Los departamentos más buscados que prometen revalorizarse por la escasa oferta que hay en el mercado

En los últimos 30 años fueron los que menos se construyeron, pero a su vez, son los que las familias porteñas más demandan. Los departamentos de cuatro ambientes son los más difíciles de encontrar en el mercado inmobiliario, ya que los desarrolladores en las últimas décadas se volcaron a la construcción de monoambientes, unidades más fáciles de colocar y más rentables. Pero ahora, eso cambió. ¿Se terminó la hegemonía de los monoambientes?

Durante los últimos tres años quienes mantuvieron vivo al mercado fueron los inversores que principalmente adquirían monoambientes, porque era lo que más se alquilaba y, a su vez, eran las unidades de tickets más bajos, concuerdan los especialistas.

“Algo importante de mencionar es que en época de crisis, las unidades grandes se construyen poco dado que los desarrolladores y constructoras buscan refugio en departamentos de menor metraje”, comenta Hernán Nucifora, CEO de Global Investments.

Además de la crisis, Diego Rybka, director comercial de Uno en Uno, agrega otro dato de la dinámica de esta tipología: “Es un mercado escaso. Hoy la gente busca unidades de tres y cuatro ambientes más grandes de lo que hay en oferta. Hay poco stock de cuatro ambientes y los que están cuentan con pocos metros cuadrados, no hay cuatro ambientes ´soñados´, que son en definitiva los que las familias quieren hoy”. El desarrollador construye en Virrey del Pino, Belgrano, un proyecto llamado Vyre, donde un cuatro ambientes está en US$950.000 con una cochera incluida.

Hay una cifra llamativa que da Germán Gómez Picasso, fundador de Reporte Inmobiliario: a finales de 2023 solo había 39 departamentos de cuatro ambientes en oferta en CABA, sin embargo, el número se duplicó en la actualidad a partir de la derogación de alquileres; porque hay mayor oferta concentrada en los siguientes barrios: Palermo, Barrio Norte, Caballito y Recoleta. Sumado al factor “ley de alquileres”, ahora empiezan a tomar relevancia los consumidores finales, quienes con la vuelta de los créditos hipotecarios, buscan unidades más grandes.

“Hoy esta tipología se está volviendo a construir porque hay demanda. Por ende, al haber muchos interesados y poca oferta, los departamentos tienen una buena aceptación en el mercado”, dice Nucifora, y agrega: “En un proyecto que realicé en Libertador y Sturiza éstos departamentos los compraron consumidores finales. Tuvimos una muy buena recepción teniendo un valor del metro cuadrado de US$4500 debido a que no hay departamentos de estas superficies en el Puerto de Olivos donde queda el proyecto”.

“Se están volviendo a construir. El mercado de esta tipología tuvo un resurgimiento en los últimos años, de hecho, aumentó la construcción de este tipo de unidades por la alta demanda”, dice Federico Rosbaco, CEO de Rosbaco & Partners, quien desarrolla varios proyectos en la Ciudad pensados para las familias, uno de ellos se llama Cinco en Belgrano, otro Vía Holmberg en Villa Urquiza y el tercero Vía Crámer en Colegiales.

En la misma línea, el desarrollador Martín Piantoni, de Alton confiesa que en uno de los proyectos que tiene en marcha en Devoto sobre la calle Chivilcoy y Marcos Sastre, tuvo que generar unidades de cuatro y cinco ambientes por pedido de la demanda. “Pudimos hacerlo porque es un triple frente que fue pensado de una forma modula lo que nos permitió esa flexibilidad”, explica el desarrollador y detalla que esas tipologías miden entre 120 y 220 metros cuadrados. “Es un emprendimiento con un edificio de siete pisos que también tiene unidades de dos y tres ambientes. Se terminará en abril del 2025″, agrega el desarrollador que lleva 15 emprendimientos y tres en plena ejecución.

Otro desarrollador de esta tipología que resalta lo mencionado es Hernán Pisarenko, director comercial se HA desarrollos, quien explica: “Los cuatro ambientes son los inmuebles que más cuestan construir, ahora bien, por la escasez de stock, claramente, al recuperarse el mercado son los primeros en mostrar faltante”. Pisarenko, al igual que otros desarrolladores, se volcaron a este modelo de unidad y con una inversión de US$15 millones está desarrollando, entre otros, Grand Atlántida en San Telmo.

“El mercado de unidades de cuatro ambientes nuevas, de terminaciones premium y ubicaciones exclusivas, es muy acotado y tiene una escasa renovación: solo se encuentran unidades usadas en esas tipologias. Por eso, decidimos generar un producto exclusivo para un segmento fuerte, que ofrece tanto espacio como calidad, con plantas abiertas y concebidas para las nuevas formas de habitar en uno de los mejores barrios de la cuidad”, explica Daniel Eirin, gerente comercial de Saltum, la desarrolladora Saltum visualizó el potencial de este tipo de unidades en plena pandemia, cuando el espacio y la apertura al verde eran activos críticos, y luego de ponderar la escasa oferta del mercado en ese segmento de productos.

Con esa visión, desarrolló el complejo H, sobre la calle Echeverría al 840, en el Bajo Belgrano. Es un modelo residencial de baja altura con departamentos tipo casas con jardines y terrazas privadas, y amenities premium que tienen desde un lounge-great kitchen, un health club, SUM, jardines, piscina y solárium privados, así como áreas de uso compartido, un gimnasio y un bike parking.

“El emprendimiento tiene 50 residencias premium, sobre un lote de 3260 m² y con un amplio frente de 57,85 metros lineales” detalla Eirin sobre el proyecto de US$23.000.000 de inversión que se terminará de construir en 2026 y que tiene un valor del m² que arranca desde los US$5200m².

El crédito fue un gran propulsor de esta tipología. “El mercado está activo y son unidades que se empezaron a construir más porque el blanqueo también impulsó la demanda”, dice Pablo Masoero, Director Comercial de Unité Quartier, quien tiene dos proyectos con unidades grandes: Quartier Bajo Belgrano en el que se destinarán US$150 millones y el otro proyecto es Quartier Lacroze de US$60 millones de inversión. En el proyecto del bajo Belgrano una unidad de 125 metros cuadrados defiende los US$810.000.

Otra variable que alteró al mercado fue que la mitad de las personas que se fueron de la Capital Federal en la pandemia, ahora están volviendo a la Ciudad, así lo explica Diego Rybka: “Los cuatro ambientes son buscados por familias, esas familias fueron las que por la pandemia se fueron a vivir a los countries, hoy un 50% de ellas volvieron y quieren espacios grandes; por tanto, aumenta la demanda”.

“Estamos notando que existe mucho potencial porque hay gente que se cansó de la casa y su mantenimiento, y que hoy ve en el cuatro ambientes una alternativa de vivienda muy firme”, expresa Nucifora. “Las más demandadas son las que están en buen estado. Respecto a la demanda de familias, muchas que vivían en casas a la calle buscan seguridad”, agrega Gómez Picasso.

Otro motivo lo explica Rosbaco: “El cambio en las prioridades que generó el encierro en pandemia hizo que muchas personas valoren más el espacio y la comodidad en sus hogares” relata el desarrollador y agrega otro argumento impensado: el crecimiento de las familias numerosas o ensambladas que buscan departamentos con más habitaciones.

Un punto clave que explica por qué los desarrolladores son reacios a estas tipología es el modelo de negocio de los proyectos en pozo: se ofrecen preventas y este tipo de departamentos exige altos tickets, lo que reduce el universo de potenciales inversores que pueden afrontar el pago del 30% de anticipo y cuotas mensuales en pesos ajustadas por CAC. Además, en los casos en los que la demanda viene del lado del consumidor final, el esquema también se complica porque suelen ser familias que tienen que vender la propiedad en la que viven para pagar el departamento, por lo tanto no pueden entrar en pozo. Por eso, los desarrolladores son muy cuidadosos cuando avanzan en este tipo de emprendimientos: no es fácil encontrar inversores para financiarlos.

Quienes no tienen la opción de llegar al ticket que exige este tipo de unidades, otra opción es alquilar. Pero, ¿cuánto cuesta un alquiler estos departamentos? LA NACION accedió a un relevamiento que detalla cuánto sale un contrato de una superficie de 115 metros cuadrados. En promedio un departamento de estas características en CABA defendió un valor de $1.109.424 por mes, sin embargo tomando los cinco barrios más demandados los números crecen:

• Núñez: $1.268.300
• Palermo: $1.237.700
• Chacarita: $1.220.200
• Colegiales: $1.186.400
• Belgrano: $1.177.000

Por Fernando Torres Ullmer

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