Créditos hipotecarios: el dato que puede dejar a más de 4 millones de trabajadores afuera

En la Argentina, 4.5 millones de personas están registradas como monotributistas (dato analizado hasta diciembre de 2024), según información oficial. Este régimen simplificado, diseñado para pequeños contribuyentes, agrupa a gran parte de los trabajadores independientes del país. Sin embargo, cuando se trata de acceder a un crédito hipotecario, este segmento enfrenta condiciones específicas que pueden complicar su sueño de acceder a la casa propia.

La vuelta de los créditos hipotecarios despertó el interés de todos los que sueñan con poder acceder a su vivienda propia. Después de un parate de casi cinco años, a partir de fines de abril de 2024 diversas entidades bancarias, tanto públicas como privadas, comenzaron a ofrecer préstamos en UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Actualmente, ya son 24 los bancos que brindan esta opción.

Los préstamos, en su mayoría, pueden destinarse tanto a adquisición de primera o segunda vivienda, refacción, mejoras o ampliación de la propiedad, y se destina tanto a empleados en relación de dependencia, independientes, como a monotributistas. Estos últimos enfrentan requisitos específicos que pueden convertirse en un obstáculo para acceder al financiamiento.

En la mayoría de los casos, la primera cuota de un crédito hipotecario no debe superar el 25% de los ingresos mensuales del solicitante o de su grupo familiar. Sin embargo, algunos bancos permiten una relación cuota-ingreso de hasta el 30%.

Este punto es uno de los que más resuena entre los contribuyentes del régimen impositivo, es decir, ya que uno de los factores clave a la hora de la evaluación crediticia es determinar qué monto de la categoría del monotributo se considera como ingreso válido para conocer la cifra prestar, lpero también este factor puede ser su “talón de Aquiles”.

¿Qué miran los bancos?

Al solicitar un crédito hipotecario UVA, los bancos evalúan los ingresos declarados por el solicitante. En el caso de los monotributistas, al tener ingresos que pueden variar mes a mes, pertenecen a una categoría que va de la “A” a la “K” y que se definen, entre otros parámetros, por el monto de ingresos brutos anuales. Por lo que, el ingreso considerado, en este caso, es el máximo permitido en la categoría en la que se encuentren inscriptos, y no necesariamente lo que facturen mensualmente. Este monto se utiliza como referencia para calcular la capacidad de pago.

Por ejemplo, si un monotributista está registrado en la categoría D, cuya facturación máxima es de $19.926.340,10, al dividir ese monto por 12, el ingreso mensual estimado será de $1.660.528. Este último es el valor que tomará el banco como base para determinar si la persona cumple con los requisitos para obtener el crédito.

Pero, este punto que podría considerarse ventajoso porque la entidad bancaria otorgaría un monto mayor a lo que cobra la persona mensualmente -al tomar el máximo de la categoría-, la realidad es completamente distinta, ya que en un contexto inflacionario esto se convierte en un problema.

“La recategorización se basa en ingresos del año anterior, lo que genera un desfase. Además, muchos bajaron de categoría debido a la inflación, lo que afecta su capacidad crediticia”. asegura Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, y explica: “Los ingresos están desfasados, porque la recategorización toma los del año anterior, por lo que están influenciados con lo que pasó hace 12 meses”.

La desactualización en la categorización del monotributo hace que, incluso quienes están facturando más, no vean reflejado ese crecimiento hasta un año después. Este retraso complica a los solicitantes, ya que los bancos evalúan su capacidad de pago con datos que no representan su realidad económica actual. “El problema para los monotributistas es ese hasta que seamos un país sin inflación”, explica el economista.

Un ejemplo claro de estas dificultades se pudo ver durante la entrega de créditos hipotecarios en la era de Mauricio Macri. “En ese momento, casi el 80% de los préstamos otorgados fueron para trabajadores en relación de dependencia, en un país que está muy representado por monotributistas”, cuenta González Rouco.

Además, una pregunta clave que se hacen muchos monotributistas a la hora de sacar un crédito hipotecarios es: ¿Los bancos otorgan las mismas condiciones que a los trabajadores en relación de dependencia?

Las tasas que ofrecen las 24 entidades bancarias van desde el 3% al 14% -con beneficios para los que tengan cuenta sueldo en los bancos-.

De acuerdo a fuentes oficiales consultadas por LA NACION, para aquellos que son monotributistas pero también trabajan en relación de dependencia, los bancos suelen tomar en cuenta ambos ingresos. Sin embargo, hay una diferencia clave: si el solicitante es solo monotributista, no tiene una cuenta sueldo en la entidad, por lo que se aplica la tasa más alta, es decir, la que es sin cuenta sueldo. Esto supone un costo adicional que podría limitar la cantidad de créditos aprobados.

Un ejemplo claro es el del Banco Nación, que, de acuerdo a los datos compartidos sobre los créditos otorgados hasta el momento, de los 3000 préstamos acordados, el 22% corresponden a autónomos/monotributistas.

Otros requisitos a considerar

Además del monto máximo de la categoría, las entidades financiera suelen analizar:

• Antigüedad del monotributo: la mayoría de los bancos requieren al menos un año de antigüedad. Mientras que en el caso de recategorización y no poseer un año en la actual categoría, tienden a considerar la menor.
• Facturación real: aunque el monto de la categoría es el parámetro principal, algunos bancos pueden solicitar comprobantes de facturación para corroborar la estabilidad de los ingresos actuales.

Los topes del monotributo según los cuales se fijan las categorías de este régimen se actualizan a partir de la variación del Índice de Precios al Consumidor. ARCA (ex AFIP) ya publicó de manera oficial las nuevas tablas y cuotas correspondientes. De esta forma, es posible estimar que el ingreso anual máximo para estar en este sistema impositivo simplificado pasó de $68.000.000 a $82.375.200. Ese límite es válido tanto para quienes se dedican al comercio como para quienes prestan servicios.

De esta manera, la facturación tope anual por categoría actualmente quedó de la siguiente forma:

• Categoría A: $7.813.530
• Categoría B: $11.447.730
• Categoría C: $16.050.091,57
• Categoría D: $19.926.340,10
• Categoría E: $23.439.190,34
• Categoría F: $29.374.695,90
• Categoría G: $35.128.502,31
• Categoría H: $53.298.417,30
• Categoría I: $59.657.887,55
• Categoría J: $68.318.880,36
• Categoría K: $82.370.281,28

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