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El inesperado comportamiento que tuvieron los precios de los departamentos de zona norte
En un mercado inmobiliario que poco a poco se va recuperando, los precios son testigos de ese crecimiento
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LA NACIONMaría Josefina Lanzi
El metro cuadrado de publicación dejó de caer en 2023 y el año pasado retomó el sendero alcista. Lo que pocos se esperaban era que en los primeros tres meses del 2025 los precios de zona norte subieran más de la mitad de todo lo que aumentaron en 2024.
Así lo indicó el último informe de Zonaprop, que releva los precios de los departamentos en GBA norte. Los números muestran que el metro cuadrado de publicación subió 0,9% en marzo y se ubica en US$2280/m².
El dato llamativo es que en tres meses aumentó 2,2%, mientras que en todo el 2024 subió tan sólo 3,1%. Es decir, en el primer trimestre de este año ya subió más de la mitad de lo que creció en todo el año pasado.
“Coincido en que los valores de publicación han aumentado, aunque la gente no necesariamente está convalidando ciertas subas”, comparte Santiago Mieres, de la inmobiliaria homónima, y explica que propietarios que antes esperaban para publicar sus propiedades, hoy las están poniendo de nuevo en el mercado, a valores superiores al 2024. “Estos dueños ven que hay menos oferta y que los precios, en general, están siguiendo una tendencia alcista y, quizás, tienen necesidad de desprenderse del inmueble, por lo que se animan a publicar su propiedad a precios más altos”, agrega.
El broker enfatiza, además, que los precios de cierre sí han subido, ya que los márgenes de negociación “prácticamente no existen en lo que son productos chicos -de US$150.000 a US$300.000-″. Daniel Salaya Romera, de la inmobiliaria homónima, coincide con Mieres en que la negociación hoy es casi inexistente y asegura que “hace dos años era normal escuchar contraofertas del 10%,12% o 15%, hoy, un porcentaje grande de las ventas se cierra al valor de publicación”.
“No nos sorprende el alza de valores en los inmuebles, estamos en un momento de expansión del mercado y con mejor ritmo que los últimos años”, comparte Laura Porto, directora de Inmobiliaria Narvaez. Explica que este crecimiento se da por la expansión del crédito hipotecario, que está dinamizando significativamente el mercado, al convertir la demanda potencial inactiva en operaciones concretas, algo que además genera más compras en cadena.
En palabras de Salaya Romera: “Por cada propiedad que se vende con crédito, eso repercute en dos o tres ventas más”. Porto agrega que el blanqueo y las medidas regulatorias como la derogación de la ley de alquileres también tuvieron protagonismo en la suba de valores; esta última generó “un entorno de mayor seguridad para inversionistas y compradores, con rentabilidades históricas de alquileres entre el 4% y el 5%“.
Señala que el aumento de los precios por la suba en los costos de construcción empuja los valores del usado también hacia arriba. Efectivamente, según datos de Zonaprop, acumula un aumento del 108% desde octubre de 2023. Por su parte, señala que “la demanda está convalidando los precios, aunque no es un boom”.
A esto se suma que muchas propiedades que estaban en venta durante la vigencia de la ley de alquileres, hoy vuelven a ofrecerse en alquiler, ya que, con las nuevas reglas, pasa a ser una inversión más atractiva.
¿Cómo están los precios en los distintos barrios?
Un departamento de dos ambientes y 50 m² se ofrece por un valor de compra promedio de US$112.164 en zona norte. Si se busca algo más grande, se pueden encontrar tres ambientes de 70 m2 promedio a US$170.316.
Si el análisis se lleva a los barrios, Vicente López lidera el ranking con la oferta más cara, con un precio de US$3459/m². La Lucila (US$3435/m²) y Olivos (US$3045/m²) completan el podio. Del otro lado, Barrio Infico cuenta con la oferta más económica, con US$916/m². Le siguen José C. Paz Centro (US$984 dólares/m²) y José C. Paz Oeste (US$991/m²).
Si el análisis se traslada a la rentabilidad, los barrios con mayor retorno de inversión son San Miguel (7,9%), Belén de Escobar (7,7%) y San Andrés (7,6%). Si el análisis se lleva a las zonas con menor rentabilidad, La Lucila encabeza la lista, con 3,8%. Le sigue Vicente López (4%) y Nordelta (4,3%).
El promedio de zona norte muestra que la relación alquiler/precio retrocede levemente y se ubica en 4,83% anual. Se necesitan 20,7 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 22% menos que hace un año atrás.
