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Federico González Rouco, economista: “El Gobierno definió en qué se invertirá el FAL y no incluyó al crédito hipotecario, pero tampoco lo prohíbe”
Uno de los economistas más escuchados del sector inmobiliario habló sobre un tema clave que el Gobierno debería poner en agenda para destrabar al financiamiento de propiedades a largo plazo
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LA NACIONCandela Contreras
“En toda la discusión del crédito hipotecario, el principal problema es de dónde sacan plata los bancos para prestar a largo plazo”, aseguró Federico González Rouco, economista especializado en vivienda de la consultora Empiria, presente en la Expo Real Estate 2026. La frase resume uno de los grandes cuellos de botella que enfrenta hoy el mercado y que ahora sumó un nuevo capítulo.
El Gobierno estableció en qué instrumentos financieros podrán invertirse los recursos del Fondo de Asistencia Laboral (FAL), creado por la Ley 27.802 de Modernización Laboral. La definición quedó plasmada en la Resolución 1276/2026 del Ministerio de Economía, publicada este miércoles 12 de agosto en el Boletín Oficial. Y, entre esos puntos, no se encuentra la cartera de créditos hipotecarios.
Este punto no es menor para un sector que necesita de esa liquidez. Es más, el economista ya había advertido que para que el crédito hipotecario pudiera ganar escala era “imprescindible la aparición de instrumentos como el FGS o el FAL, que permitan dar liquidez al mercado”. Ahora, con las reglas de inversión del nuevo fondo sobre la mesa, el interrogante es cuánto de ese ahorro de largo plazo podrá efectivamente terminar financiando hipotecas.
“El Gobierno fijó en el Boletín Oficial en qué se puede invertir esa plata”, explicó González Rouco en el 16° Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, realizado en el marco de Expo Real Estate Argentina 2026, donde dialogó con Mali Vázquez, directora ejecutiva de CEDU+AEV, sobre el presente de la economía, la construcción, el mercado inmobiliario y, especialmente, el financiamiento.
González Rouco puso el foco en un punto que todavía no quedó del todo resuelto: la normativa no incluye de manera explícita a las carteras de créditos hipotecarios entre las inversiones habilitadas para el FAL, pero tampoco las excluye expresamente. “No está prohibido, no queda explícitamente afuera, pero tampoco está dentro”, explicó. Para el economista, ahí aparece una oportunidad para seguir trabajando en una regulación que permita que parte de esos fondos de largo plazo pueda canalizarse hacia el financiamiento hipotecario.
Qué es el FAL y por qué puede ser clave para el crédito hipotecario
El FAL es un instrumento creado a partir de la reforma laboral aprobada este año. Su propósito original es financiero y laboral: en lugar de que las empresas tengan que pagar una indemnización de golpe, realizan aportes periódicos a lo largo del tiempo para crear un fondo de ahorro y cobertura de indemnizaciones.
“Hasta ahí no tiene nada que ver con el sector. Lo que sí puede involucrar al sector es que al FAL le va a ir goteando plata todos los meses. Ese dinero en algún lugar hay que invertirlo”, sostuvo.
La lógica detrás del planteo es sencilla: una de las principales dificultades que tienen los bancos argentinos para otorgar créditos hipotecarios a 20 o 30 años es conseguir recursos estables durante períodos igualmente largos. “En otros países, los fondos de retiro, los seguros de pensión y otras cosas funcionan así. El punto es encontrar a alguien que necesite colocar plata estable por mucho tiempo. En la Argentina hoy no existe ese mercado. El FAL es algo que crea eso”, afirmó González Rouco.
Pero, las carteras de créditos hipotecarios no aparecen como una categoría específica entre los instrumentos habilitados por el Gobierno. Para González Rouco, sin embargo, todavía “hay un gris” sobre la posibilidad de desarrollar vehículos del mercado de capitales que permitan canalizar parte de esos recursos hacia las hipotecas.
“Estaría bueno seguir trabajando para explicitar por qué es tan importante que el FAL pueda tener una parte invertida en carteras hipotecarias, que después pueden estar destinadas a inmuebles usados o a la construcción de vivienda nueva con la hipoteca divisible, que ya está reglamentada pero no está utilizada. Ahí hay un montón de cosas que se pueden hacer”, aseguró.
La dimensión que podría alcanzar el nuevo instrumento es uno de los argumentos centrales del economista. González Rouco calculó que, si un mecanismo como el FAL hubiera existido durante los últimos 15 años, el volumen de recursos acumulados anualmente habría estado en una escala comparable con el dinero que el sistema financiero argentino destinó al crédito hipotecario.
Según estimó, en 2026 podrían desembolsarse alrededor de US$2500 millones en créditos hipotecarios. Aunque implica una recuperación respecto de los años en que prácticamente no existía financiamiento para comprar una vivienda, todavía se trata de un mercado pequeño frente al potencial de la economía argentina.
Pero, el FAL no es el único instrumento sobre el que puso la mirada. Durante el panel, Mali Vázquez también le preguntó al especialista por el trabajo que vienen realizando para impulsar que una parte del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) pueda destinarse al financiamiento hipotecario.
Según los números mencionados por el economista, el FGS administra activos por unos US$75.000 millones, mientras que toda la cartera hipotecaria de vivienda de la Argentina ronda los US$11.000 millones. “Imagínense el impacto que puede tener el FGS con nada en una cartera hipotecaria”, afirmó.
El crédito todavía no alcanza
Otro de los temas que se pusieron sobre la mesa fue la suba de la tasa de la línea de crédito hipotecario del Banco Nación, del 6% al 6,7%. “Este cambio implica un aumento en la cuota para el crédito o, mejor dicho, un aumento del ingreso que se necesita para pedirlo de aproximadamente 8% o 9%. Se volvió más restrictivo el principal banco de ayer a hoy”, explicó. Aun así, aclaró que el Nación continúa entre las entidades con las condiciones más competitivas.
Según explicó el economista, las tasas que hoy se ubican aproximadamente entre 6% y 8% más UVA están entre los bancos más activos del país (BBVA, Nación y Ciudad, además de algunos provinciales y municipales como el de Rosario) actualmente y son niveles razonables para una Argentina en la cual en 2025 llegó a tener tasas del 15% en algunas entidades. “Los que tienen las tasas más bajas son los que originan, son los que eventualmente prestan”, resumió.
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