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Desalojo por 10 días de atraso en el pago del alquiler: así es el paso a paso de la nueva Ley de Propiedad Privada
Los principales cambios son el tipo de proceso, los plazos y las herramientas con las que contará la Justicia para ejecutar los desalojos
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Hoy a la madrugada el Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada que, entre otros puntos, modifica el procedimiento de desalojo por falta de pago de alquiler.
Esto no significa que el propietario puede desalojar por su cuenta al inquilino o al ocupante. La intervención de un juez continuará siendo obligatoria. Lo que cambia es el tipo de proceso, los plazos y las herramientas con las que contará la Justicia para ordenar la restitución de la propiedad.
Desalojo por falta de pago: ¿qué pasa si el inquilino se atrasa con el alquiler?
¿Cuál es el plazo de retraso contemplado?
“El Código dice que hay que esperar dos meses consecutivos sin que el inquilino pague el alquiler para intimarlo, pero eso no es de orden público; es decir que las partes pueden pactar otra cosa”, explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).
¿Es posible pautar un plazo de menos de dos meses de falta de pago para accionar?
Como desde la derogación de la ley de alquileres los contratos se pactan entre las partes y se pueden incluir diversos tipos de condiciones que se acuerden entre ambos, el contrato de alquiler puede establecer, por ejemplo, que un solo mes de mora habilita al propietario a iniciar el juicio por desalojo, o que bastan dos meses consecutivos o alternados de incumplimiento.
¿Qué tiempo debe pasar entre que el inquilino no paga y el propietario le reclama el pago?
Deben pasar 10 días desde que el inquilino no cumple con el pago de su deuda para que el propietario pueda iniciar un juicio de desalojo, previa intimación con requerimiento del pago vencido.
Por ejemplo, si el contrato establece que con dos meses de mora puede intimarse al inquilino, y este no paga los alquileres de agosto ni de septiembre, el propietario podrá notificarlo en octubre. Si transcurren diez días desde esa intimación sin que regularice la deuda, podrá iniciar el juicio de desalojo.
¿Cuánto tiempo tardará en ejecutarse el desalojo?
Una de las novedades que traería la ley en caso de aprobarse con la modificación del artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial es que el desalojo no sería ordinario, sino que el propietario podría iniciar el procedimiento sumarísimo, el proceso más rápido del sistema judicial argentino. “Mientras que un proceso ordinario de desalojo puede extenderse entre un año y medio y dos años como mínimo, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos: podría resolverse entre cuatro y seis meses”, explica Abatti.
¿Dónde debe ser notificado el inquilino?
La nueva Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada habilita el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda.
Desalojo por no entregar la propiedad: ¿Qué pasa si el contrato se venció y el inquilino no se va?
¿Cuál es el plazo para intimar al inquilino?
El especialista recomienda que, cuando se aproxima el vencimiento del contrato, el propietario envíe una carta documento recordando de manera cordial al inquilino el día y horario en el que debe entregar el inmueble porque su contrato se vence. Además, aconseja informar que el locador -o la persona que él designe- se presentará ese día para recibir la propiedad. “Es un recordatorio, no una intimación”, subraya Abatti.
El problema ocurre si llega la fecha pactada y el inquilino no entrega el inmueble o se niega a hacerlo.
Una vez vencido el contrato, el propietario debe intimar al inquilino para que restituya el inmueble. “Se vence el contrato el 31 de agosto, el 1 de septiembre puedo hacer la notificación, pero deben pasar 10 días corridos sin que el inquilino haya entregado la propiedad para empezar el juicio de desalojo”, indica.
“En ese caso, hay que mandar una carta de documento ahora sí intimándolo conforme al artículo 1222 del Código Civil y Comercial para que desocupe el inmueble, de lo contrario se iniciará juicio de desalojo”, explica el letrado. Una vez transcurridos los 10 días corridos que indica la actual normativa (y se mantiene en el proyecto de ley que se está tratando en el Congreso), el propietario queda habilitado para iniciar la demanda.
¿Es conveniente poner día y horario de finalización en un contrato de alquiler?
Un punto no menor, que remarca Abatti, es la importancia de que el contrato establezca con precisión la fecha y la hora de finalización. El Código Civil y Comercial dispone que los plazos comienzan a las 00 y terminan a la hora 24. “Me ha ocurrido en contratos que no decía la hora y el inquilino devolvió el inmueble a las 23.50 y tiene todo el derecho de hacerlo”, cuenta. Por eso, recomienda fijar un horario diurno, para poder revisar correctamente el estado de la propiedad al momento de la entrega.
¿Es igual en los locales comerciales?
En el caso del vencimiento del contrato es necesario distinguir locales comerciales de viviendas. “En los comercios, si se vence el contrato el 30 de agosto, y no se fueron, al día siguiente podés empezar el juicio de desalojo”, explica Abatti.
¿Qué pasa si el propietario inicia un desalojo en forma fraudulenta?
Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata del inmueble ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
¿Esta nueva modalidad de desalojo se aplicaría en todo el país?
Si se aprueba la ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, los cambios en materia de desalojos regirán en la ciudad de Buenos Aires y en los predios que sean de jurisdicción nacional.
El capítulo referido a los desalojos, para ser aplicado en las provincias, debería ser aprobado por cada una de ellas, aunque hay algunas en las que no sería necesario porque tienen sus propios códigos provinciales, como por ejemplo pasa en Mendoza, que tiene un proceso de desalojo muy rápido: entre cuatro y seis meses.
Los efectos en el mercado inmobiliario
El especialista tiene una mirada positiva con respecto a lo que puede ocurrir si se aprueba el proyecto de ley y el efecto que tendrá en el mercado de alquileres.
“Hoy hay una gran inseguridad jurídica, alquilás y no sabés si el inquilino se va a ir en buenos términos y con las condiciones pautadas”, sostiene. Según explica, actualmente un juicio por desalojo puede extenderse por más de dos años hasta que el propietario recupera el inmueble.
Con el nuevo procedimiento, en cambio, los tiempos podrían reducirse drásticamente: “Un juicio podría resolverse en tres o cuatro meses. Sería una bendición para los propietarios”, concluye.
LA NACION
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