Crédito hipotecario: la caída interanual en mayo fue la más alta desde la vuelta de los UVA pero las propiedades se venden
Las escrituras de la Ciudad de Buenos Aires reflejaron que vendieron casi la misma cantidad de propiedades que hace un año atrás pero hay menos hipotecas
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LA NACIONCandela Contreras
Mayo confirma una tendencia que se venía observando en el mercado inmobiliario desde comienzos del año: el mercado de compraventas se sostiene con solidez, pero el crédito hipotecario se desacelera cada vez más fuerte con respecto a 2025 y los datos así lo demuestran. Es más, la foto del quinto mes del año deja una paradoja clara. Se vendieron casi la misma cantidad de propiedades que hace un año atrás, pero con muchas menos hipotecas.
Según los datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, en mayo se firmaron 5435 escrituras de compraventa de inmuebles. El número implica una baja del 3,1% frente al mismo mes de 2025, cuando se habían registrado 5610 operaciones. Mientras que en la comparación mensual, el retroceso fue leve: las escrituras cayeron 0,7% respecto de abril.
En este caso, el monto total involucrado en las operaciones ascendió a $848.932 millones, lo que representó una suba del 8,5% interanual. Sin embargo, el ticket promedio mostró una lectura distinta cuando se lo mide en dólares: el monto medio por escritura fue de $156.197.247, equivalente a US$110.080 al tipo de cambio oficial promedio, con una suba del 12% en pesos, pero una baja del 7,7% en moneda estadounidense.
El ojo igualmente estuvo puesto en las operaciones realizadas con hipoteca.
En mayo se formalizaron 587 escrituras con crédito hipotecario, número que representa una caída del 54,8% frente al mismo mes del año pasado.
En limpio: fue el peor mes en la comparación interanual desde la vuelta de los préstamos para la vivienda -en mayo de 2024-. Las operaciones con hipoteca representaron apenas el 10,8% del total de las compraventas, mientras que el año anterior explicaban el 23,2% del total.
“Llevamos cinco meses con más de 37% menos de hipotecas que en el mismo período de 2025. La demanda de vivienda existe -lo demuestran las más de 23.000 escrituras acumuladas en el año-, pero necesita financiamiento accesible para convertirse en operaciones concretas”, señaló Magdalena Tato, presidenta del Colegio de Escribanos porteño.
Es más, el dato acompaña a una caída que ya se había conocido días antes: en mayo se desembolsaron US$116 millones en todo el país, un 62% menos que en el mismo mes de 2025. “Este número equivale a unos 1500 créditos. Es un poco menos que en abril (US$122 millones), pero representa una importante baja con respecto al año anterior”, agregó Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria.
Un m2 que no sube y un dólar estable
El contexto macro ayuda en parte a explicar el fenómeno actual. En el último año el dólar oficial subió alrededor del 21%, la UVA creció un 33% y el contado con liquidación trepó cerca del 25%. En ese escenario, el valor promedio de escrituración en dólares cayó cerca del 8%. Es decir, mientras buena parte de las variables de la economía siguieron moviéndose, el precio de los inmuebles usados se mantuvo más rezagado.
“Estadísticamente estamos casi en el mismo nivel que el año pasado, con la diferencia de que 2025 terminó como un año excelente. El dato es que ese dinamismo lo estamos teniendo sin las hipotecas”, sostuvo Fabián Achával, de la inmobiliaria homónima. Según su mirada, el comportamiento del mercado confirma que el precio sigue siendo el principal motor de las operaciones.
Para el broker, la demanda actual es más genuina y menos dependiente del apalancamiento bancario. “El principal driver del mercado inmobiliario en la Argentina sigue siendo el precio, que quedó rezagado frente a todos los demás activos de la economía. Ese precio rezagado es una señal de compra”, explicó.
Pero, ¿qué pasó? Achával cuenta que gran parte de la explicación está en el tipo de cambio real: con un dólar relativamente estable y una inflación todavía alta, el ladrillo usado se abarató en términos relativos. El comprador que llega hoy al mercado suele hacerlo con dólares propios, con ahorro acumulado o mediante operaciones encadenadas: vende una propiedad y compra otra, ya sea para ampliar metros, mejorar zona o achicarse y quedarse con una diferencia de capital.
Dan Obetko, gerente residencial premium de Interwin, coincide en que el nivel de escrituras sigue siendo saludable. “El nivel de escrituras se mantiene bien y eso significa que los compradores están convalidando precios”, afirmó. Según explicó, muchos compradores no toman hipotecas porque no las necesitan o porque perciben que las tasas actuales siguen siendo altas. “Los bancos privados no están promocionando mucho las hipotecas y, en general, los que tienen tasas más acomodadas y están más activos son los bancos estatales”, agregó.
El perfil de comprador que aparece con más fuerza es el consumidor final. “Un porcentaje interesante de nuestras operaciones son encadenadas, compra y venta al mismo tiempo”, detalló Obetko.
¿Sigue siendo un mercado de oportunidades?
En ese punto, el mercado muestra que ya no está lleno de oportunidades. La ventana de precios de remate quedó atrás. “Hoy el concepto de oportunidad es relativo”, advirtió Obetko. Según explicó, una propiedad aparentemente barata por metro cuadrado puede dejar de serlo si requiere una refacción profunda, especialmente en un contexto en el que los costos de obra siguen altos.
Las unidades a refaccionar, de hecho, son las más castigadas por la negociación. En cambio, las propiedades bien ubicadas, en buen estado y con precio realista son las que logran sostener demanda.
Para el segundo semestre, los especialistas no esperan un salto inmediato de precios. La expectativa es más bien de continuidad con un buen nivel de actividad, operaciones más selectivas y precios que se van afirmando, pero sin una suba generalizada en el corto plazo. La gran variable pendiente es el crédito.
“Los precios no van a subir en el corto plazo, a menos que aparezca una financiación accesible y competitiva”, sostuvo Obetko.
La situación en la Provincia
La provincia de Buenos Aires tuvo una situación completamente distinta a la Ciudad. Mayo dejó una caída tanto en las compraventas como en las hipotecas, en un contexto atravesado además por el conflicto gremial en ARBA, que afectó directamente las operaciones inmobiliarias durante tres meses.
Durante mayo se registraron 9.068 compraventas de inmuebles en la provincia de Buenos Aires, según el relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos bonaerense. La cifra representó un descenso interanual del 23% respecto a las 11.790 operaciones concretadas en el mismo mes de 2025.
En la comparación intermensual, en tanto, se observó una baja del 9% frente a abril, cuando se habían contabilizado 9.999 escrituras.
Mientras que, en el caso de las operaciones con hipotecas, se firmaron 910 actos, lo que implicó una caída interanual del 54% respecto al mismo mes del año pasado. En comparación con abril, también se verificó una disminución del 11%.
“Los números registrados en mayo representan un llamado de atención. Por un lado, muestran un dato objetivo, que es la caída en la cantidad de hipotecas, una variable clave para el funcionamiento del mercado”, señaló Guillermo Longhi, el Presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.
“Pero, además, existe un factor importante relacionado con el ánimo y la confianza de los inversores. Sobre ese aspecto deberán trabajar todos los actores del mercado y las autoridades para sostener el clima de operaciones que se venía observando desde agosto de 2024”, agregó Longhi.
Pero el freno de las operaciones no respondió únicamente al retroceso del crédito. Los datos de mayo arrastran un hecho particular: durante dos meses aproximadamente, gran parte de las escrituras en la provincia quedó afectada por una disputa gremial en ARBA que impactó especialmente sobre el área de Catastro, encargada de validar la información parcelaria de los inmuebles.
Al no emitirse ni aprobarse en tiempo y forma los estados parcelarios e informes catastrales, los escribanos no podían avanzar con las escrituras. Como consecuencia, se generó un cuello de botella que frenó toda la cadena de operaciones. De igual manera, la situación ya volvió a su ritmo de trabajo y se espera avanzar con lo que estaba retrasado.
“Son muchos los casos que se fueron acumulando sin poder concretar la escritura”, señaló Javier Igarzabal, director de Dic Propiedades, quien explicó que inmobiliarias, escribanías y estudios jurídicos tuvieron que dedicar gran parte de su trabajo a explicarles a los clientes los motivos de las demoras. En algunos casos, incluso, las operaciones terminaron cayéndose.
“Las operaciones inmobiliarias se suelen resolver en 30 a 45 días y que durante 30 días no haya habido cédulas catastrales te genera un cuello de botella enorme”, explicó Maximiliano D’Aria, director de D’Aria Propiedades y advirtió que el conflicto terminó desvirtuando las estadísticas y complica cualquier análisis lineal del mercado bonaerense.
Está muy difícil tener un comparable real para saber si el mercado está al alza o a la baja porque hubo factores externos, como el conflicto en ARBA, que distorsionó todos los números de la provincia. Los datos no reflejan del todo lo que pasa efectivamente en el mercado”, sostuvo.
Según el empresario, aun con la normalización completa de su funcionamiento, el sistema necesitará varios meses para absorber el atraso acumulado. “Hasta que se pongan al día y desaparezca la acumulación de operaciones, se necesitan por lo menos cuatro meses”, afirmó.
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