“Es momento de comprar, no de vender”: los principales brokers anticipan una suba en el precio de las propiedades

El mercado inmobiliario muestra señales de recuperación, pero todavía conviven oportunidades de compra, precios que muchos consideran atrasados respecto del costo de construcción y un crédito hipotecario que aún no alcanza la escala necesaria para impulsar un salto definitivo de la actividad. Ese fue el diagnóstico compartido por Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades; Ariel Champanier, fundador y CEO de REMAX Premium; Toribio Achával, presidente de Toribio Achával; y Luis Ramos, presidente de L.J. Ramos, durante el Summit de Real Estate organizado por LA NACION y moderado por José Del Rio, secretario general de Redacción del medio.

Goldszer sostuvo que la actividad muestra señales claras de mejora: “El mercado arrancó, nunca paró. Siempre tiene sus momentos más rápidos o lentos, pero claramente estamos en un momento de recuperación. Es un momento de muchas consultas calificadas, de operaciones que se están concretando en distintos segmentos, tanto en el usado como en el a estrenar premium”.

Champanier coincidió y explicó el impacto del contexto político y económico: “Un montón. Veníamos de un período preelectoral donde, como nunca antes que recuerde, estuvo muy dañada la demanda. Se empezó a recuperar en enero. Cada mes un poco mejor. En 2025, en los primeros cinco meses del año hacíamos 250 operaciones mensuales; hoy estamos en 235 en el mismo período, aunque en ese momento había más incidencia en el crédito, con lo cual hoy la demanda es bastante más genuina”.

Achával describió el momento actual con entusiasmo: “Está muy firme. Como dicen algunos brokers, ‘los departamentos vuelan’ y se vende bastante. Estamos ilusionados con eso”. Ramos, en cambio, planteó que aún faltan reformas estructurales y advirtió que los precios de las propiedades siguen rezagados respecto del costo de construcción. “El mercado se mueve porque las propiedades están baratas; es el momento para comprar, no para vender”, resumió.

Además, Ramos cree que el precio de “la propiedad va a aumentar”, y detalló: “El incremento que tuvo el costo de construcción, que fue casi de un 100%, no se ve reflejado; entonces, una persona que vende una propiedad usada no la recupera ni en un 50% o 60%. Eso debería cambiar”. Es decir, una persona que vende hoy un departamento usado recibe un monto que no le alcanza para comprar o construir una propiedad equivalente nueva.

Los brokers coincidieron en que la recuperación de los alquileres permitió mejorar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, teniendo en cuenta que los números señalan un retorno bruto anual del 5,95%, el valor más alto de los últimos años.

“Los alquileres recuperaron su valor. Si bien aumentó también la oferta, la demanda sigue activa, las propiedades que entran en alquiler se alquilan rápidamente y, como los alquileres fueron subiendo y los precios se fueron estabilizando, permitió que la rentabilidad se recupere”, explicó Goldszer.

Para Champanier, además, existe una diferencia histórica entre el valor del usado y el nuevo: “Hoy hay mercado para todos. Está el que busca high end, donde hay oportunidades, y después creo que hay una brecha como nunca hubo antes en términos de lo que vale una propiedad usada versus una nueva”.

Sobre la idea de que muchos compradores buscan oportunidades en propiedades usadas que todavía cotizan por debajo de los máximos de 2018, Achával fue contundente: “Es cierto. La gente que está buscando oportunidades, de alguna manera, es consciente de que la plata hay que usarla bien”.

Ramos reforzó esa visión: “Creo que la gente hoy está comprando porque es un excelente momento y por lo que se va a capitalizar ese bien en los próximos años”.

Goldszer agregó que la inflación en dólares también impulsa la demanda: “La propiedad sigue siendo un refugio de valor”.

Uno de los temas centrales del panel fue el impacto de la estabilidad cambiaria. “Para mí, la estabilidad de la moneda es fundamental para generar demanda”, definió Champanier.

Goldszer amplió el análisis con foco en los productos a estrenar: “La estabilidad en general da certidumbre y eso es clave para la toma de decisiones. Lo que falta es mayor certidumbre”. Asimismo, dijo que esta falta de certeza ralentiza o hasta paraliza la toma de decisiones, como la compra de una propiedad, tanto para consumidor final como para inversor.

En cambio, Achával observó que, especialmente en el segmento del usado, el comprador final volvió a animarse a tomar decisiones. Ramos, por su parte, señaló que un dólar más bajo ayuda a estabilizar la economía, aunque aumenta los costos operativos de las empresas.

El debate sobre los desarrollos en pozo ocupó buena parte del encuentro. En ese sentido, Ramos advirtió sobre el aumento de costos y las dificultades que enfrentan algunos desarrolladores: “Hay un fenómeno con los emprendimientos en pozo, que es que muchos de los desarrolladores acopiaron mucha mercadería a un valor del dólar alto, pensando que iba a valer $1500 o lo que fuere, pero ahora están abarrotados de mercadería que compraron muy cara y eso a la larga va a encarecer el costo de construcción; si no, tienen que perder un 15% o 20% [de lo que invirtieron]. Además, hoy la mano de obra está en un 30% o 35%, cuando históricamente era un 15% o 20%. La rentabilidad hoy en un proyecto no da más de un 15% o 18% real, sacando impuestos. Eso complica a los inversores”.

También alertó sobre la importancia de analizar la solvencia de quienes impulsan los proyectos y el origen de los fondos.

Achával puso el foco en la confianza, un indicador clave en el negocio de los productos a estrenar. “La gente ya no le da la plata a cualquiera, la gente investiga a un montón de desarrollistas y sabe”, dijo.

Por su parte, Goldszer defendió el atractivo de los proyectos premium: “Todavía estamos competitivos y el nivel de los proyectos a estrenar más premium y de más alta gama está a niveles internacionales”. En ese sentido, explicó que si bien hay distorsión y brecha de precios entre el usado y el proyecto a estrenar, “la realidad es que los proyectos no son comparables entre sí por sus características”. Aclaró entonces que “además de la brecha de precios, también hay una brecha de proyectos en términos de innovación y calidad que la gente percibe, valora y por eso también elige seguir invirtiendo en pozo a pesar de que podría encontrar departamentos usados más económicos”.

Al analizar las zonas con mayor potencial, los especialistas destacaron tres polos. Sobre Recoleta, Achával afirmó: “Está resurgiendo y está muy pujante, las propiedades grandes están siendo compradas”.

Goldszer señaló que la cabeza del llamado “Nuevo Núñez”, impulsado por el Parque de la Innovación, vive “un auge tremendo” gracias a los nuevos desarrollos, la conectividad con los barrios tradicionales y la zona norte y el perfil tecnológico del área.

También mencionó el Bajo Belgrano como una de las zonas más demandadas de la ciudad por su combinación de nuevos proyectos y menor densidad urbana. Ya consolidada, en esta zona conviven edificios tradicionales con numerosos nuevos proyectos en construcción.

En contraste, Ramos describió un panorama complejo para oficinas, retail y para el microcentro, donde persisten altos niveles de vacancia.

Hacia el cierre, hubo consenso absoluto sobre cuál es la condición necesaria para una expansión sostenida del mercado: el crédito hipotecario. “Es fundamental”, afirmó Champanier. “La única manera de ver una reactivación fuerte del mercado inmobiliario a volúmenes que CABA debería tener (de aproximadamente 14.000 escrituras todos los meses) es con un crédito fuerte”, agregó.

Goldszer coincidió en la necesidad de profundizar el modelo y consolidar la estabilidad macroeconómica. Ramos remarcó que la falta de ahorro bancarizado limita la capacidad de financiamiento a largo plazo, mientras que Achával destacó un fenómeno que observa cada vez con más frecuencia: jóvenes profesionales que acceden a su primera vivienda mediante créditos tomados en pareja.

Por Mercedes Soriano

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