Propiedades. La zona que vive un boom inmobiliario de barrios cerrados: cuánto cuesta un lote

En los últimos años, la sociedad puso en jaque la forma de habitar el lugar donde vivimos. El concepto de optimización de tareas y tiempos que la tecnología instaló y que tanto sorprende hoy con las herramientos de inteligencia artificial es algo que la gente busca replicar en otros entornos de la vida. El home office, por ejemplo, permitió ahorrar tiempo al evitar el traslado y mejorar la circulación de las calles, así como también mejorar la calidad de vida y reforzar el contacto con la naturaleza en la cotidianeidad.

Frente a ese escenario, muchos habitantes le dieron la espalda a la ciudad y sacrificaron algunos kilómetros para migrar hacia entornos más verdes, que a su vez se desarrollaron exponencialmente para soportar toda esta nueva demanda.

A 40 minutos de la ciudad, la Ruta 58 hospeda al corredor verde de Canning y sus alrededores, una de las zonas que más sintió este cambio de demanda y creció en respuesta. “En Canning Valley, como denomina la comunidad a la región compuesta por los municipios de Ezeiza, San Vicente, Esteban Echeverría y Presidente Perón, se posiciona cada vez más fuerte entre las zonas de desarrollo inmobiliario, cultural y social del país. La población crece y mucho. Hace 25 años había 8000 habitantes y hoy la región Canning Valley alcanza casi los 100.000 de target clase media y media alta, algo inesperado hace 20 años”, destaca Damián Garbarini, Director de DG Negocios Inmobiliarios.

Crecimiento sin techo

No obstante, el interés de mudarse a esta parte del conurbano no es ninguna novedad. y se compara el crecimiento de la zona con el que tuvo a fines de los 90 el área de Pilar. Garbarini la detecta la evolución de la urbanización en tres momentos específicos. “Hubo tres hitos que marcaron la evolución de la zona, pero nunca se calculó una explosión de estas dimensiones. Uno fue a fines de los 90 con los créditos hipotecarios que llevó mucha gente, el segundo podría ser la década ganada de la soja con las inversiones que provenían del campo entre 2005 y 2006, y el último fue la pandemia que pasó de ser una ola de crecimiento a un boom exponencial y que trajo retail, altura, media densidad, condominios, clínicas, más educación”, dice, y agrega que todavía la zona aprovecha la fuerza de cola de la pospandemia.

Los especialistas de la zona coinciden en que hoy “hay mucho interés y demanda”, hecho que se evidencia en las ventas activas. En este contexto es que se desarrollaron nuevos emprendimientos, se expandieron los preexistentes y se sumaron propuestas de servicios y comercios para consolidar la zona.

La proliferación de la zona se alimenta principalmente de un público que busca seguridad y calidad de vida, según los especialistas inmobiliarios de la zona. “La gente viene de la Ciudad de Buenos Aires de barrios como Caballito, o de localidades aledañas de zona sur como Adrogué, Banfield, Lanús, Lomas de Zamora donde tienen casas lindas pero se mudan a un barrio cerrado de esta zona para tener calidad de vida y seguridad”, define Mariano Otalora, Vicepresidente de SAt Group, empresa que desarrolla el barrio La Magdalena en Canning.

A la hora de tomar la decisión de trasladarse definitivamente a esta zona, la accesibilidad es un punto fundamental para los compradores, de los cuales la mayor parte hoy en día compra para mudarse a vivir toda la semana en lugar de hacer una casa de fin de semana. “Hoy en Canning tenés combis, autopistas que te conectan en 40 minutos con la ciudad y con llegada del Buen Ayre vamos a abrir otros cordones”, sostiene Verónica Posse, directora de Marketing y Ventas del country La Providencia.

“La inminente inauguración de la nueva Autopista Pte. Perón (continuación que por ahora conectará Canning con La Matanza y luego con el Camino del Buen Ayre) le dio mucha fluidez al sector, especialmente a la altura del km 13 de la RP58, alrededor del cual hay nuevos desarrollos que apuestan claramente al crecimiento de la zona”, refuerza Eduardo Bagnato, director de Emprendimientos de Toribio Achával.

Por otro lado, la consolidación de la zona también se promovió por la estrategia de los barrios para evitar el landbanking, como se le dice al negocio de tierras. Algunos emprendimientos de la zona cobran un porcentaje del lote para quienes lo compran y luego lo venden sin haber construido, con el fin de promover desarrollo de los barrios. Por ejemplo, La Providencia cobra un fideingreso de 10 expensas ordinarias, que hoy rondan los $84.000, y Cercana Country Club un 7% del boleto de compraventa.

De la mano de la urbanización, vienen los servicios. “La Ruta 58 atraviesa el corredor verde y es la vía más desarrollada con dos shoppings Las Toscas y Plaza Canning con galerías abiertas, similares a las que se pueden encontrar en países de afuera con marcas de primera línea. y pequeños complejos de edificios con parques comerciales en la planta baja, que tienen desde carnicerías, heladerías, confiterías y restaurantes para dar soporte a las urbanizaciones sobre esa ruta”, dice Ethel Ures, gerente de Castex Propiedades.

Este año se sumará a esta oferta de servicios un polo comercial y corporativo en el barrio Pride Canning, que estará abierto al público. “En los próximos días comenzaremos con la construcción de un centro comercial de siete manzanas que tendrá 98 locales, 1000 cocheras, dos edificios de oficinas de cuatro pisos y planta baja con plantas flexibles desde 50 hasta 700 m², uno de salud orientado a consultorios externos y una propuesta gastronómica de al menos 10 locales”, apunta Maximiliano Mustafá, CEO de Pride, desarrolladora del barrio Pride Canning que tiene vendidos 300 de sus 750 lotes cuyos valores parten desde los US$150.000, y agrega: ”La propuesta es hacer nueva zona comercial de Canning y zona sur para el segmento ABC1 con cuatro o cinco restaurantes de primer nivel, marcas reconocidas de indumentaria y un supermercado Jumbo de 1800 metros cuadrados”, que se suma a las cadenas ya presentes como Coto, Disco y el Easy.

La ecuación termina de dar resultado con la presencia de oferta educativa. colegios privados bilingües como el Colegio Grilli, el St. Mary’s International College y el South Creek School. Sin embargo, dado que una gran parte de la nueva vecindad son familias jóvenes, Ures opina que la cantidad de instituciones de este rubro podría ser mayor y con el mismo éxito que las ya existentes. “Creo que falta estructura de colegios para poder soportar la cantidad de familias que eligen zona sur por precio y porque en zona norte no abunda tanto la oferta”, opina. Como otros barrios se enfocan en el desarrollo comercial, en La Alameda tienen dos hectáreas separadas para la posible construcción de un colegio y desde el emprendimiento se encuentran en etapa de conversaciones con una institución para desembarcar allí.

La nueva oferta

Hoy todas estas propuestas se maximizan y perpetúan la expansión de la zona. “Al salir de la pandemia la gente que buscaba verde y calidad de vida salió a comprar el remanente de lotes que quedaba en los barrios, como los que eran difíciles de vender, entonces esa demanda insatisfecha generó mucha oferta nueva”, observa Garbarini.

En este contexto es que la zona se revalorizó en el tiempo y surgieron nuevos emprendimientos. “A medida que los barrios se quedaban sin producto, los valores tendían a subir por la alta demanda. Desde la pandemia los valores aumentaron un 50% y el pico de incrementos fue desde cuando estábamos encerrados del 2020 al 2021″, señala Ures, de Castex.

En líneas generales, Garbarini hace un paneo sobre el mercado inmobiliario y señala que los valores en las urbanizaciones de condominios van de US$1100/m² hasta US$2300/m², los edificios de oficina rondan los US$2000/m² en precios de lanzamiento, los locales más periféricos están entre US$1300 y US$3500/m², los alquileres van desde $40.000 hasta $700.000 y se pueden encontrar casas por un rango entre US$170.000 y US$450.000, con valores excepcionales de hasta US$2,5 millones.

De hecho, surgieron nuevos barrios así como algunos preexistentes avanzaron en el lanzamiento de nuevas etapas y planes de expansión.

Uno de los nuevos emprendimientos que se asoma en Canning es San Antonio, un barrio del masterplan Canning Village ubicado a 500 metros del km 9 de la R58. El megaproyecto que contempla la creación de cuatro barrios es desarrollado por Eidico, empresa del rubro que llegó a Canning en 2007 y tiene ya terminados los proyectos de La Horqueta de Echeverría, Santa Juana, Santa Inés I, II y San Felipe se encuentran finalizados.

En San Antonio, los lotes más chicos son de 600 m² y los más grandes de 995 m², con valores desde US$35.169 a US$64.458. Estos se pueden pagar con un 40% de anticipo en dólares y en 24 cuotas ajustadas por la CAC más dos refuerzos en pesos ajustados por CAC. El proyecto con una laguna de cinco hectáreas lanzó la primera de sus dos etapas, la cual ya está reservada en un 60%.

Otro proyecto reciente en la zona que está comenzado sus obras es Hávita, ubicado sobre la calle Cáceres, a solo mil metros del km 9 de la Ruta 58. Sobre un predio de 30 hectáreas con lagunas y bosque, se emplazan 235 lotes de de 600 a 800 m², de los cuales 95 se lanzaron como parte de su primera etapa y están en un 90% vendidos. Los precios van desde US$29.287 a US$54.381 y se pagan un 35% en dólares para el anticipo y un saldo de 36 cuotas más seis refuerzos en pesos ajustados por la CAC.

Además, el proyecto contempla la construcción de un edificio de coworking exclusivo para propietarios, un aspecto altamente buscado hoy entre los compradores que tienen la posibilidad de trabajar desde sus casas.

Sobre el kilómetro 58, surge sobre un terreno de 28 hectáreas Cercana Casa Club, otra adición al florecimiento de la oferta en la zona. Se trata de un nuevo proyecto de matriz sustentable de la desarrolladora Frontera Cero SA. El emprendimiento caracterizado por una arboleda de más de 40 años que forestan la mitad de los lotes y un espejo de agua central de 4500 m², contempla un masterplan de 248 lotes, de los cuales ya hay 50 vendidos, y unidades de densidad media. Demandará una inversión total de US$25 millones, de los cuales US$10 millones se destinarán para la primera etapa recién lanzada. Esta tendrá lotes de entre 600 y 1100 m² que se comercializarán en valores desde los US$60.000 con un plan de financiación de 24 cuotas y se espera que se entregue a fines de 2024.

Más adelante, para la segunda etapa, está proyectada la construcción de 10 oficinas, 10 espacios comerciales y un sector con 140 unidades de departamentos de dos, tres y cuatro ambientes.

En la zona también empiezan a aparecer desarrollos disruptivos que suman nuevas reglas al juego. Por ejemplo, en Pampa San Vicente los desarrolladores buscan traer los atributos de vivir en el campo como en La Pampa, pero con la cercanía de San Vicente. “En general, las chacras suelen estar alejadas de la ciudad, como en Carlos Ken o Chascomús, y el público suele ser de fin de semana. Nosotros quisimos estar a 40 kilómetros de la capital para que quienes trabajen en la ciudad tarden una hora en llegar pero con las condiciones del campo”, dice Damián Garbarini.

Hace un año, se lanzó la primera etapa de 50 macrolotes de los 176 que contempla el masterplan y ya lleva vendido el 60%. “Son mini chacras, un producto que no hay en otro lugar del corredor, y todas dan a espacios agroproductivos, como molinos de viento”, dice. Los lotes más chicos de 2500 m² y se venden a US$47.500 dls, los de 5000 m² a US$67.500 y los más grandes de una hectárea a US$118.000, todos con el pago del 40% en anticipo y 36 cuotas en dólares, ya que la fecha de entrega es en tres años. El barrio tendrá un restaurante abierto al público y una huerta experimental comunitaria, además de herramientas que fomenten la producción de energía renovable como eólica por turbinas y solar.

El Director de DG Negocios Inmobiliarios aclara que el público inversor no son productores sino consumidores finales interesados en este estilo de vida. “Cada manzana tiene 10 lotes que en la parte de atrás tienen árboles frutales. Para estos tenemos estipulado un proceso de recolección y de la producción que se mantiene con el costo de expensas. Primero esta se va a entregar en bolsines para consumo interno, idea que sacamos de un barrio en Punta del Este, después sale por venta y, si sobra, colaboraríamos con la comunidad haciendo dulces o productos disecados”, explica.

Una demanda más exigente

Ante la abundante cantidad de oferta nueva, la demanda refina sus búsquedas. “Hoy la demanda sigue muy activa, la gente es más selectiva al ser tan grande la oferta, entonces buscan desarrollos finalizados que tengan un respaldo atrás. Entre estos, los precios son similares: hoy un lote en un barrio nuevo te sale US$40.000 mientras que en uno consolidado podés llegar a encontrarlo a US$48.000”, suma Mariano Otalora.

Más allá de los nuevos emprendimientos, los ya consolidados apuestan por la expansión. “En La Magdalena, que son 203 hectáreas divididas en cuatro barrios, hay más de 150 casas en obra y ya se vendió la mitad de los lotes. El barrio más consolidado, el Green, tiene 20 lotes a la venta listos para comprar y construir, pero en el barrio blue este años lanzamos la quinta etapa de preventa de lotes de entre 700 y 1400 m² con laguna y muelles propios o internos. Los mismos se venden desde los US$53.000 hasta los US$200.000 con anticipo del 30% y 48 cuotas pesificadas actualizadas por la CAC, en los que se podrá construir desde 2024″, detalla Mariano Otalora. Ante la falta de crédito, en el barrio también financian la construcción personalizada de casas en 60 cuotas “porque como desarrolladores les damos un empujón fuerte a las casas para ayudar con la urbanización del barrio”, añade.

Otra opción es Canning Chico, ubicado en Sargento Cabral al 3000. El barrio tiene 334 lotes que van desde los 600 a los 1200 metros cuadrados y precios que se manejan dentro de un rango de US$87.000 y US$164.000. Actualmente, la primera etapa ya fue entregada y la segunda se encuentra en proceso de entrega de posesiones, por lo que los pagos son al contado.

La Alameda, en el kilómetro 9,5 de la Ruta 58, es otro ejemplo. El barrio tiene 210 hectáreas con dos etapas ya lanzadas y consolidadas, y la tercera y última de 700 lotes de 800 m² promedio por salir a la preventa en los próximos meses. “Hoy tengo disponibles en US$45.000, entonces una preventa saldría en valores más bajos que eso”, dice Ethel.

En algunos casos, los barrios se encuentran completamente desarrollados. Pero el crecimiento de la zona y de la demanda alienta a los desarrolladores a pensar en expandirse. Al lado de La Providencia, por ejemplo, hay tierras libres que, si la intención de adquirirlas algún día se concreta, el barrio pasaría de tener 254 hectáreas a 721 en total. Actualmente, hay lotes en venta desde los US$60.000 hasta US$250.000 para metrajes de 850 m² a 2300 m². Las casas en reventa, para el público que no quiere involucrarse en una construcción en un contexto macroeconómico tan tumultuoso, puede encontrar opciones que van desde los US$400.000 hasta US$1,2 millones. El country también lanzará próximamente la segunda etapa de departamentos, para sumar 36 unidades más a las 36 ya existentes de 89 m² a más de 200 m².

“Los lotes al agua son los que más se vendieron”, dice Posse sobre las preferencias de la demanda, y aclara que se vendió más del 60% en un año de los lotes al agua del nuevo sector.