Cuál es la zona que no quiere “palermizarse” y atrae la construcción de proyectos millonarios en un mercado planchado

Casas clásicas y bajas visten las tranquilas calles del Bajo Belgrano, la zona del homónimo barrio porteño que se para firme en el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires. Delimitado por las calles Pampa, Monroe, Libertador y Figueroa Alcorta, es un perímetro que se resiste a “palermitizarse”: la costumbre a la tranquilidad y las construcciones de poca altura hacen que los vecinos rechacen la llegada de bares y locales gastronómicos así como también los proyectos de muchos pisos, de oficinas y los convenios urbanísticos. Sin embargo, la renovación de este barrio top es inminente: “Es el barrio fetiche del momento, como en su momento fue Palermo nuevo y hollywood de hace 10 o 15 años pero a diferencia de estas zonas el objetivo no es desarrollar polos gastronómicos sino apuntar a lo residencial”, describe Carlos Spina, socio de Argencons, o “el Barrio Parque de hace 15 años porque es un público de lujo y propietario”, como lo ve Andrés Brody, -socio fundador de la desarrolladora BrodyFriedman.

En este contexto, llega a la zona un proyecto de más de US$100 millones de inversión que busca agitar un mercado inmobiliario planchado. Se trata de un condominio que se realizará en una tierra que ocupa un edificio abandonado desde hace más de 10 años. El emprendimiento que se llamará Quartier Bajo Belgrano ocupará casi una manzana delimitada por Migueletes, Blanco Encalada, Monroe y Miñones. y logrará “cambiar un edificio en desuso por uno moderno que no invade el barrio por su escala”, explica Spina.

El proyecto residencial tendrá cinco pisos y dos subsuelos de cocheras. Allí habrá unidades de dos a cuatro ambientes con terraza y parrilla, así como algunos dúplex con terraza privada en lo más alto de la construcción. Además de destacar por su baja densidad poblacional dada la poca cantidad de unidades para la cantidad de metros totales, tiene como protagonista un jardín central de dos pisos. Rampas curvilíneas zigzaguean entre una gran variedad de plantas hasta llegar a los quinchos y el gimnasio en el primer subsuelo.

Quienes quieran comprar una unidad tienen que tener en cuenta que los precios rondan los US$2900 el metro cuadrado y los departamentos recorren las dimensiones de entre 75 y 145 m², todos con balcón con parrilla incluido. Las unidades más pequeñas de 75 m² tienen un dormitorio y una cochera de 12 m² incluida cuestan US$220.000 y se pagan en un 10% de anticipo en divisa con la opción de cancelar el resto en 30 cuotas en pesos actualizadas por CAC de $1,1 millones.

El interés por vivir en una de las cuadras más codiciadas de la Ciudad de Buenos Aires se refleja en la demanda. Según Spina, “hubo 2000 anotados por el cartel en un mes y en la primera semana y media se vendieron 30% de unidades”. Por su parte, Brody reconoce que “el barrio se consolidó como una zona premium en la Ciudad de Buenos Aires”, y sin duda es una de las áreas que defiende los precios más altos de venta de propiedades. De acuerdo al relevamiento de Zonaprop, Belgrano es el segundo barrio más caro para comprar unidades a estrenar, con un valor de venta promedio de US$3261 por metro cuadrado y que solamente es superado por Puerto Madero. Sin embargo, los proyectos de alta gama a estrenar tienen un piso promedio de entre US$4500 y US$5000 el metro cuadrado.

La zona que por muchos años fue netamente residencial recibió nuevos proyectos de viviendas multifamiliares en los últimos años, cuya infraestructura premium reforzó el posicionamiento de la zona. El atractivo de esta parte del barrio de Belgrano reside en que está rodeado de distintas plazas, su cercanía con el Barrio Chino, Núñez y el estadio de River Plate, los bosques de Palermo y que tiene centros médicos de amplia trayectoria.

Otra calle que creció en altura hace dos años es Sucre al 700. El emprendimiento Velvet Sucre, de la constructora BrodyFriedman, se alza por 11 pisos, además de la planta baja y los dos subsuelos, y propone que las 29 unidades abarquen distintas partes del amplio espectro de formas de habitar, costumizadas según el perfil del propietario. Los departamentos de entre 250 m² y los 450 m² varían desde dos casas en planta baja con jardín propio, cuatro o cinco ambientes en plantas altas y dos dúplex con piscina propia en los pisos 9° y 10°. Cinco ascensores conectan los espacios comunes, como un cine, un wellness con sauna seco y sala de masajes, una pileta climatizada in-out, el SUM para reuniones y otro exclusivamente para niños y un gimnasio.

Según pudo saber LA NACION, la desarrolladora tiene planificado empezar a construir un segundo edificio en el Bajo Belgrano. Se tratará de un proyecto de 7500 m² aproximadamente con una inversión de US$20 millones, también de la línea Velvet. Como su primer ejemplar en el barrio, ofrecerá departamentos de lujo de tres y cuatro dormitorios de 220 a 450 m². El desarrollador que considera que el barrio que también se valoriza por su cercanía a los accesos de la ciudad, reconoció además que “se trata de un barrio familiar en el que vive un público homogéneo no superior a los 60 años, generalmente de buen poder adquisitivo”, ya que las viviendas allí construidas rondan un promedio de cuatro y cinco ambientes que apuntan a un consumidor final más que a un rentista.

Quienes busquen una vivienda interesados en esta subsección del barrio pueden también pasear por las calles Castañeda, Juramento, Echeverría y Ramsay, donde llegó hace un tiempo Forum Alcorta bajo el mando de la desarrolladora TGLT y el estudio M/SG/S/S/S. Frente al Liceo Francés, 13.000 m² se elevan en dos torres de cristal y un edificio bajo con departamentos cuya del que se destaca la gran altura de techos.

El edificio ofrece para sus residentes SUM para niños, cancha de tenis, pileta cubierta y descubierta, gimnasio y vigilancia las 24 horas. Allí, una unidad de 121 m² con cochera se vende a un precio publicado de US$740.000 según figura en ZonaProp. En el portal también se comercializan opciones más caras, como una unidad de 224 m² con dos cocheras por US$1,5 millones o las más grandes de 318 m² con tres cocheras y amplias vistas a la Ciudad por US$3,2 millones.

A su lado, en la mitad de la manzana contigua a Forum Alcorta se habría vendido para desarrollar otro proyecto residencial premium que seguiría alimentando la nueva faceta del Bajo Belgrano. Se haría en el terreno de 5000 m² entre la avenida Juramento, Castañera y Echeverría, espacio donde antes funcionaba el Centro de Formación de YPF José Estenssoro. Mientras tanto, la estación de servicio de Alcorta y Sucre se encuentra cerrada.

El mismo está rodeado de espacios verdes restaurantes de renombre y con afamados chefs al mando de sus cocinas como Sucre (Fernando Trocca); Cuccina Paradiso (Donato De Santis); Narda Comedor (Narda Lepes); Paru Inkas (el peruano Jann Van Oordt); y la tradicional confitería Selquet. Según trascendió, la empresa Buenos Aires SA -de la familia de Marcelo Mindlin, presidente del Grupo Emes y de Pampa Energía S.A.- compró el estacionamiento de este emprendimiento para construir otro proyecto residencial de alta gama que busca atraer un perfil joven atraído por el co-living.

El desembarco de estos proyectos también contribuye a la evolución de las viviendas en el Bajo Belgrano, hacia un futuro más sustentable y ecológico. Diseño y tecnología se fusionan en Pampa 2.0, otro desarrollo en el Bajo Belgrano que innova con la instalación de criptominería. Para eso, el edificio contará con entre cinco y 10 máquinas para minar criptomonedas y el contrato con una empresa que las opere a cambio del cobro de un porcentaje. ¿El objetivo? Generar ingresos que cubran e incluso superen el valor de las expensas para lograr cancelar este gasto en los residentes, según la explicación del desarrollador Damián Lopo. “Se trata del primer edificio del mundo en el que te pagan por vivir”, resume.

Aún así, la instalación de paneles solares apunta a reducir en un 60% este costo además poder mantener iluminado el edificio por 12 horas durante un corte de suministro. Lopo identificó el Bajo Belgrano como uno de los barrios “con más demanda y más buscados por los desarrolladores”, que se alinea con que el año pasado éste era el cuarto barrio donde más metros cuadrados se presentaron en proyectos detrás de Palermo, Caballito y Villa Urquiza desde el año 2002, según Reporte Inmobiliario. De ahí definió su interés en invertir entre US$10 millones y US$15 millones para la construcción de 5000 m² distribuidos en nueve pisos, 32 departamentos y un local gastronómico en la planta baja.

En el contexto de la ejecución de estos proyectos, los posibles inversores podían verse interesados en el potencial de rentabilidad que les daría poner en alquiler estas unidades. Según ZonaProp, un departamento de dos ambientes a estrenar en Belgrano promedia los $75.675 mesuales, mientras que uno usado cuesta aproximadamente un promedio de $60.219 por mes.