Impuestos: cuáles son los requisitos para no pagar el monotributo si sos dueño de una propiedad

La Agencia de Recaudación y Control Aduanero (ARCA) establece que algunas personas, que cumplen con ciertas condiciones, pueden estar eximidas de pagar el monotributo.

“Recientemente, se incluyó un beneficio que consiste en la exención del pago del monotributo para aquellos contribuyentes que tengan ingresos en el régimen exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles”, comparte Sebastián Domínguez, contador y CEO de SDC Asesores Tributarios.

En otras palabras, quienes ofrecen una propiedad en alquiler, están exentos, desde el 2023, de pagar el monotributo en ciertos casos. Pero, ¿qué otras condiciones son necesarias para acceder a este beneficio?

¿Cuáles son los requisitos?

En primer lugar, para poder ser monotributista, es necesario cumplir con todas las condiciones del régimen simplificado. Por ejemplo, no se debe realizar más de tres actividades simultáneas o poseer más de tres unidades de explotación.

Como cuestión general, cada inmueble se considera una unidad de explotación, por lo tanto, si un jubilado cuenta con cuatro inmuebles para alquilar (por ejemplo, un departamento y tres cocheras), en principio, no podría ser monotributista. Sin embargo, si se registran los contratos, se considera a todos estos como una sola unidad de explotación, independientemente de la cantidad de propiedades afectadas, puede ser monotributista.

Ahora bien, como se señalaba antes, para gozar de este beneficio, solo aplicarán quienes tengan ingresos en el régimen exclusivamente de la locación de hasta dos inmuebles.

Para poder estar exentos del monotributo, también es necesario registrar los contratos de alquiler.

Aunque en 2024 el Gobierno nacional eliminó esta obligación en el caso de los contratos de alquiler de inmuebles urbanos y rurales, es requisito hacer el trámite si los propietarios quieren acceder a beneficios fiscales. Estos se declaran en el servicio RELI de la web del organismo con clave fiscal.

Otro de los requisitos para estar eximidos del pago de este impuesto es que no se debe participar en otras actividades dentro del monotributo. Es decir, la exención rige para quienes su única actividad registrada en el monotributo es el alquiler de inmuebles.

¿Qué pasa si pagás Ganancias?

Si estás inscripto en Ganancias y ofrecés tu propiedad en alquiler, podés deducir un porcentaje.

Cuando el propietario no es monotributista y está en el régimen general impositivo (inscripción de los contribuyentes, personas humanas o jurídicas, en impuestos nacionales tales como el IVA y el impuesto a las ganancias), debe pagar impuesto a las ganancias, con una alícuota que puede ir del 5% al 35%. “Es fácil llegar al nivel más alto”, afirma Domínguez y comparte la tabla de referencia. Aclara que esta se actualizará en julio, por la variación del IPC del primer semestre.

“Entonces, si hablamos de un jubilado que compra un inmueble para alquilar y cobra $600.000 por mes, podrá inscribirse en el régimen del monotributo. Si nos referimos a un empleado en relación de dependencia que adquiere un inmueble para alquilar por ese valor, también. Pero si es un profesional inscripto en IVA y Ganancias, porque supera los parámetros del monotributo, debe incorporar la renta del alquiler a su declaración jurada y puede terminar pagando el 35% de Ganancias sobre ese alquiler”, agrega Domínguez.

Tanto el propietario como el inquilino podrán deducir en Ganancias el 10% del monto total anual de los alquileres de inmuebles con destino a casa habitación. “Esta deducción es adicional a la que puede aplicar el inquilino que consiste en el 40% del total del alquiler de inmuebles destinado a casa habitación, con el tope del mínimo no imponible que rija cada año”, agrega Domínguez.

Además, “se exime del impuesto a los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados”, explica Domínguez. Es decir, que los que hacen transferencias vinculadas a pagos de inmuebles estarán exentos de pagar la tasa que se cobra a los contribuyentes sobre los movimientos de los fondos cuando se hacen transferencias, pagos o depósitos.

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