Créditos hipotecarios: las razones por las que los bancos bajan las tasas y el impacto en los precios de las propiedades

Ya son 12 los bancos que en el último tiempo comenzaron a bajar las tasas de interés de sus créditos hipotecarios. La cuestión es que esta disminución en la barrera de ingreso para acceder a un préstamo reavivó una pregunta que hasta hace poco tiempo parecía difícil de responder: ¿es este el comienzo de otra nueva etapa para el financiamiento hipotecario en la Argentina?

El movimiento no es menor. Después de una segunda mitad de 2025 marcada por fuertes aumentos de tasas, entidades públicas y privadas comenzaron a dar marcha atrás. El recorte impacta directamente en el valor de las cuotas y mejora la capacidad de compra de las familias que buscan acceder a una vivienda.

Para el economista Federico González Rouco, la explicación excede la competencia entre bancos. “No están compitiendo entre sí; están revirtiendo el proceso de suba del año pasado”, señala. Según el especialista, el punto de inflexión llegó después de las elecciones de octubre pasado, cuando la mejora de las expectativas económicas comenzó a trasladarse al mercado financiero y, ahora, al hipotecario.

Entre las entidades que redujeron sus tasas recientemente aparece el Banco Hipotecario, que bajó del 10,5% al 9,5%; los bancos del Grupo Petersen, que pasaron del 12% al 8,9%; el Banco de Corrientes, que redujo del 12% al 9,9%; y el Banco Provincia -es el único que no es UVA-, que disminuyó el costo de sus préstamos hipotecarios del 39,2% al 31,2%.

También se suman entidades que ya habían iniciado ese camino meses atrás. El ICBC ofrece una tasa preferencial del 6,9% para clientes que acrediten haberes; el BBVA redujo su tasa al 7,5%; Santander la llevó del 15% al 9,5%; mientras que Patagonia la bajó del 14% al 12,5%.

Pero, para responder qué está pasando en la actualidad y qué se espera para el futuro del mercado inmobiliario, LA NACION habló con el Banco Hipotecario, uno de los bancos privados con la cartera hipotecaria más grande del país.

“Las tasas están bajando porque las condiciones económicas están mejorando”, resume Diego Gatto, gerente de Créditos a la Vivienda del Banco Hipotecario.

Según el ejecutivo, la decisión de reducir el interés de los préstamos está directamente vinculada con la evolución de las variables macroeconómicas. “La baja va acorde a cómo se dan las condiciones macroeconómicas y considerábamos que debíamos hacer la baja del producto”, explica el ejecutivo.

Sin embargo, detrás de la reducción actual existe otro factor menos conocido pero clave para entender el futuro del crédito: la securitización de carteras.

Para que la oferta de crédito realmente escale, Gatto sostiene que los bancos necesitan vender sus carteras. “El sistema financiero argentino en totalidad no da abasto para abastecer la demanda de créditos a la vivienda por el déficit habitacional que tenemos”, señala.

Esto significa que las entidades venden las hipotecas (que otorgaron previamente a individuos) a inversores de largo plazo —como son los fondos de retiro o los seguros de pensión— que compran los préstamos a los bancos. Estos luego crean un fideicomiso con esos créditos, los convierten en activos financieros y los inyectan en el mercado de capitales para generar ganancia. Por lo que, en lugar de esperar 20 o 30 años a que le devuelvan el crédito, lo recibe rápidamente de manos de estos fondos, y así cuenta con mayor capacidad para prestar plata y seguir otorgando créditos.

Según el gerente, la entidad fue la única que realizó una securitización hipotecaria durante el ciclo de créditos UVA de 2018. Hoy, asegura, las condiciones para repetir esa experiencia están cada vez más cerca. “Si todo va bien, probablemente durante el segundo semestre del año se pueda dar esa posibilidad”, anticipa.

Para el ejecutivo, la securitización es mucho más que una herramienta financiera: es la llave para que el mercado hipotecario argentino dé un salto de escala. “La participación del crédito hipotecario en Argentina podría multiplicarse por 10”, sostiene.

Aunque aclara que ese crecimiento no sería inmediato, explica que permitiría ampliar significativamente la oferta de préstamos en los próximos años. “Tenemos mucho por hacer y mucho recorrido por delante”, asegura.

Gatto cree que todavía existe margen para que las tasas sigan bajando, especialmente si avanza el proceso de securitización y se consolida la estabilidad económica.

Sin embargo, aclara que el análisis no debe centrarse únicamente en la disminución del interés, ya que “hoy las propiedades todavía están en valores bajos en dólares. Si la economía sigue estabilizándose y vuelve el crédito, esos precios pueden empezar a subir”, explica.

El optimismo de Gatto se basa en la estabilidad. Considera que, a medida que la inflación baja, la gente pierde el miedo al producto UVA y se vuelca a la búsqueda de la vivienda propia. “El crédito hipotecario es el único producto financiero que no puede modificarse por sí mismo, se deben dar las condiciones de mercado necesarias”, explica.

Para el ejecutivo, el objetivo final es que el crédito hipotecario sea una herramienta constante para los argentinos y no dependa de lanzamientos temporales. Si las condiciones se mantienen, Gatto proyecta que las tasas podrían ir hacia niveles del 6% o 7%, similares a las de otros países de la región con mayor estabilidad económica.

“Si dudás entre hacerlo ahora o esperar, yo opino que hay que hacerlo ahora, porque si bien podés tener una tasa un poco más alta, tenés un precio de propiedad más bajo”, argumenta.

Con el incremento de la demanda, sostiene, es probable que los valores de los inmuebles, hoy en niveles históricamente bajos, comiencen a subir. Por lo que, para Gatto, el momento actual ofrece una oportunidad doble: aprovechar precios de oportunidad antes de que el mercado se reactive plenamente.

La reactivación, según el ejecutivo, llevará al sector a niveles de participación sobre el PBI mucho más cercanos a los estándares regionales, dejando atrás el déficit habitacional actual. La digitalización, la estabilidad de precios y la madurez del sistema financiero son los pilares sobre los cuales se construye esta nueva etapa del crédito hipotecario en la Argentina.

Según números del Banco Hipotecario, actualmente el monto promedio solicitado ronda los $75 millones, equivalentes a unos US$50.000 al tipo de cambio actual. En promedio, los compradores financian entre el 50% y el 55% del valor de la propiedad.

Respecto de los ingresos, una familia necesita demostrar alrededor de $3,9 millones mensuales para acceder a un préstamo de $35 millones. Sin embargo, el promedio de ingresos de quienes hoy toman créditos en la entidad supera los $5 millones.

Mientras tanto, el banco avanza también en la digitalización del proceso. Según datos de la entidad, el 96% de las familias tramitan hoy su crédito de manera completamente digital y la aprobación puede obtenerse en apenas 10 a 15 días, un plazo clave para cerrar operaciones inmobiliarias en un mercado que empieza a recuperar dinamismo.

Por Candela Contreras

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