Créditos hipotecarios: el Banco Central eliminó una norma que protegía de la inflación y habilitó a los bancos a ofrecer que las cuotas sean cada dos meses

El Banco Central eliminó una norma que extendía el plazo de pago de los créditos hipotecarios en caso de que escale la inflación por encima de la actualización de los sueldos, una alternativa que podía funcionar como alivio para los deudores. Además, abrió la posiblidad a los bancos de ofrecer devolver el préstamo en cuotas que no sean mensuales (como actualmente son), sino por ejemplo, bimestrales.

En concreto, la norma del Banco Central de la República Argentina (BCRA) establecía que, en caso de que la cuota del crédito (UVA, ajustada por inflación) superase en un 10% o más a la cuota que hubiera resultado de haberse ajustado por salario desde el principio (por el Coeficiente de Variación de Salarios (CVS)), el tomador tenía la opción de extender el plazo del préstamo hasta un 25% (lo que implicaba que terminaba pagándose en más cuotas y, por lo tanto, más años).

Sin embargo, través de una comunicación oficial, el Banco Central eliminó esta posiblidad que tenían las entidades bancarias de extender el plazo. La modificación puede tomar relevancia, al estar refiriéndose a cuotas que se actualizan mes a mes por inflación (se ajustan por UVA, Unidad de Valor Adquisitivo). Sin embargo, las miradas sobre su efectividad se bifurcan: “Era una herramienta irrelevante y poco usada porque no generaba una amortiguación para los deudores”, señala Federico González Rouco, economista y autor del libro El sueño de la casa propia, y profundiza: “Lo que pasaba es que si la cuota subía mucho, el banco te extendía el plazo, por lo que en lugar de pagar a 30 años, quizás pagabas a 37 y por sólo siete años terminabas teniendo un costo financiero muy alto”.

La comunicación de ayer señala que la norma puede llevar a que los bancos sean más previsores a la hora de otorgar créditos hipotecarios, teniendo particular cuidado al momento de analizar la relación cuota ingreso del solicitante. La comunicación 8024 del Banco Central detalla: “Al momento del otorgamiento de financiaciones a personas humanas, se deberá tener especial atención a la relación cuota/ingreso de manera de que el deudor pueda afrontar posibles incrementos en el importe de las cuotas sin afectar su capacidad de pago, teniendo en cuenta que sus ingresos pueden no seguir la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo actualizable por “CER” (“UVA”).”

Además, se estableció una “flexibilización” en las cuotas, en el sentido de que abrió la posiblidad a los bancos de ofrecer pagar cuotas bimestrales, por ejemplo, en lugar de todos los meses.

“Es una buena noticia la eliminación de la extensión del plazo para avanzar en la securitización de los créditos y bajar el costo de financiamiento”, asegura González Rouco. “Las entidades prestan plata, pero no les interesa corrernos de atrás para que le paguemos la cuota”, señala Rouco y continúa: “Entonces, lo que hacen los bancos es la securitización o descarga de carteras: los créditos que otorgó se los vende a otra persona, por una tasa un poco menor por la que originalmente los prestó. El inversor del otro lado, adelanta al banco todos los pagos que este hubiera recibido (de tal manera que el banco puede seguir prestando dinero) y el inversor recibe los pagos de los deudores mes a mes”.

El especialista explica que para poder lograr esto, es necesario conocer la duración de los plazos y tener certeza de que durante ciertos años los deudores devolverán el préstamo. En ese sentido, la eliminación de la cláusula del Banco Central dará más certidumbre de lo que va a pasar y permitirá hacer esta descarga o venta de los créditos.

“Me parece una buena noticia y una estrategia del gobierno para ir armando el mercado hipotecario de una manera más eficiente y barata. Antes, al no poder hacer esa descarga o venta, el costo de financiamiento o la tasa de interés de los préstamos que daban los bancos era muy alta. A través de este cambio se abre la puerta a que, el día de mañana, cuando haya volumen, bajen las tasas de interés de las líneas de crédito”, expresa optimista Rouco.

La decisión se tomó en un contexto en el que ya son 14 las entidades bancarias que ofrecen préstamos hipotecarios UVA. El último en sumarse fue Brubank. El banco digital -autorizado y regulado por el Banco Central- financiará a los clientes en la compra de su vivienda en un plazo de hasta 30 años y con un monto máximo de $250.000.000. La tasa fija anual será de 5,5% para los clientes que acrediten el sueldo y del 8% para los que no lo hagan.

¿Qué bancos ofrecen alternativas si se dispara la inflación?

Esta semana el Banco Nación puso en marcha el proceso de otorgamiento de créditos y en el primer día acumuló más de 3500 solicitudes de crédito hipotecario UVA aprobadas. Esta entidad pública ofrece un sistema que funciona como “tope” en las cuotas mensuales de sus líneas de créditos para prevenir saltos abruptos de la inflación: desde el séptimo mes, el tomador que percibe sus haberes a través del Banco Nación y compra una vivienda única y de ocupación permanente puede pagar una prima de 1,5% anual para acceder a la posibilidad de que el banco calcule dos cuotas –una ajustada por inflación y la otra por salarios- y elegir cuál desea pagar.

La diferencia adeudada se trasladará al final del préstamo y, una vez que esté finalizado el cronograma de pagos, se reprogramará el saldo, que podrá pagarse con un préstamo personal o con una extensión de la hipoteca. Esta posibilidad terminaría elevando la tasa de 4,5% al 6% anual. “Esto significa, en un crédito a 30 años, casi 20% extra de cuota. Es decir que, para definir si vale la pena, hay que tener en cuenta que implica un costo alto”, finaliza González Rouco.

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