¿Conviene comprar una propiedad para reformar y hasta cuánto contraofertar?

¿Conviene comprar una propiedad a reformar? Entre quienes buscan un inmueble usado, esa suele ser la pregunta del millón. Hoy, con los precios en dólares del metro cuadrado a la baja y una inflación alta, remodelar un inmueble no parece ser un buen negocio para inversionistas. Pero distinto puede ser el caso si lo que se busca es habitarlo. Si bien en última instancia la ventaja real dependerá de las condiciones particulares de la vivienda elegida, desde el sector inmobiliario nos pueden dar algunas claves para ayudarnos a sopesar pros y contras y, por qué no, a saber si hay margen para hacer una contraoferta.

La primera cuestión que surge a la hora de querer estimar cuánto podemos contraofertar por una casa o un departamento que no está en buen estado es su tasación: si fue correcta, no debería haber demasiado margen “objetivo” para hacerlo. “Si la tasación está bien hecha, la contraoferta no debería ser de un porcentaje muy alto”, dice Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria. “No hay fórmulas para contraofertar. Lo importante es realizar un cálculo sobre el costo de la mejora y la estimación del tiempo en que no podrá ser utilizado el inmueble mientras se realizan las obras, ya que eso también tiene un costo de oportunidad”, agrega.

Sin embargo, un mercado tan convulsionado y poco previsible como el nuestro no siempre funciona de manera tan clara y objetiva. Mateo García, director comercial del Sector Residencial de Toribio Achával, coincide en que “las propiedades tienen un valor de tasación que corresponde con el estado de la unidad, características generales y particulares del edificio, entre otras cosas, con lo cual la contraoferta que se haga no tiene que ver con la necesidad de obras que pueda tener el departamento”. Pero reconoce que “es cierto que en ocasiones los departamentos en mal estado de conservación que requieren reformas muy importantes son propensos a recibir contraofertas mayores”. Y ahí, claro está, entra en juego la necesidad del vendedor de desprenderse del inmueble.

Para Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate, la situación del mercado actual permite hacer una contraoferta aún cuando el inmueble esté bien tasado. “Creo que hasta un 15% se puede llegar a bajar. Estamos en un mercado comprador, por eso si tenés dólares podés contraofertar. El que tiene un departamento en mal estado sabe que no se lo vende a nadie”, arriesga.

Habitar sí, invertir no

Una vez que se sabe si la tasación se ajusta más o menos a los valores del mercado, el comprador debe estimar el costo de la reforma que quiere encarar. Según los últimos informes de Reporte Inmobiliario, los valores en dólares para remodelar baño y cocina (dos espacios típicos de toda refacción) están desde hace varios meses en sus mínimos históricos. “Para remodelar ambos ambientes standard hay que invertir alrededor de US$8000 (dólar billete) mientras que a comienzos de 2018 se necesitaban US$17.070 para realizar los mismos trabajos. En la actualidad, remodelar ambos ambientes cuesta la mitad que hace cuatro años”, señala el informe de fines de octubre.

Aunque se utilice el dólar como medida de comparación, en realidad las remodelaciones se pagan en pesos y las propiedades en dólares. Por eso, para Daniel Bryn es un buen momento para comprar una propiedad a reformar solo si lo que se busca es habitarla. “Si lo querés para habitar, lo recomiendo porque está barato remodelar, más allá de que en los últimos meses aumentó un poquito. Ahora, ¿qué ventajas tiene remodelar si quiero vender? En primer lugar, vas a sobresalir porque tu departamento va a ser más atractivo. Pero si me preguntás si vas a hacer una mega diferencia te digo más o menos. No es un resultado garantizado. Supongamos que comprás a US$80.000, remodelás por US$15.000 y lo ponés en venta a US$100.000, pero en los cuatro meses de obra el metro cuadrado siguió bajando y te terminaste comiendo la remodelación”, analiza.

Evaluando el inmueble

Estimar el costo de la remodelación es imprescindible para saber si una propiedad a reformar está en precio o no. Y más allá de la consulta ineludible a un arquitecto o arquitecta para obtener los números finos, hay algunas cuestiones que el comprador puede ir viendo. “Siempre hay que tener en cuenta varios factores a la hora de hacer una reforma. Uno de ellos es diferenciar cuáles son los arreglos simples, que tienen carácter de maquillaje y son más estéticos, como puede ser la pintura, de los estructurales. Cuando se recicla es muy importante hacer un trabajo que tenga buen estado de conservación, porque muchas veces el error que se comete es destinar fondos de más para refaccionar unidades en edificios que no resisten esos costos de reforma porque está en mal estado”, aconseja Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades.

Para Mateo García “hay cosas básicas que definen el costo de una remodelación, como por ejemplo la calidad y el estado de los pisos (principalmente el parqué), baños, cocinas y aberturas. Estos son los ítems que hay que tener en cuenta, ya que son los más costosos dentro de una remodelación”. Y agrega que también “es importante averiguar si la unidad ha sido modernizada en los últimos años, porque de ser así es posible que los caños internos de baños y cocina hayan sido cambiados y esto abarata mucho el gasto en plomería, que es un rubro caro”. Luego, los gastos de lo que se conoce como “obra seca” (sanitarios, griferías, mesadas y muebles) variarán según la calidad y precio de los materiales que se elijan (nacionales o importados, por ejemplo) y muchas veces pueden ser financiados en pesos.

Entre los problemas estructurales que un comprador debe evaluar antes de comprar un departamento en un edificio más bien antiguo están el circuito eléctrico, la instalación de gas y toda la parte de desagües y abastecimiento de agua. “Hay que ver cómo están los caños y todo lo que va por las paredes, porque el problema es que si hay algo que está mal, va a haber que romper todo”, dice Bryn. Y recomienda, para ello, ir acompañado de un arquitecto o un maestro mayor de obra. “Si comprás una casa o un PH está el tema de los cimientos y el de los techos. Hay mucha casa vieja, remodelada o repintada, que ves el techo blanquito, recién pintado y divino, pero quizás tiene una rajadura tremenda”, añade.

Por lo general, se calcula que la diferencia en la tasación de un inmueble a refaccionar en comparación con otro similar en buen estado de conservación debería rondar entre un 10% a un 20% del valor. Con esa base y el costo de la remodelación que se va a hacer es posible para el comprador tener una primera impresión de si está haciendo un buen negocio o no. Claro que luego intervienen otros factores menos mensurables y más subjetivos, en definitiva aquellos que están en el gusto, el interés y las expectativas de compradores y las necesidades de los vendedores.