En estos cinco barrios los alquileres aumentaron un 200% en los últimos dos años; ¿pero sus dueños ganaron más?

Con los dictámenes para modificar la ley de alquileres frenados por las internas en el Congreso, el precio de los alquileres no tiene techo y en algunos barrios de la Ciudad de Buenos Aires los valores ya subieron un 200% desde la sanción de la 27.551, en julio de 2020.

Desde el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) aseguraron que la suba de los precios de los alquileres de acuerdo al ICL alcanzará el 58,15% en julio. Paradójicamente, los barrios porteños que más aumentaron, en muchos casos, no se encuentran entre los más caros ni tampoco los que arrojan mayor rentabilidad para los propietarios.

Según el index de ZonaProp, los precios de alquiler subieron un 37,7% en el primer semestre del año y un 7,2% en el mes de junio. El informe advierte que un departamento de dos ambientes sale $64.581 por mes. En tanto, un monoambiente medio de 40 m² cuesta $53.993 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m² se alquila por $87.931 por mes.

¿Cuáles son los barrios que más aumentaron desde la puesta en marcha de la ley 27.551? Según el monitor inmobiliario, el top cinco está compuesto por:

• Mataderos: 239,70%
• Liniers: 237,69%
• Villa del Parque: 226,41%
• La Boca: 216,77%
• Villa Devoto: 212,15%

Le siguen Parque Chas, Colegiales, y Villa Urquiza, también con aumentos en los dos últimos años por encima del 200%. En tanto, según el informe de ZonaProp, Santa Rita (80,8%), Colegiales (79,8%) y La Boca (76,7%) son los barrios con mayor incremento interanual.

Ahora, ¿qué pasa con la rentabilidad? Un informe de Properati, el portal inmobiliario de Latinoamérica, asegura que la rentabilidad de los alquileres subió en toda la Ciudad de Buenos Aires ya que en 2021 variaba entre un 1,5% y 3,1% anual y este año oscila entre un 3,3% y 7,8% por año.

Pero, los propietarios de departamentos en los barrios que más aumentaron sus alquileres en los últimos años, ¿ganaron más? Según los gráficos del Monitor Inmobiliario estas subas no estarían necesariamente alineadas. Los dos barrios en los que la rentabilidad superó el 5% son Villa Lugano y La Boca. En el caso de este último, coinciden las mayores alzas con la rentabilidad. Sin embargo, en Liniers y Mataderos -que experimentaron las mayores subas desde la sanción de la ley de alquileres- la rentabilidad no llega al 4%.

“Para que un inmueble sea más rentable tienen que darse dos condiciones. Que el precio del metro cuadrado baje en dólares y que el alquiler suba en pesos. En los barrios donde hay menos oferta y menos densidad de departamentos, más aumentaron los valores. Por ejemplo, si vivís en Liniers como no hay tantos edificios en alquiler, lamentablemente pagas más aunque no se trate de los barrios más caros o mejor ubicados”, explica a LA NACION Daniel Bryn, titular de Invertiré Real Estate.

En esta línea, el analista inmobiliario advierte que en los barrios como Palermo, Recoleta y Barrio Norte hay más densidad y por ese motivo registraron aumentos menores. Por el contrario, los barrios del sur de la ciudad aumentaron mucho.

“Mataderos y Liniers son barrios en los cuales no hay oferta nueva, no se construye tanto y por eso los precios suben más. Si el alquiler no es atractivo para el inversor, el inversor no invierte en departamentos para la renta y el constructor no desarrolla ahí. Es un círculo vicioso que hace que la poca oferta genere suba de precios; y esa oferta se va a retraer aún más a futuro”, señala Germán Gómez Picasso, titular de Reporte Inmobiliario.

Los precios, barrio por barrio

Puerto Madero es el barrio más caro para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires con un precio medio de $130.993. Le siguen Palermo y Núñez con $80.463 y $75.457, respectivamente.

En la zona media se encuentran Villa Devoto ($63.428), Agronomía ($61.528) y Villa Pueyrredón ($59.371).

Los barrios más económicos para alquilar son Liniers ($51.038), Mataderos ($51.343) y Floresta ($51.419).