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Federico González Rouco, economista: “La cadena de garantías se apoya en una base de propiedad que se va angostando y alquilar se vuelve difícil para los que más lo necesitan”
La sociedad argentina es cada vez menos propietaria, y eso no solo dificulta el acceso a la compra: erosiona el propio acceso al alquiler
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El mercado de crédito hipotecario argentino arrastra dos problemas que suelen confundirse, pero conviene separar.
El primero es de oferta: hay poco crédito disponible porque no sobra el fondeo (los pesos para prestar) y no hay inversores de largo plazo, y esa escasez es estructural, no coyuntural.
El segundo es de demanda: efectivamente tener masa crítica de personas que puedan cumplir los requisitos, y ahí la distinción importa. El mercado de seguros, como eslabón accesorio a toda la cadena del acceso a la vivienda, ya sea en propiedad o en alquiler, puede ser la clave que potencie y permita que la rueda gire.
Una parte del problema de demanda de crédito es transitoria y depende de los ingresos: cuando el poder adquisitivo se recupera, más hogares quedan en condiciones de tomar un préstamo.
Pero hay otra porción de la demanda que también es estructural, y que no se resuelve con crecimiento económico: la informalidad. Buena parte de los potenciales tomadores no puede demostrar ingresos, no tiene recibo de sueldo ni historial que exhibir.
No es que no puedan pagar; es que no pueden probar que pueden pagar. Y sin capacidad de demostración, el crédito no llega por más que las tasas bajen.
Una sociedad no propietaria
A este cuadro se suma un fenómeno menos discutido, pero igual importante.
La sociedad argentina es cada vez menos propietaria, y eso no solo dificulta el acceso a la compra: erosiona el propio acceso al alquiler.
El mercado de alquileres funciona, en los hechos, apoyado en garantías reales (es decir, en propiedad). El esquema típico es conocido: el joven que quiere alquilar necesita un familiar que ponga como respaldo un inmueble. A medida que hay menos propietarios en la familia, ese respaldo escasea. La cadena de garantías se apoya en una base de propiedad que se va angostando, y el resultado es que alquilar se vuelve más difícil justamente para quienes más lo necesitan.
Cuál es el instrumento
Frente a este diagnóstico, hay un instrumento que puede desanudar buena parte del problema, y que hoy está subutilizado: el seguro. Más precisamente, el seguro de caución para alquileres.
La idea es sencilla en su lógica y potente en sus consecuencias. En lugar de exigir un inmueble como garantía, el inquilino contrata una póliza que respalda el cumplimiento del contrato. Esto libera al mercado de su dependencia de la propiedad familiar y permite que entren a alquilar hogares que hoy quedan afuera no por falta de capacidad de pago, sino por falta de garantía real. El primer efecto es inmediato: más movimiento en el mercado de alquileres y más acceso a la vivienda.
Pero el efecto más interesante es el que se despliega en el tiempo. Cada contrato de caución que se cumple permite ir generando historial de pago para un universo de personas que generalmente no están alcanzados por el sistema bancario o financiero.
El inquilino que sostiene su alquiler mes a mes, respaldado por una póliza, va construyendo una historia verificable de buen pagador.
En un contexto de alta morosidad y scorings crediticios exigentes, poder demostrar que una persona cumplió durante años con un pago mensual equivalente a una cuota resuelve exactamente el problema de demostración que mencionábamos al principio. El monto de un alquiler y el de una cuota hipotecaria se mueven en valores similares y evolucionan por lo general al mismo ritmo que la inflación.
Quien pagó puntualmente su alquiler ya probó, en los hechos, que puede afrontar el costo mensual de su vivienda. El seguro de caución no es solo una garantía: es un generador de información crediticia.
Así, el mismo instrumento que abre el mercado de alquileres termina alimentando el mercado de compraventa.
El seguro pasa a mover al mercado inmobiliario por dos canales simultáneos: hoy dinamiza los alquileres, y mañana habilita el acceso al crédito de quienes fueron construyendo su historial como inquilinos.
Y hay un segundo círculo virtuoso, esta vez financiero. Como el canon de alquiler y la cuota se ubican en niveles parecidos, la cartera de crédito que se origine por esta vía puede armarse a tasas de mercado, sin necesidad de subsidios que distorsionen. Y al estar motorizada por el sistema asegurador, esa cartera se vuelve un producto de inversión natural para las propias aseguradoras, que pueden comprar esos títulos. El seguro, entonces, no solo garantiza y genera historial: también aporta un demandante de largo plazo para el financiamiento hipotecario.
El horizonte más ambicioso es el que conecta todo esto con la economía real. Un mercado de crédito más profundo mueve la construcción, la inversión y el empleo. Y ahí hay espacio para que las aseguradoras trabajen junto al sector desarrollador, que también se beneficiaría de una oferta de crédito más amplia y previsible para colocar sus proyectos. Ese es un paso más adelante, y conviene no adelantarse: primero hay que hacer funcionar la base.
No se trata de esperar a que bajen las tasas ni de que se recuperen mágicamente los ingresos formales. Se trata de usar un instrumento que ya existe para resolver, al mismo tiempo, el problema de la garantía en el alquiler y el de la demostración de ingresos en el crédito. El seguro es, en ese sentido, la llave que abre las dos puertas. Y en un país donde el acceso a la vivienda parece siempre trabado por la misma escasez —de crédito, de propiedad, de garantías—, encontrar un mecanismo de mercado que destrabe varias cosas a la vez no es un detalle menor.
El autor es coordinador macroeconómico de Empiria consultores.
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