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Desalojos exprés: a partir de cuántos días de retraso en el pago del alquiler se podría solicitar
El proyecto de ley que debe ser votado en Diputados busca acelerar los procesos judiciales para recuperar inmuebles ante intrusiones, falta de pago o vencimiento de los contratos
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LA NACIONManuela Viñales
El Senado de la Nación dio media sanción al proyecto de Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, una iniciativa impulsada por el Gobierno de Javier Milei. El texto deberá ser tratado ahora por la Cámara de Diputados. El oficialismo espera que sea antes de que termine el 2026
Entre los principales cambios de la iniciativa se destaca la aceleración de los procesos judiciales de desalojo y la redefinición de los derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos.
De aprobarse la ley no implicará que el propietario puede desalojar por su cuenta al inquilino o al ocupante. La intervención de un juez continuará siendo obligatoria. Lo que cambia es el tipo de proceso, los plazos y las herramientas que tendrá la Justicia para ordenar la entrega de la propiedad.
Uno de los principales cambios es que el proyecto de ley plantea que transcurridos 10 días desde el incumplimiento del pago del alquiler, el propietario puede intimar al inquilino e iniciar el procedimiento sumarísimo, el proceso más rápido del sistema judicial argentino.
La diferencia es que no será ordinario como hasta ahora. “Mientras que un proceso ordinario de desalojo puede extenderse entre un año y medio y dos años como mínimo, el esquema sumarísimo reduce significativamente los plazos: podría resolverse entre cuatro y seis meses”, explicó Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Para eso, se modifica el artículo 679 del Código Procesal Civil y Comercial que solo rige en la ciudad de Buenos Aires. De aplicarse en las provincias, debería ser aprobado por cada una de ellas aunque hay algunas en las que no sería necesario, como por ejemplo Mendoza, que tiene un proceso de desalojo muy rápido: entre cuatro y seis meses.
Otras de las modificaciones es que cuando la causal sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá obtener la desocupación inmediata bajo caución juratoria, siguiendo el procedimiento y plazo previstos por las partes.
¿En cuántos días el inquilino debe saldar la deuda?
Respecto a la intimación por falta de pago, el inquilino tiene un plazo de diez días para saldar la deuda a partir de la notificación con especificación de lugar de pago.
Una vez vencido ese período sin que se haya cancelado la deuda, el inquilino tendrá la obligación de restituir el inmueble. Si no lo hace, el propietario quedará habilitado para iniciar la acción judicial de desalojo. Es decir, los diez días corresponden a la intimación previa y no implican que el desalojo completo vaya a concretarse dentro de ese plazo. “En ese momento el juez puede convocar a la fuerza pública para el desalojo que en la práctica termina siendo a los dos meses, una vez que actuaron todas las partes como por ejemplo el tribunal de menores si hay niños viviendo en el inmueble”, detalla Abatti.
¿Por qué no es lo mismo falta de pago que vencimiento de contrato?
El especialista hace una diferenciación entre falta de pago y vencimiento del contrato: en este último caso, no es necesario esperar esos 10 días para intimarlo, ni los dos meses. “Es decir, termina el contrato el día 30 y el primero del mes siguiente podés arrancar el juicio. No hay obligación de intimación”, aclara y aconseja poner el día y la hora de vencimiento en el contrato firmado.
Además, el demandante (propietario) puede solicitar y obtener la entrega del inmueble de forma anticipada -antes de que se dicte la sentencia final- por falta de pago o vencimiento del contrato. Para esto, debe presentar una caución juratoria (un compromiso legal de hacerse responsable por los posibles daños que ocasionó si la medida fue improcedente) y el trámite seguirá los plazos rápidos del juicio sumarísimo.
Como medida de equilibrio, si se demuestra que el propietario pidió la desocupación inmediata ocultando que el inquilino sí había pagado o escondiendo el contrato real, el juez le impondrá una multa de hasta 10 veces el valor del último alquiler a favor del inquilino.
Otro punto clave que plantea el proyecto de ley es que cualquier persona, no necesariamente el propietario que invoque un derecho o interés legítimo afectado, podrá iniciar la acción sin importar la naturaleza jurídica de su vínculo con la propiedad.
Por último, el texto refuerza, además, la etapa final del proceso. El mandamiento de lanzamiento incluirá de manera explícita la autorización para el uso de la fuerza pública, el allanamiento y la apertura de cerraduras, incluso si el inmueble parece estar desocupado. También se habilita al oficial de Justicia a designar depositarios (una persona física o jurídica) para los bienes muebles que se encuentren en la propiedad.
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