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Comprar para alquilar: las zonas no consolidadas dejan mejores márgenes que las que lo están, los barrios con las rentas más altas
El factor location encarece las propiedades por el valor de la tierra y baja los márgenes pero no por eso es una mala inversión; es un negocio distinto
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A la hora de comprar una propiedad como inversión, el barrio con los valores de venta más altos no siempre es el que ofrece el mejor margen. En GBA Norte, las zonas con los valores de venta más elevados presentan, en muchos casos, los retornos más bajos, mientras que localidades en ubicaciones más desventajosas con un menor costo de entrada encabezan el ranking de rentabilidad.
En junio, la relación entre el precio de alquiler y el valor de venta de los departamentos se ubica en el 6,12% bruto anual, de acuerdo al último informe relevado por la plataforma inmobiliaria Zonaprop.
Con ese rendimiento, un propietario necesita aproximadamente 16,3 años de alquiler para recuperar el monto destinado a la compra del inmueble, un 10% menor que el registrado hace un año atrás.
Sin embargo, la rentabilidad mostró un retroceso en la última medición, una señal de que los precios de venta y los alquileres no avanzan al mismo ritmo en todo el corredor norte del conurbano bonaerense.
Dentro de ese escenario, José C. Paz Centro aparece como el barrio más atractivo para los inversores que priorizan la renta. Allí, el rendimiento bruto anual alcanza el 9,1%, más del doble del retorno que actualmente ofrece Nordelta, uno de los barrios más exclusivos de la zona norte del conurbano bonaerense, donde la rentabilidad se ubica en el 4,4% y se ubica en el tercer puesto con menor ganancia del mercado. La diferencia con José C. Paz responde, principalmente, al alto costo de entrada.
Esto tiene que ver con que cuando uno compra una propiedad con foco en location siempre paga más porque las incidencias de la tierra son mayores. Es lógico. También vale aclarar que ambos mercados apuntan a segmentos muy distintos de la demanda. Uno es ABC1 y la decisión de invertir en un mercado “seguro” con la certeza de que la propiedad no se desvalorizará y que incluso se revalorizará. Mientras que el mercado de José C Paz es más impredecible aunque tiene demanda de alquiler, los contratos son más bajos pero la rentabilidad es mayor porque los inmuebles son más baratos.
Los barrios con mayor rentabilidad
José C. Paz Centro lidera el ranking con un retorno anual del 9,1%. En segundo lugar se encuentra José C. Paz Oeste, con el 8,6%, seguido por Don Torcuato, con el 8,53%.
El ranking de los cinco barrios con mayor rentabilidad:
- José C. Paz Centro: 9,1%
- José C. Paz Oeste: 8,6%
- Don Torcuato: 8,53%
- San Andrés: 8,5%
- Villa Lynch: 8,4%
El denominador común entre las zonas que encabezan la lista es un valor de compra más accesible. Aunque los alquileres sean inferiores a los que se pagan en los barrios más exclusivos, el menor desembolso inicial permite obtener un retorno proporcionalmente mayor.
Los últimos números obligan a mirar con otros ojos a uno de los barrios más exclusivos de la zona norte del conurbano bonaerense. Aunque Nordelta se encuentra entre las cinco zonas más caras para comprar una propiedad, aparece como el tercer barrio con menor rentabilidad de todo el mercado analiz
El alquiler promedio de un departamento de dos ambientes en Nordelta alcanza los $843.975 mensuales, mientras que el precio de venta se ubica en US$3173 por m2.
De esta manera, la rentabilidad bruta anual es del 4,4%, menos de la mitad del rendimiento que ofrece José C. Paz Centro.
Nordelta es una inversión más segura
Si bien los alquileres en Nordelta se encuentran entre los más altos de GBA Norte, no ocupan los primeros puestos del ranking de precios. El valor de compra de las propiedades crece en una proporción mucho mayor y termina comprimiendo la ganancia anual de los propietarios.
Esto no significa necesariamente que Nordelta sea una mala inversión. Los compradores también pueden valorar otros factores, como la expectativa de apreciación del inmueble, la calidad de los desarrollos, la seguridad, los servicios, la infraestructura y la demanda de determinados perfiles de inquilinos. Pero para quienes buscan exclusivamente obtener renta mensual, los números favorecen a barrios menos costosos.
En este sentido, los cinco barrios con menor rentabilidad son:
- La Lucila: 4,2%
- Rincón de Milberg: 4,2%
- Nordelta: 4,4%
- Victoria: 4,57%
- Del Viso: 4,59%
LA NACION
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