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El Gobierno logró media sanción para la ley que acelera los desalojos: qué cambia para propietarios e inquilinos
El proyecto de ley busca acelerar los procesos judiciales para recuperar inmuebles ante intrusiones, falta de pago o vencimiento de los contratos
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Tras un intenso debate y posiciones enfrentadas dentro y fuera del Congreso, el Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno de Javier Milei. El texto deberá ser tratado ahora por la Cámara de Diputados, mientras que el oficialismo espera completar su sanción antes de que termine el año.
Entre los principales cambios de la iniciativa se destaca la aceleración de los procesos judiciales de desalojo y la redefinición de los derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos. Además, la digitalización e integración de los Registros de la Propiedad Inmueble del país y en determinados casos, la restitución anticipada del inmueble.
Esto no significa que el propietario puede desalojar por su cuenta al inquilino o al ocupante. La intervención de un juez continuará siendo obligatoria. Lo que cambia es el tipo de proceso, los plazos y las herramientas que tendrá la Justicia para ordenar la entrega de la propiedad.
Un punto importante es que el Gobierno retiró del proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada el capítulo referido a la extranjerización de tierras, luego de la resistencia que generó entre distintos bloques de la oposición. Con esta modificación, el oficialismo buscaba reunir los votos necesarios para lograr su aprobación en el Senado.
Sin embargo, esto no implica que la iniciativa haya sido descartada. Según explicó el Gobierno, ese capítulo fue postergado para continuar trabajándolo y podría volver a debatirse en el futuro.
Cómo cambiarían los desalojos
1) Adopción del proceso sumarísimo
El proyecto de ley plantea que transcurridos 10 días desde el incumplimiento del pago del alquiler, el propietario puede intimar al inquilino e iniciar el procedimiento sumarísimo, el proceso más rápido del sistema judicial argentino.
La diferencia es que no será ordinario como hasta ahora. “Mientras que un proceso ordinario de desalojo puede extenderse entre un año y medio y dos años como mínimo, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos: podría resolverse entre cuatro y seis meses”, explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Para eso, se modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial que solo rige en la ciudad de Buenos Aires. De aplicarse en las provincias, debería ser aprobado por cada una de ellas aunque hay algunas en las que no sería necesario, como por ejemplo Mendoza, que tiene un proceso de desalojo muy rápido: entre cuatro y seis meses.
2) Desocupación inmediata por falta de pago o vencimiento
Cuando la causal sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siguiendo el procedimiento y plazo previstos por las partes.
Respecto a la intimación por falta de pago, el inquilino tiene un plazo de diez días para saldar la deuda a partir de la notificación con especificación de lugar de pago.
Una vez vencido ese período sin que se haya cancelado la deuda, el inquilino tendrá la obligación de restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario quedará habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo. Es decir, los diez días corresponden a la intimación previa y no implican que el desalojo completo vaya a concretarse dentro de ese plazo. “En ese momento el juez puede convocar a la fuerza pública para el desalojo que en la práctica termina siendo a los dos meses, una vez que actuaron todas las partes como por ejemplo el tribunal de menores si hay niños viviendo en el inmueble”, detalla Abatti.
El especialista hace una diferenciación entre falta de pago y vencimiento del contrato: en este último caso, no es necesario esperar esos 10 días para intimarlo, ni los dos meses. “Es decir, termina el contrato el día 30 y el primero del mes siguiente podés arrancar el juicio. No hay obligación de intimación”, aclara y aconseja poner el día y la hora de vencimiento en el contrato firmado.
3) Entrega anticipada del inmueble
El demandante (propietario) puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada -antes de que se dicte la sentencia final- por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por los posibles daños que ocasionó si la medida fue improcedente) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.
Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
Otro punto clave que plantea el proyecto de ley es que cualquier persona, no necesariamente el propietario que invoque un derecho o interés legítimo afectado, podrá iniciar la acción sin importar la naturaleza jurídica de su vínculo con la propiedad.
Qué pasa cuando hay intrusos
Cuando la demanda esté dirigida contra intrusos o tenedores precarios, el juez podrá ordenar la entrega inmediata del inmueble antes de que se dicte la sentencia definitiva.
Para adoptar esa medida, deberá considerar verosímil el derecho invocado por el propietario y exigir una caución juratoria. Esta caución consiste en el compromiso legal del demandante de responder por los daños que pudiera provocar la medida si luego se determina que no tenía derecho a obtenerla.
El pedido de entrega inmediata del inmueble podrá presentarse una vez notificada oficialmente la demanda y deberá ser resuelto por el juez dentro de los cinco días. El proceso judicial continuará aun cuando la propiedad haya sido restituida anticipadamente.
4) Se habilita el domicilio electrónico como canal válido
La iniciativa también avanza en la modernización de las notificaciones, al habilitar el domicilio electrónico (si fue constituido en el contrato) como canal válido tanto para comunicar la demanda como para intimar el pago en contratos de alquiler de vivienda, aún si el locatario se negara a recibir la notificación o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables a él.
Un punto es que si no hay domicilio especial, la demanda podrá notificarse en el inmueble objeto del desalojo: se faculta al notificador a identificar por cualquier medio el inmueble a desalojar, incluso con fotografías, y a solicitar el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario. Asimismo, el notificador deberá identificar a los ocupantes, preguntar por su relación con el demandado y dejar constancia de estos datos.
5) El propietario no puede rechazar la entrega de llaves
El Senado incorporó una disposición que establece que la consignación o entrega fehaciente de las llaves tendrá efectos restitutorios cuando el locador (propietario) se niegue a recibirlas, evitando que el inquilino continúe adeudando alquileres únicamente por la falta de recepción de la propiedad. Es decir, el dueño no podrá rechazar la devolución del inmueble. De todas formas, conservará el derecho de reclamar judicialmente las deudas pendientes.
6) Se protege a las personas vulnerables
Cuando haya menores de edad o personas en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos competentes para garantizar una solución habitacional transitoria. En otras palabras, si se comprueba que en la propiedad viven menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de desamparo, el juez deberá cumplir un procedimiento previo antes de ejecutar el lanzamiento.
En esos casos será obligatoria la intervención de los organismos de protección correspondientes y del Ministerio Público Tutelar. Además, el juez deberá otorgar un plazo de hasta diez días para asegurar una alternativa habitacional transitoria.
La caución juratoria solo será admisible cuando el derecho del actor sea inequívoco y no existan terceros de buena fe, pudiendo el magistrado exigir una fianza para garantizar eventuales daños.
7) Autorización del uso de la fuerza pública
El texto refuerza, además, la etapa final del proceso. El mandamiento de lanzamiento incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.
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