¿Cuántas veces y en qué momentos debería visitar una propiedad antes de comprarla?

A la hora de pensar en comprar una propiedad, entran muchas cosas en juego, no es un trámite más: es, para la mayoría de las personas, la inversión más importante de su vida. Se trata de una decisión que repercutirá en todo el proceso hasta tomar la decisión, e incluso puede ser un proceso durante años si la decisión viene acompañada con un financiamiento hipotecario.

La presión de no equivocarse en la decisión está presente en cada momento, por eso, a continuación se presentan una serie de preguntas que responden diversos especialistas. Uno de los interrogantes que más surge entre los compradores es: ¿Cuántas veces conviene visitar un inmueble antes de comprarlo y en qué momentos hacerlo?

La respuesta no es lineal ni cerrada, pero los especialistas coinciden en que una única visita nunca alcanza. La segunda mirada suele revelar lo que la primera dejó pasar por alto, y una tercera puede ser útil para validar decisiones o incorporar la mirada de un arquitecto o técnico.

1) ¿Por qué es importante visitar más de una vez?

“Una sola visita no es suficiente; al menos dos son necesarias”, dice Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria. En la primera, el impacto suele ser más emocional: se observa la distribución de los ambientes, la luz, los accesos. En la segunda, el análisis es más racional y técnico: se revisan dimensiones reales, instalaciones y estado del inmueble.

Balayan enfatiza un detalle clave: “La compra de un inmueble es la mayor inversión que realiza una persona, es lógico que uno analice muy bien todas las variables antes de comprar. En la segunda visita aparecen cosas que no se ven en la primera: desde manchas de humedad hasta si entran la heladera, el lavarropas o la cama que uno ya tiene”.

A la hora de pensar en cuántas veces son suficientes para recorrer el inmueble en su totalidad, la cifra varía según el tipo de operación. “Un ideal es dos o tres veces. La tercera suele ser más profunda y se hace con un arquitecto, sobre todo si la propiedad requiere reformas”, sostiene Charlie D’Aria, director de D’Aria Propiedades.

Daniel Obetko, gerente de residencial premium de Interwin, añade que en muchos casos las primeras visitas son escalonadas: primero se acerca una persona de la pareja o familia, luego el grupo completo. “La vivienda es el lugar en el mundo de una familia. Más que contar visitas, lo importante es comprobar si la propiedad se adapta al estilo de vida y al futuro de quienes la van a habitar”, explica.

Por su parte, Ramiro Álvarez, Gerente Regional, y Alan Flexer, Gerente de la sucursal San Isidro en Narvaez, agregan un dato clave: “Es recomendable visitar el inmueble en condiciones climáticas diferentes, por ejemplo un día de lluvia -lo que puede ayudar a detectar filtraciones, goteras o problemas de asoleamiento que no se perciben en una primera visita-”.

2) ¿Qué horarios son los más estratégicos para visitar la propiedad?

No solo importa cuántas veces se visite, sino también en qué momentos del día. “Lo ideal es hacerlo a primera hora de la mañana y luego a primera de la tarde, para ver cómo influye el sol, cómo es el tránsito en la calle y cómo cambian las luces en el interior”, sugiere D’Aria.

La orientación y la luminosidad de un departamento pueden determinar la experiencia cotidiana de quien lo habite. “Hay departamentos a los que nunca les pega el sol, y eso puede ser un problema si lo que buscás es luz natural”, agrega D’Aria.

Obetko coincide en que conviene chequear la propiedad en distintos horarios si existen dudas sobre la iluminación o el entorno. Incluso recomienda dar una vuelta por el barrio de noche, aunque no se entre al inmueble, para percibir cómo se siente la zona en términos de seguridad y movimiento.

3) ¿Qué mirar en cada visita?

“En cada visita conviene poner atención tanto en los aspectos estructurales como en los detalles cotidianos”, dicen desde Narvaez. Los expertos coinciden en una serie de chequeos básicos:

• Instalaciones: probar las canillas, la calefacción, los aires acondicionados y los artefactos eléctricos. “Puede que la propiedad no esté habitada, y el desuso suele ser un enemigo silencioso”, advierte D’Aria.
• Estructura: revisar techos, humedad, aberturas y ventilación. “El agua es la gran amenaza de una propiedad. Si hay filtraciones o humedad, es un mal síntoma”, agrega. También es útil observar los zócalos, ya que lo que ocurre en la base muchas veces anticipa problemas más complejos que los visibles a simple vista.
• Edificio y entorno: observar expensas, estado de las áreas comunes, ascensores y hablar con el encargado. Obetko recomienda preguntar si hubo expensas extraordinarias frecuentes, algo que puede anticipar futuros costos ocultos.
• Dimensiones reales: más allá de los planos, conviene medir ambientes y chequear si entran los muebles existentes. “Es distinto mirar un living vacío que imaginar dónde va el sillón de tres cuerpos”, dice Balayan.

Desde Narvaez aportan dos consejos adicionales: uno es grabar la visita con el celular. “De esa manera se puede volver a recorrer la propiedad en detalle más tarde, detectar aspectos que pasaron desapercibidos en el momento o incluso compartir el video con familiares y asesores antes de tomar la decisión”, explican. Otro tip que recomiendan es considerar la contratación de un servicio especializado de inspección que revise el estado de la plomería, la electricidad o posibles problemas estructurales. “Si bien puede implicar un costo extra, en relación con la magnitud de la inversión y los inconvenientes que se pueden prevenir, es un gasto menor que brinda tranquilidad y seguridad al comprador”.

4) ¿Qué preguntar antes de comprar?

Preguntar es tan importante como recorrer la propiedad. En este sentido, al vendedor o a la inmobiliaria se le puede consultar:

• ¿Por qué se vende la propiedad?
• ¿Cuánto se paga de expensas y si hay aumentos frecuentes?
• ¿Si hay ruidos molestos o problemas entre los vecinos?
• ¿Qué tiempo necesita el vendedor para mudarse?, algo que puede impactar en los plazos de entrega

D’Aria suma otra recomendación: “El comprador debería preguntar cuáles son los gastos fijos y también la expectativa del vendedor, porque eso condiciona la negociación y el cierre de la operación”.

Los especialistas también coinciden en que el análisis no comienza en la puerta de la propiedad, sino mucho antes, cuando el comprador se pregunta qué quiere y qué puede pagar. Estas son cinco preguntas básicas que conviene hacerse antes de empezar a recorrer:

• ¿Cuál es mi presupuesto real? No solo cuánto dinero tengo, sino cuánto estoy dispuesto a gastar sin comprometer mi economía.
• ¿Cuánto tiempo planeo vivir aquí? No es lo mismo comprar para unos pocos años que pensar en décadas.
• ¿Qué necesito del barrio? Transporte, seguridad, cercanía a escuelas, comercios, espacios verdes.
• ¿Es para uso propio o inversión? Una cochera, un balcón o ciertos amenities pueden no ser prioritarios para quien viva, pero sí marcarán la diferencia al revender.
• ¿Estoy dispuesto a encarar una obra? Si la respuesta es sí, no solo hay que sumar un arquitecto desde el inicio para medir costos reales, sino pensar en el presupuesto que se puede destinar en la remodelación o ampliación.

Una visita con un arquitecto o técnico puede marcar la diferencia entre una buena compra y una decisión costosa. “Si la propiedad requiere obra, es imprescindible que un profesional evalúe qué arreglos son posibles y qué costo tendrán”, sugiere Obetko.

D’Aria coincide: “La tercera visita con un arquitecto permite proyectar la obra y calcular el presupuesto real. Una propiedad puede ser barata al inicio, pero transformarse en un gasto alto si después aparecen refacciones inesperadas”.

5) ¿Qué mirar más allá de la propiedad?

Los especialistas coinciden en observar la calle, la conectividad con transporte público, los servicios cercanos, la seguridad y el perfil de los vecinos.

Balayan insiste en el estado del edificio y la relación entre expensas y mantenimiento. Las expensas son otro pilar importante a tener en cuenta al momento de comprar una propiedad. Si se trata de un departamento en un edificio con pocas unidades, las expensas serán más caras, ya que se dividen entre menos departamentos. “Es importantever si los demás propietarios del edificio están pagando las expensas, ya que un incumplimiento en esto, generará a futuro un mal mantenimiento del edificio”, explica Juan Manuel Manfé, broker de Century 21 Nimahause

Obetko aconseja mirar a futuro: “Si uno tiene hijos adolescentes, después va a ser fundamental el transporte para que puedan moverse solos. También conviene evaluar la cercanía a escuelas, hospitales o áreas comerciales según el momento de vida de la familia”.

“Los indiscutibles que importan: el barrio, el tipo de edificio, si tiene o no cochera, si tiene o no amenities, si uno quiere refaccionar o no, si está vinculado a la cercanía a algún familiar, si está vinculado a la cercanía al trabajo y/o a la cercanía al colegio, entre otros”, suma Obetko, y agrega que esto está conectado con las listas que uno hace. Ese listado original después tiene que tener los irrenunciables, es decir, poder aceptar que no tenga una terraza o un patio, pero sí un balcón.

“Hoy en capital tener una casa abandonada al lado es casi sinónimo de que el día de mañana puedas llegar a tener una construcción lindera”, señala Manfé. Efectivamente, una de las cuestiones esenciales a la hora de analizar una propiedad son los posibles emprendimientos inmobiliarios de los alrededores. Los futuros desarrollos implican posibilidad de tapar vistas y reducir la luminosidad de una propiedad, que, como indica Diego Migliorisi, socio gerente de la inmobiliaria homónima, “puede llevar a reducir en un 30% el valor de una propiedad en un futuro”.

“En definitiva, el proceso de compra no es solo evaluar cómo está la propiedad, sino también cómo uno se siente en ella”, concluye Obetko. Porque más allá de los metros cuadrados, elegir una casa o un departamento es, en última instancia, elegir un lugar en el mundo.

Por Candela Contreras

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