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El impacto que los desalojos express podrían tener en los precios de los alquileres
El Senado dio media sanción a la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada; ahora deberá ser tratada por Diputados
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LA NACIONManuela Viñales
El Senado de la Nación dio media sanción a un proyecto que podría tener un fuerte impacto en el mercado inmobiliario: la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada.
Entre los cambios más relevantes de la iniciativa se destacan la aceleración de los procesos de desalojo, la redefinición de los derechos y obligaciones para propietarios e inquilinos, la digitalización e integración de los Registros de la Propiedad Inmueble del país y, en determinados casos, la restitución anticipada del inmueble.
Además, el proyecto plantea la creación del Consejo Federal de Registros de la Propiedad Inmueble, un organismo de coordinación y cooperación interjurisdiccional, integrado por los registros de la propiedad.
Aunque todavía resta el tratamiento en la Cámara de Diputados para convertirse en ley, la iniciativa abre una interrogante: ¿Qué impacto podría tener en el mercado de alquileres? ¿Podría aumentar la oferta generando una baja en los valores de los contratos?
El efecto en los precios
El posible impacto de la ley en el mercado de alquileres cobra especial relevancia en un contexto en el que los precios de publicación aumentan por debajo de la inflación.
En la ciudad de Buenos Aires, el precio medio de alquiler de un departamento de dos ambientes subió un 1,6% en julio respecto a junio, y alcanzó los $873.668, según el último informe de Zonaprop. En lo que va de 2026, el alquiler acumula un aumento del 17,5%, mientras que la inflación fue del 19,2%. Es decir, registró una caída real del 1,7%.
Si bien todavía se trata de un proyecto, algunos especialistas consideran que, de aprobarse, esa tendencia podría profundizarse.
“La situación se asemeja a una compañía de seguros, cuanto mayor es el riesgo mayor el valor de la póliza”, compara Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA). Según explica, si un propietario sabe que podrá recuperar su inmueble en pocos meses ante un incumplimiento por parte del inquilino, necesitará incorporar un menor margen de riesgo al precio del alquiler. “Si el juicio tarda dos años, el propietario incorpora ese riesgo al valor del alquiler. En vez de pedirte $1.000.000 te pide $1.200.000”, resume.
En la misma línea, Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima, sostiene que una reducción en los tiempos de desalojo podría abaratar el costo de los seguros de alquiler, ya que disminuiría el riesgo de siniestro de las compañías.
Sin embargo, la evolución de los precios no dependerá solo de la eventual aprobación de la ley. “La inflación y la oferta disponible siguen siendo determinantes”, explica Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, y suma otro factor clave: la presión de demanda, que también influye en los precios.
El stock disponible
La cantidad de propiedades que se ofrecen en alquiler merece un análisis aparte.
Desde la pandemia, la oferta disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. En aquel momento una norma que permitía solo una actualización al año en una economía con alta inflación generó que los propietarios prefirieran vender sus inmuebles o destinarlos al alquiler temporario. Eso generó que haya pocas unidades disponibles y los precios se dispararan. En otras palabras, los dueños “elegían” al mejor postor.
El escenario cambió en enero de 2024, tras la derogación de la Ley de Alquileres por un DNU. El Decreto de Necesidad y Urgencia estableció la libertad entre dueños e inquilinos para fijar plazos, moneda y formas de ajuste. La oferta de departamentos para alquiler tradicional en CABA aumentó un 62% en apenas un mes: de enero a febrero. Desde entonces, el crecimiento de la oferta se moderó. En julio de 2026 creció un 3,2%. “De todas formas, el volumen de oferta actual es 3,4 veces superior al registrado en febrero de 2023 (mínimo)”, indica Leandro Molina, country manager de Zonaprop.
“Actualmente hay entre 15.000 y 17.000 inmuebles en alquiler, producto del DNU”, declara Abatti.
Ese incremento en la oferta también podría ejercer presión sobre los precios. “Cuando hay más oferta, el propietario compite con otros inmuebles y eso puede contribuir a moderar los valores”, explica Salaya Romera.
No obstante, Balayan advierte que el efecto no sería inmediato. Además, recuerda que el año próximo habrá elecciones y que la expectativa sobre la continuidad de las reglas de juego también influirá en las decisiones de los propietarios. “Si las distintas fuerzas políticas no transmiten señales de continuidad, será difícil que ese cambio de mentalidad se consolide definitivamente”, concluye.
El mercado de alquileres: una opción cada vez más atractiva
“Si se aprueba la ley, va a beneficiar enormemente al mercado inmobiliario”, indica Abatti, y argumenta que no solo beneficia a los propietarios, sino también a los inquilinos. “Hay muchos propietarios que después de desalojos traumáticos, que demoraron por ejemplo dos años, no quieren alquilar sus propiedades”. Según explica, al reducirse el riesgo, los inversores comenzarán a preferir destinar su capital en inmuebles de la Argentina ya que tendrán la misma seguridad jurídica que otros destinos.
A esto suma otro posible efecto en el mercado de la compraventa y en el de la construcción, porque, de aprobarse la ley, las nuevas reglas podrían generar demanda de unidades pequeñas y que los desarrolladores construyan viviendas para renta, lo que impulsaría tanto la inversión como la actividad del sector.
En la misma línea, Salaya Romera considera que uno de los principales problemas del mercado de alquileres argentino es la dificultad de recuperar un inmueble frente a un incumplimiento. “Si la ley se aprueba, sería una noticia más a favor de los alquileres”, resume.
Por otra parte, Salaya Romera analiza que este eventual cambio se suma a otra medida que mejoró la rentabilidad de los propietarios: la exención del impuesto a las Ganancias dentro de la Reforma Laboral. Antes, los alquileres que se cobraban de inmuebles con destino casa habitación tributaban Ganancias. Hoy gozan de la exención del impuesto, lo que produce un aumento de la ganancia neta para los propietarios.
En números, la renta bruta anual que deja un alquiler se estima en 5,76%. Ese número implica que se necesitan 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión, un 6,5% menos de lo requerido un año atrás.
Aunque el alquiler tradicional se vuelve más atractivo, Balayan descarta que esto implique una competencia directa con el alquiler temporal. “Ambos mercados apuntan a objetivos distintos de inversión y retorno esperado”, desarrolla y explica que quien se mete en el mercado de los temporarios debe hacer una inversión adicional en amoblamiento y equipamiento, que no se requiere en el alquiler tradicional.
Las cinco provincias con desalojos más rápidos
“Ahora habría gran inseguridad jurídica en la Argentina”, afirma Abatti, ya que el propietario teme transitar un juicio de dos años si el inquilino se niega a irse. Pero, hay un dato que llama la atención: esto no ocurre en todo el país. Hay cinco provincias que tienen una legislación en la que los desalojos son mucho más rápidos.
En concreto, Mendoza, Entre Ríos, Río Negro, San Juan y La Pampa se rigen por el procedimiento monitorio. Según el Ministerio de Justicia, se trata de un procedimiento judicial rápido y económico que permite reclamar el cumplimiento de determinadas obligaciones.
En materia de alquileres, para utilizar este mecanismo el contrato debe estar certificado por escribano. En este sentido, explica Abatti, si se venció el contrato o el inquilino no paga hace dos meses, el propietario va directo al juez con el contrato y la documentación respaldatoria.
El juez debe analizar el contrato, con las firmas del locatario, el locador y el fiador, y las pruebas, y si corresponde ordena el desalojo, sin notificar al inquilino previamente. “En dos o tres meses el juicio está resuelto”, resume.
“No hay nada que discutir: o pagaste o no; se venció el contrato o no”, argumenta el letrado y explica que, desde 2015, no existen más las prórrogas verbales en los contratos, que se utilizaban como “caballito de batalla” para dilatar el desalojo, argumentando que frente a testigos el propietario había prorrogado el contrato o perdonado el alquiler.
Los ejemplos internacionales
Respecto a los mercados con procesos más ágiles para recuperar una propiedad que en la Argentina, Abatti menciona el caso de gran parte de Estados Unidos —menos en los estados de California y Nueva York— donde los procedimientos son más rápidos. “Incluso sin juicio. Toca la puerta el sheriff y pide los últimos recibos de alquiler. Si no están pagos le pide que se vaya en 10 días”, comenta. También hay ejemplos latinoamericanos: “En Uruguay y Paraguay hay más seguridad jurídica que en el país”, resume el abogado.
“Si alquilar en la Argentina tuviera menos incertidumbre y los desalojos se realizasen a la velocidad que plantea la ley, no quedaría muy distinta a la ley de Estados Unidos”, complementa Salaya Romera.
En contraposición, Abatti señala el caso de España, que describe como “catastrófico”. Allí el plazo mínimo locativo es de cinco años (en la Argentina no existe plazo mínimo locativo), y si el propietario es una persona jurídica el tiempo escala a siete años. “Ningún propietario quiere alquilar de manera tradicional, por eso todos alquilan para turismo”, concluye.
La radiografía de alquileres actual
Mientras el proyecto continúa su recorrido legislativo, el mercado de alquileres muestra un escenario de mucha oferta y aumentos de precios que evolucionan por debajo de la inflación.
En números, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la ciudad de Buenos Aires se ubica en $873.668 por mes; mientras que un tres ambientes de 70 m² se encuentra en $1.177.672 por mes, y un monoambiente de 40 m² se consigue por $761.268, según el informe de Zonaprop.
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