La caída de los precios de las propiedades podría haber tocado el piso en la Ciudad

Hace más de un año que el sector inmobiliario se pregunta cuándo se detendrá la caída del precio de las propiedades y pareciera que ese interrogante podría encontrar una respuesta más temprano que tarde. Si bien el valor del metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) volvió a descender entre diciembre de 2021 y enero, la velocidad de la baja registró una desaceleración por sexto mes consecutivo.

Mientras que en julio, la caída de los precios de los inmuebles era en torno al 1%, actualmente, es de 0,4%. Sin embargo, desde el punto máximo alcanzado en 2019, los valores acumulan un descenso de 16,3%. Así, actualmente, el valor del metro cuadrado se ubica en en US$2344, según el index que realiza mensualmente ZonaProp.

Otro dato importante que podría anticipar que los valores tocaron su piso tiene que ver con la cantidad de unidades que se retasaron recientemente. Según el informe, el 28% de los departamentos en venta bajaron de precio en los últimos seis meses. El porcentaje de retasados registra cuatro meses seguidos en descenso, un factor que empuja la desaceleración en el ritmo de caída de los precios de venta. En promedio, el descuento efectuado en los últimos seis meses se mantiene estable en 8%.

Hoy, el valor de un departamento de dos ambientes y 50 m² es de US$121.000, mientras que una unidad de tres ambientes y 80 m² alcanza los US$173.000 en promedio. Los barrios de Puerto Madero (US$5566/m²), Palermo (US$3036/m²) y Belgrano (US$2908/m²) son los más caros de CABA para comprarse un inmueble. Barracas se encuentra en la zona media, con un valor de US$2139/m². En tanto, las zonas más económicas son Lugano, Nueva Pompeya y La Boca con costos de US$1133/m², US$1572/m² y US$1636/m², respectivamente.

En medio de un escenario en el que se concretan pocas operaciones, el stock lleva meses acumulándose. En 2021, el volumen de escrituras de compraventa fue 84% mayor al de 2020 -cuando la llegada de la pandemia paralizó por completo al sector inmobiliario-, pero se mantuvo un 14% por debajo de 2019 y fue un 55% menor al de 2018. El duro momento del mercado queda a la vista: mientras que en abril de 2018 el 90% de los barrios registraba un aumento de precio, actualmente el 88% evidencian una caída de los valores.

Los alquileres siguen en alza

Mientras tanto, los precios de los alquileres suben. Por un departamento de dos ambientes y 50 m² un inquilino tiene que pagar $48.680 en promedio por mes, mientras que por una unidad de tres ambientes y 70 m² desembolsa $67.030 mensuales.

Este mes, el aumento de los avisos de alquiler es de un 3,8%: la cifra se mantiene por encima de la inflación (3,7%) y del ajuste que se realiza en base al Índice para Contratos de Locación (3,5%). De acuerdo al informe de ZonaProp, así queda el ranking de precios de los alquileres por barrio:

• Puerto Madero ($98.752 por mes)
• Núñez ($55.884 por mes)
• Palermo ($55.515 por mes)
• Villa Urquiza ($51.312 por mes)
• Parque Chas ($48.462 por mes)
• Villa General Mitre ($46.997 por mes)
• Monte Castro ($45.533 por mes)
• Floresta ($40.580 por mes)
• Constitución ($40.521 por mes)
• La Boca ($38.591 por mes)

Agronomía y Colegiales son los barrios que registraron el mayor aumento interanual de precios, con una suba del 68,6% y 65,5% respectivamente. En el extremo opuesto, San Telmo (42,7%) y Parque Chacabuco (44,8%) son las zonas en donde los valores subieron menos en un año.

Por último, el informe de ZonaProp indica que la relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 3,16% anual. Actualmente, se necesitan 31,7 años de alquiler para recuperar la inversión inicial. La cifra se encuentra un 22% por debajo de lo requerido hace un año. Agronomía y Parque Patricios son los mejores barrios para inversores que buscan renta (3,7% anual), mientras que Paternal y Puerto Madero son los de menor retorno, con un 2,7% al año.

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