedio mensual de 2025 previo a las elecciones.
En cuanto a las operaciones inmobiliarias, de acuerdo con los datos del mes de julio, en la ciudad de Buenos Aires se realizaron 6051 actos de escrituras de compraventa; es el mejor número de 2026 y un 1,02% por encima de las 5990 operaciones de junio. Sin embargo, fueron 9% menos que las 6651 concretadas en el mismo mes del año anterior.
Pero, pese a la baja interanual, el nivel continúa siendo alto si se lo compara con los registros históricos: desde el Colegio de Escribanos porteño destacaron que los meses de julio de 2025 y 2026 fueron los mejores por muchos años y que hay que remontarse hasta 2008 para encontrar una cifra superadora. “Eso habla de un mercado que mantiene una base sólida, muy lejos de los años más difíciles de la última década”, aseguró Magdalena Tato, presidenta de la entidad.
El dato a destacar tiene que ver con que, en el acumulado del año, la diferencia respecto de 2025 es muy baja: entre enero y julio de 2026 se realizaron 35.528 compraventas en CABA, apenas 1,8% menos que en el mismo periodo de 2025.
Hasta acá, la foto muestra un mercado que mantiene buena parte del nivel de actividad alcanzado el año pasado. Pero el problema aparece cuando el crédito hipotecario entra en escena. O mejor dicho, sale de escena.
Últimos datos relevados
En los datos del financiamiento a largo plazo la situación cambia notablemente: en julio hubo 959 escrituras formalizadas con hipoteca, un 31,2% menos respecto del mismo mes del año pasado, y representaron alrededor del 16% de las compraventas porteñas. En los primeros siete meses del año se acumularon 5111 operaciones de este tipo.
Justamente acá es donde se hace visible de manera directa el escenario al que hace referencia el Colegio de Escribanos con un mercado de “dos velocidades”: mientras que la actividad general prácticamente empata con la del año pasado, las hipotecas acumulan una caída cercana al 36% en los primeros siete meses.
“Hoy el mercado lo sostienen principalmente quienes compran con ahorro propio y quienes venden una propiedad para comprar otra”, asegura Maximiliano D´Aria, director de D´Aria Propiedades, y agrega: “El comprador con ahorro nunca dejó de ser central en el mercado argentino. Ante las dificultades de acceso al crédito hipotecario, su peso se vuelve todavía más evidente. El inversor también está presente, pero es más selectivo. Cuando volvió a aparecer una perspectiva favorable para el crédito quedó demostrado rápidamente cuánto mercado adicional puede generar. Con menos acceso a financiación, el capital propio vuelve a tener más peso”.
Mateo García, director residencial de Toribio Achával, coincide con esta mirada sobre la actualidad del sector: “El mercado necesita del crédito porque genera movimiento, pero tiene esta dinámica del flujo de fondo de los compradores para hacer operaciones sin financiamiento. Esto es histórico porque hubo muy pocos lapsos de tiempo donde el crédito fue motor; pero el mercado todavía empuja porque con la estabilidad del dólar tiene la capacidad genuina de poder comprar sin la necesidad de un préstamo”, explica.
La medida del Gobierno
La intención del Gobierno para impulsar los créditos hipotecarios a través del FGS de la Anses tiene como objetivo generar el financiamiento de más largo plazo para los bancos y facilitar que puedan ampliar la oferta de préstamos destinados a la compra de la primera vivienda.
Es importante aclarar que el FGS no otorgará directamente los créditos a los compradores, sino que colocará dos billones de pesos mediante licitaciones de plazos fijos en las entidades financieras, que después deberán transformar esos recursos en hipotecas.
“Cada licitación será por $200.000 millones y ninguna entidad podrá quedarse con más del 20% de los recursos ofrecidos. Esto significa que cada banco podrá adjudicarse como máximo $40.000 millones por licitación”, explica Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria. Con un programa total de dos billones de pesos, si cada licitación se hace por $200.000 millones, el esquema permitiría realizar el equivalente a 10 licitaciones; resta saber cada cuánto se harán. “Si con esto meten 17.000 créditos en seis meses, es un montón; si es en dos años, es muy poco”, asegura el economista.
El programa comenzará a licitar fondos desde la semana próxima y tendrá dos alternativas de fondeo: depósitos a un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%, y depósitos a cinco años, con UVA + 4,5%.
Los bancos competirán por esos recursos ofreciendo la tasa que estarán dispuestos a pagarle al FGS. Cuanto mayor sea la tasa ofrecida, mejores posibilidades tendrán de quedarse con los fondos. Sin embargo, existe una condición: los créditos hipotecarios originados con ese dinero no podrán tener una tasa superior a UVA + 7,5%.
Ese es el límite que puede cambiar el escenario de hoy, ya que actualmente los bancos que ofrecen hipotecas a esa tasa o menos son el universo más chico del sistema financiero.
Por otro lado, aquellos bancos que hoy cobren una tasa superior a UVA + 7,5% y quieran acceder al fondeo del FGS deberán ofrecer los préstamos realizados con esos recursos a una tasa menor que la que actualmente tienen en sus líneas hipotecarias. Esto impactaría directamente en la cuota inicial y el ingreso necesario: si la tasa es más baja, el monto de las cuotas y el ingreso pedido también bajarán.
Actualmente, el crédito hipotecario promedio ronda los US$75.000/US$80.000 para la compra de una propiedad, por períodos superiores a los 20 años. El ministro graficó su anuncio con un ejemplo concreto para mostrar cómo podría funcionar un crédito bajo las nuevas condiciones: para una propiedad valuada en US$106.667, planteó una financiación del 75% con un préstamo de $120,92 millones a 25 años y una tasa de UVA + 7%. La cuota inicial sería de $865.098 mensuales y el ingreso neto requerido para el grupo familiar alcanzaría los $3.460.391 por mes, considerando que la cuota no supere el 25% de los ingresos.
Con este ejemplo, Caputo estimó que la nueva medida podría generar alrededor de 17.000 créditos que tendrán las siguientes condiciones:
• La tasa no puede ser superior a 7,5% UVA
• Los préstamos deberán otorgarse por un mínimo de 15 años
• Podrán financiar la adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda
• Tendrán un monto máximo de 150.000 UVA (unos US$200.000)
Algunas entidades ya anticiparon a LA NACION que se presentarán para participar de las licitaciones porque el esquema anunciado representa una alternativa de fondeo atractiva.
Los números en la provincia
El comportamiento de las operaciones inmobiliarias en julio en la provincia de Buenos Aires fue muy similar al de CABA: se concretaron 12.177 compraventas con escrituras, un 14% más que las 10.702 de junio, pero 9% menos que las 13.334 operaciones de julio de 2025.
Las hipotecas también mejoraron frente al mes anterior, aunque continúan muy por debajo de un año atrás. Se firmaron 1450 actos hipotecarios, un 18% más que en junio, pero un 33% menos en términos interanuales. “Los números de julio muestran una mejora con respecto a junio, tanto en compraventas como en hipotecas, pero todavía se ubican por debajo de los valores registrados en el mismo mes del año pasado. Es una señal positiva en la comparación mensual, aunque debe ser analizada con prudencia”, sostiene Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.
Según Longhi, para consolidar una tendencia alcista será necesario observar qué sucede con el crédito, el ánimo de los inversores y la confianza general del mercado.
La foto en el resto del país
El desempeño de Buenos Aires no funciona como muestra de todo el país y no permite explicar lo que ocurre en todo el mercado inmobiliario nacional. González Rouco advierte que CABA viene siendo uno de los mercados menos dinámicos en los últimos meses, mientras que en distintas plazas del interior comenzaron a aparecer números considerablemente mejores.
Según el Monitor Inmobiliario elaborado por la consultora en base a los últimos datos, en Rosario las escrituras crecieron 29% interanual en mayo y en Córdoba avanzaron 27% en junio. En ambos casos, la actividad parece haber comenzado a ganar velocidad luego de un inicio de año más lento.
En Río Negro las escrituras aumentaron 19% interanual en junio y 7% durante el primer semestre, mientras que Catamarca registró un crecimiento del 52% en el acumulado de los primeros seis meses y del 16% en junio.
Santa Fe capital mostró un desempeño más moderado, con una suba del 9% interanual en mayo y estabilidad en el acumulado, mientras que Neuquén había comenzado el año con un crecimiento del 8% interanual durante el primer cuatrimestre antes de mostrar una desaceleración.
“La diferencia entre CABA y el resto del país es que la Ciudad es más sensible al crédito hipotecario. Cuando aparece el financiamiento, crecen mucho las operaciones, pero cuando se pincha es la que más lo siente”, agrega González Rouco.
La realidad de los precios
Como se pudo ver, la caída de los créditos hipotecarios no está provocando un derrumbe en las operaciones, pero sí empieza a sentirse en la dinámica de los precios del usado y, como consecuencia, en la competencia entre los distintos tipos de propiedades.
El último Radar Inmobiliario elaborado por Fabián Achával, titular de la inmobiliaria homónima, muestra cómo los valores de publicación del segmento residencial usado desaceleraron su crecimiento interanual (0,1%) y prácticamente se estabilizaron en la comparación mensual, mientras que los proyectos en pozo lideran la suba interanual (5,8%), seguidos por los departamentos a estrenar (2,9%). En todos los casos se observa una ralentización de la suba.
Uno de los motivos de que se mantengan los valores del usado tiene que ver principalmente con el volumen de las propiedades disponibles: en junio se vendió el 5,3% del stock de inmuebles en oferta, exactamente el mismo nivel que un año atrás. Pero el inventario continúa siendo elevado en términos históricos y funciona como un techo para una recuperación más rápida de los precios. Y ese stock de unidades terminadas también genera una competencia directa con los desarrollos.
Según el relevamiento, las condiciones actuales favorecen relativamente la compra de propiedades usadas o a estrenar frente al pozo, al menos hasta que se absorba parte del stock disponible.
Desde diciembre de 2023, según el Radar, el Merval medido en dólares acumuló una suba del 116% y los salarios en dólares del 122%, el costo de construcción avanzó 94%, mientras que el metro cuadrado residencial aumentó apenas 22%.
En junio, construir viviendas multifamiliares demandaba alrededor de US$1741 por metro cuadrado, un 7,8% más que un año atrás, pese a haber caído 2,4% durante el mes. El resultado es una brecha considerable entre el costo de producir una vivienda nueva y el precio de numerosas unidades usadas disponibles en el mercado. Esa diferencia explica tanto la oportunidad que algunos compradores encuentran hoy en el usado como las dificultades que enfrentan los proyectos en pozo para competir exclusivamente por precio.
El costo de construcción volvió a aumentar en julio y, aunque lo hizo por debajo de la inflación general (2,1% en julio y 19,3% el acumulado en el año), muestra una aceleración respecto del año pasado. El Indicador Camarco avanzó 1,5% en el mes y acumula una suba del 17% en los primeros siete meses de 2026, frente al 10,3% que acumulaba en igual período de 2025. Es decir, los costos crecen menos que el nivel general de precios, pero más rápido que un año atrás.
“El aumento del costo de construcción medido en dólares abrió una brecha muy importante respecto del usado. Por eso, si el proyecto no compensa esa diferencia con confianza, financiación, calidad, ubicación o una expectativa concreta de valorización, el usado bien ubicado se vuelve muy competitivo”, sentencia D´Aria.
González Rouco concluye: “El anuncio del fondeo a los bancos es un primer paso. Se espera que los próximos se encaminen al financiamiento en pozo”.
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