¿Cuánto cuestan? Las razones por las que una ciudad europea vive un boom de alquileres en sus barrios más caros

La idea del rico que vive de alquiler parece un contrasentido. Alquilar es para gente que no llega a la vivienda propia y comprar es para las clases medias y altas, o esa es la idea generalizada. Sin embargo, los datos publicados del último censo de viviendas, un estudio que el INE hace cada 10 años, muestran una realidad sorprendente. Los distritos más ricos de Madrid tienen ratios de alquiler más altos que las zonas obreras. Así, el 23% de las viviendas en Salamanca o Chamberí y el 22% de Chamartín son destinadas al alquiler. Mientras, zonas más modestas como San Blas tienen el 18%, Villa de Vallecas el 19% o Puente de Vallecas el 21%.

El fenómeno del alquiler premium o de lujo también se aprecia en los portales inmobiliarios. En Idealista, 3395 de los 9952 anuncios de viviendas en alquiler en todo Madrid activos promedian más de €2000 al mes, es decir, un 34%. De estas, 68 propiedades superaban el precio de €10.000 mensuales. En el top tres se encuentra un palacio de dos plantas con escalinata en el céntrico barrio de La Latina (€16.000), una villa de 1529 metros cuadrados en Valdemarín, al norte (€16.500) y un “espectacular piso” de 400 metros cuadrados en la calle Padilla, en “uno de los mejores tramos del Barrio de Salamanca” (€17.000).

En el área metropolitana se observa el mismo patrón que en la capital. Municipios del noroeste rico tienen más cuota de su parque de viviendas destinada al alquiler que las ciudades del sur. Así, en Pozuelo o Las Rozas representan el 18%, por encima del 13% de Fuenlabrada, el 14% de Móstoles o el 15% de Leganés y Getafe. Como ejemplo, la Finca de Pozuelo, “el más selecto, exclusivo y seguro conjunto residencial de España”, dedica al alquiler un apartado de su web, donde esta semana se ofertan cinco chalés.

El fenómeno ha crecido gracias en parte al auge de Madrid como ciudad global, según cuentan los expertos. La élite nómada que salta de una ciudad a otra para estudiar o trabajar de manera temporal busca viviendas acordes a su poder adquisitivo. Son estudiantes de escuelas de negocio como IE Business School, que pagan en algunos casos hasta €110.000 por másteres de dos años, o directivos de grandes empresas del Ibex que cobran salarios de cientos de miles de euros y a quienes la compañía les paga el alojamiento durante el periodo limitado en que son destinados en Madrid.

También vienen empresarios latinoamericanos o europeos con dos o tres viviendas repartidas por el mundo. Antes de dar el paso de comprar una propiedad en la capital española, suelen alquilar durante un tiempo hasta que se habitúan a la ciudad, dicen los conocedores del sector.

“Madrid se ha vuelto cool y cosmopolita”, cuenta David Salcedo, director de la inmobiliaria de lujo GV. “Cada vez más extranjeros vienen a experimentar esta fiebre madrileña”.

La consecuencia ha sido una gentrificación que está transformando la cara de los barrios más exclusivos, un fenómeno parecido al de otras grandes capitales del mundo como Nueva York, Londres o París. En las terrazas de la calle Jorge Juan es común ver a grupos de extranjeros conversando en diversos idiomas y acentos. Podrían ser confundidos con turistas, pero muchos son vecinos del barrio de Salamanca. Los grandes perdedores son los madrileños de toda la vida que no puedan competir con los recién llegados. El precio del alquiler en Salamanca llegó en junio a un récord histórico de €21 euros por metro cuadrado.

Los estudiantes de las universidades de negocios han sido protagonistas de esta transformación. En agosto comenzará la campaña del alquiler para las inmobiliarias que les atienden, como Housingo, fundada por David de Gea, un exalumno del IE que tiene 27 años. Cuenta que cuando estudiaba el máster notó que sus compañeros buscaban alojamientos en el barrio de Salamanca y que el servicio de los agentes era “deficiente” porque no hablaban inglés. Fue lo que le impulsó a montar su agencia, que esta temporada venidera dispone de una cartera de 125 pisos para alquilar, la gran mayoría en Salamanca.

Según De Gea, aunque estudien en la torre Caleido, el nuevo rascacielos de la Castellana donde IE acoge a 6000 alumnos, escogen Salamanca para residir, seis kilómetros más al sur. Tampoco suelen optar por los barrios tradicionales de universitarios, añade: “El centro les parece demasiado bohemio”.

Buscan viviendas de dos o tres habitaciones para compartir. “Es una prioridad”, afirma Beatriz Alberte, directora de Alquileres en la inmobiliaria Gilmar. “Entre varios sí pueden permitirse pagar un alquiler por encima de €2000 al mes”.

Uno de estos inquilinos es José Daniel Castillo, guatemalteco de 29 años que estudia en el IE Business School. Reside en un departamento de €1700 al mes en Salamanca, donde hace su vida, como la mayoría de compañeros de su escuela: “Aquí lo tengo todo. Restaurantes, clubs nocturnos, bares, farmacias, tiendas y el Parque del Retiro cerca para hacer patinaje”.

También algunos hijos de la élite española viven de alquiler. Un ejemplo conocido es Victoria Federica de Todos los Santos de Marichalar y Borbón (la nieta de los reyes eméritos) y su pareja. Según reportó Telecinco en 2021, pagaban €5000 al mes por un piso en el paseo de la Castellana. Y otro caso famoso es el de la representante de todos los madrileños, la presidenta Isabel Díaz Ayuso, que vivió en un apartamento de lujo al principio de la pandemia. Costaba €6000 al mes, aunque el empresario Kike Sarasola se lo rebajó a €2600.

El pago para entrar en estos pisos puede ser astronómico. Iván Barrero, director de la inmobiliaria de lujo John Taylor, dice que en algunos casos han visto desembolsos iniciales de ocho mensualidades (el mes corriente, el de fianza y seis de garantía adicional). En un piso de €10.000 al mes, esto supone €80.000 a cambio de recibir la llave. Esa exigencia de garantías mayor a las permitidas por ley para alquileres comunes es posible porque se consideran alquileres suntuarios, una modalidad que no necesita de la protección del inquilino.

El dueño pide estas cantidades para dormir tranquilo, precisa Barrero: “Accedes a una propiedad que vale €3 millones de euros. El propietario necesita una garantía de que va a ser devuelta en las mismas condiciones”.

Como pasa en los barrios obreros, aquí también puede darse el problema de los inquilinos morosos. Fuentes del sector cuentan que las agencias tienen listas negras de individuos aprovechados que, a sabiendas de lo lentos que son los desalojos, dejan de pagar apenas se instalan y viven durante largas temporadas como reyes.

Menor precio que París o Londres

En conjunto, cada vez vive más gente de alquiler en la capital. La cuota del alquiler en el parque de viviendas de Madrid asciende ya al 24%, frente al 20% de 2011, fecha del anterior censo. De los 1.300.000 millones de viviendas de Madrid, 317.766 son destinadas al arrendamiento. El distrito Centro es el que tiene mayor porcentaje de inquilinos (un 30% de las viviendas), seguido de Tetuán (26%). En los distritos de la almendra central, dentro de la M-30, el negocio del alquiler avanza con fuerza.

Es verdad que no todo es oro en Salamanca. En este distrito sigue habiendo oferta por menos de €1000 al mes, pero es muy escasa y casi todos los anuncios en los portales son para estudios de menos de 40 metros cuadrados con poca luz y muchas veces sin ascensor. También aquí se oferta mucho alquiler turístico. Son pisos que pueden valer más de €200 la noche.

Pero más de la mitad de la oferta de alquiler de Idealista en ese distrito son alquileres de larga duración que cuestan más de €2000 mensuales. Este es el sueldo mediano de un madrileño, según el INE. Son precios baratos para directivos de grandes empresas que han vivido en París o Londres, dos capitales aún mucho más caras, dice Barrero. “A ellos pagar una renta de €6000 al mes les parece ideal. Si a eso se añade el atractivo de una ciudad con una gran vida nocturna, se explica que Madrid esté on fire”.